Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Может Ли Родитель Продать Дом Не Совершенолетнего Ребенка. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья. Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.
Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:
Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой. Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.
Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:
Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении. На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.
Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.
Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.
В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:
- Недопустимо совершение сделок между попечителями или опекунами с подопечными. Например, недопустим выкуп квартиры у несовершеннолетнего ребенка, либо продажи ему недвижимости. Вместе с тем, законные представители или родители имеют право на безвозмездную передачу имущества ребенку;
- Любая сделка совершенная лицом, не достигшим 14-ти летнего возраста, признается ничтожной. Однако если такая сделка совершена для защиты прав и интересов несовершеннолетнего, она может быть признана судебными органами действительной;
- Судебные органы могут признать сделку недействительной, если она была совершена с нарушением действующего законодательства, либо не было получено письменное согласие уполномоченных лиц (родителей, опекунов и попечителей);
- Родители не имеют прав собственности на недвижимость принадлежащую ребенку, в свою очередь дети не имеют таких прав на имущество родителей;
- Для передачи имущества принадлежащего несовершеннолетнему лицу в аренду, обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.
Так, даже если суд постановит признать сделку недействительной и обяжет продавца вернуть полученные деньги, может случиться, что несостоявшийся собственник назад их так и не получит, если они к этому моменту уже были потрачены продавцом, а имуществом и доходами, соразмерными требуемой сумме, он не располагает.
Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.
Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми — риски, а также порядок прописки и выписки ребёнка при продаже
Внимание! Ч. 4 ст. 31 ЖК в данном случае не применяется. То есть по суду нельзя восстановить ребенку право пользования на проданную квартиру по инициативе какого-либо заинтересованного лица, так как в этой части речь идет именно о сохранении права пользования за бывшим членом семьи владельца в случае отсутствия у этого члена, например, другого жилья.
Ребенок приобретает статус дееспособного человека только по достижении 18 лет. Совершеннолетие дает ему право на любого рода сделки, но до этого времени все сделки за него осуществляются законными опекунами.
Бабушка
Если представители вовремя не оповестили о продаже жилплощади попечительскую организацию, то соглашение между продавцом и покупателем может быть признано незаконным. В случае если альтернативное жилое помещение уступает по условиям проживания продаваемому, попечительский совет также оставляет за собой право отказать в продаже.
Родители
Самой рискованной и встречающейся на каждом шагу сделкой является купля-продажа квартиры, где собственниками выступают дети, не достигшие 18-го возраста. Законодательство имеет свои погрешности и в этом вопросе очень много пробелов, а также подводных камней, которые могут обернуться как против продающего, так и против приобретающего.
Главная особенность продажи жилого объекта, одним из собственников которого является несовершеннолетний, заключается в том, что сделка не должна ущемлять прав ребенка. Именно поэтому для законного совершения подобной операции необходимо получить разрешение от органа опеки, сотрудники которого проверяют, имеет ли ребенок права на новое жилое помещение и не ухудшатся ли его условия проживания. В некоторых случаях орган опеки требует, чтобы представители ребенка подтвердили его права заранее. Это значит, что будущее место прописки и проживания несовершеннолетнего должно быть подтверждено еще до продажи квартиры.
Порядок действий
Орган опеки может отказать родителям или опекунам ребенка в совершении сделки с недвижимостью. Чаще всего отказ обуславливается такими причинами как высокий износ нового жилья и меньшая площадь по сравнению с предыдущим объектом недвижимости. Однако отказ может последовать и в том случае, если новая квартира находится далеко от детского садика или школы ребенка.
Необходимые документы
ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации. Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован.
Часто бывает так, что родители продают свою квартиру и взамен оформляют на ребёнка долю в крохотной квартирке-малосемейке. На подобный обмен органы опеки разрешение не дадут, поскольку несовершеннолетний должен быть прописан с кем-то из родителей, а площадь такого помещения для двоих недостаточна по меркам жилищного законодательства.
В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего?
Чтобы быстрее получить согласие органов опеки, необходимо, помимо стандартного пакета документов, представить справки, подтверждающие по новому месту жительства несовершеннолетнего:
В какие инстанции необходимо обратиться?
- У нотариуса оформляются договора купли-продажи на оба объекта недвижимости;
- Стороны регистрируют права собственности на своё новое жильё;
- После перехода прав собственности родителям необходимо известить о совершении сделки сотрудников органов попечительства.
Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.
I. Ищем покупателя на старое жилье
Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет). Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней. В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.
IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства
Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте. Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м). С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.
Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.
- несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
- ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
- несовершеннолетний прописан в квартире;
- ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.
В каких случаях возможно отступление от норм права
Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.
Для того чтобы получить разрешение опекунского органа, вместе относите туда пакет документов. В течение 14 дней идет проверка. Если все прошло успешно, вы получаете документ о праве на отчуждение доли ребенка.
Продать недвижимость с долей ребенка достаточно сложно, но реально. Вы сможете это сделать, только изучив все тонкости дела. Если в результате права несовершеннолетнего не будут ущемлены, тогда вы без проблем сможете получить разрешение на продажу дома.
Когда можно продавать долю ребенка?
- Паспорта родителей, свидетельство/паспорт ребенка;
- Документ, подтверждающий наличие у ребенка альтернативной жилплощади;
- Свидетельство о браке/разводе;
- Заявление;
- Документы на продаваемый дом и права собственности;
- Нотариально заверенные лицензия и разрешение на продажу для доверенных лиц ребенка;
- Выписки лицевого счета покупаемого и продаваемого дома;
- Выписки о количестве прописанных человек в обоих помещениях;
- Оплата пошлины, подтвержденная квитанцией;
- Договор о покупке нового жилища.
- жилплощадь была приватизирована, и дети участвовали в приватизации;
- жилье было получено по договору дарения;
- права собственности ребенок получил при вступлении в права наследства;
- ребенок участвовал в купли-продажи квартиры или обмене.
Защита жилищных прав несовершеннолетних происходит со стороны органов опеки и попечительства. Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры может происзойти, если при покупке были использованы средства материнского капитала, а также в других ситуациях, где несовершеннолетние связаны с проживанием, регистрацией или владением недвижимости.
Содержание статьи
Согласно законодательству, при рождении ребенка в течение месяца родители обязаны зарегистрировать его по месту жительства одного из родителей. У ребенка обязательно должна быть прописка. Регистрация на определенном месте жительства позволяет ребенку пользоваться данным жилым помещением.
Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю — нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.
Завершение сделки
О намерении продать квартиру необходимо уведомлять в письменном виде. Для этого нужно заполнить заявление в присутствии органов опеки и заверить его у инспектора. Ответственный сотрудник должен провести с родителями разъяснительную беседу о том, что права детей не должны нарушаться и чем это чревато.
Оформление документов
Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.
