Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Снятие Обременения Права На Недвижимость По Договору Аренды. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
В общем смысле обременение — это ограничение прав собственника недвижимости. В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности подразумевает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. В большинстве случаев, обременение блокирует возможность собственника распоряжаться недвижимостью: он может жить в квартире, сдавать ее в аренду, но не имеет права продать, подарить или завещать объект.
Обременение на квартиру — что это?
Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.
Ограничение прав собственника по договору аренды
В соответствии с Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость» обременение — это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц. Из этого следует, что обременение на недвижимость также подразумевает, что в результате некоторой сделки или ситуации ограниченные права на объект получают третьи лица. Например, при оформлении ипотеки под залог недвижимости, банк становится залогодержателем и любые действия по реализации объекта могут проводиться только при одобрении кредитора. Кроме кредитных обязательств, право собственности могут ограничивать судебные решения или договора между владельцем и другими лицами. В зависимости от того, в результате какой операции возникло ограничение, различают несколько видов обременения.
Учитывая это, представитель банка или иного лица, в интересах которого наложено обременение, – обязательная сторона переговоров по купле-продаже. Без согласия со стороны банка нотариус не заверит сделку, а Росреестр откажет в регистрации перехода прав на недвижимость.
- ипотека – квартира в залоге у банка и не может быть реализована без его ведома ( Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” , далее – ФЗ № 102);
- рента – переход права собственности на жилье обязывает нового владельца выплачивать бывшему собственнику рентные платежи ( глава 33 ГК РФ );
- арест – мера принуждения, исключающая возможность отчуждения имущества должника ( Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” , далее – ФЗ № 229);
- аренда – обязывает собственника передать объект во временное пользование третьему лицу ( глава 34 ГК РФ ).
Как узнать о наличии обременений
Общий порядок регистрации обременений выглядит следующим образом:
- Стороны подписывают соответствующий договор, по которому у владельца недвижимости возникает обязательство.
- Стороны собирают пакет документов, нотариально удостоверяют сделку, уплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию обременения в 2020 году составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей – для организаций).
- Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронной форме через сайт Госуслуги .
- Регистратор удостоверяется, соответствуют ли документы требованиям ст. 21 ФЗ № 218 , после чего вносит необходимые сведения в ЕГРН. Обычно регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента приема документов.
- Заявитель получает на руки договор с отметкой о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую сведения о возникших в результате обременениях.
Я пользуюсь услугами Райффайзенбанка, там можно позвонить на горячую линию и заказать все справки и закладные без визита в офис. В Сбербанке моему другу сказали, что по телефону заказать тоже можно, но лучше все-таки прийти в ипотечный центр и написать заявление, потому что «так надежнее»
Как снять обременение
Одновременно с этим я заказала закладную на квартиру в банке. Закладная — это документ о залоге имущества. Моя квартира в залоге у банка, пока я плачу ипотеку. Закладную готовили 10 рабочих дней — то есть две недели. Во всех банках это происходит по-разному, но суть процесса одинакова.
Если закладной нет
Я взяла ипотеку в октябре 2013 года, а закрыла в июне 2018 года. Погасила тело кредита и набежавшие проценты за неполный месяц. Точную сумму узнала в колцентре банка: попросила рассчитать сумму полного погашения ипотеки на завтрашний день.
Законодательно ограничение (обременение) права собственности на недвижимость было дано в статье 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который благополучно канул в лету (т.е. утратил силу). Но мы напомним, в чем там суть – своими словами.
Что такое обременение прав на квартиру?
Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.
Обременения прав, регистрируемые в Росреестре
Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.
Как упоминалось выше, обременение всегда накладывается в интересах третьих заинтересованных лиц. Как правило, наложить обременение на недвижимость могут те, в отношении кого у собственника есть непогашенные имущественные обязательства.
Кто вправе обременить недвижимость
Сделать это можно двумя путями:
-
обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ с запросом о предоставлении сведений из ЕГРН. Правила подачи такого запроса, порядок предоставления содержащихся в ЕГРН сведений, необходимые документы и прочие особенности определены Порядком, утв. Приказом Минэка № 968 от 23.12.2015 ;
Как узнать о наличии обременений
Но интересно не только это. Дело в том, что обременения, возникающие на основании договорных обязательств, сохраняют свое действие даже после перехода права собственности к третьему лицу. По сути, с обременениями происходит то же, что и с недвижимостью, на которую они наложены. На практике это выглядит так:
- Согласно ст. 38 ФЗ № 102 от 16.07.1998, при переходе права собственности на ипотечную недвижимость в пользу третьего лица, если иное не определено соглашением с кредитором, такой приобретатель становится на место залогодателя. Проще говоря, приобретая иптотечную квартиру, лицо становится должником по ипотеке, независимо от того, на каком основании оно получило недвижимость (дарение, наследство и так далее).
- В соответствии со ст. 586 ГК , обременение в виде ренты сохраняется за недвижимостью при переходе прав на нее от плательщика ренты к третьему лицу. Такое лицо (будь оно покупателем, наследником или одаряемым) становится новым рентным должником и несет субсидиарную ответственность с прошлым плательщиком, который передал ему недвижимость.
- Как утверждает ст. 617 ГК , смена собственника не влечет за собой изменение или расторжение договора аренды в отношении недвижимого имущества. Проще говоря, приобретая квартиру, уже находящуюся в аренде, новый собственник не может расторгнуть арендный договор и выселить арендатора до тех пор, пока не истечет срок действия соглашения.
В регистрирующий орган предоставляются:
— заявление о погашении регистрационной записи об аренде; — акт приема-передачи (возврата) имущества из аренды; — стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).
Погашение записи об аренде в связи с расторжением договора аренды на основании соглашения о расторжении
N 10АП-16114/2019 по делу N А41-49898/16, Письмо Министерства финансов РФ № 03-05-06-03/42728 от 14.10.2019г.
— соглашение о расторжении договора аренды (не менее 2-х экземпляров); — стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).
Погашение записи об аренде по договору, действующему на неопределенный срок
Также может потребоваться ряд других документов (например, учредительные документы банка). На основании этой документации изымается запись о залоге имущества из единого реестра залогов. Письменное уведомление об этом направляется заявителю по адресу регистрации. Можно также самостоятельно обратиться в Росреестр, предварительно собрав необходимые документы.
Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, Откроется в новой вкладке.»>права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.
Обременения прав, регистрируемые в Росреестре
Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная Откроется в новой вкладке.»>ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.
Как узнать есть ли обременение на квартиру?
- сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – Откроется в новой вкладке.»>здесь; либо
- заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (Откроется в новой вкладке.»>здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ).
Обременение на недвижимость – это частичное владение собственностью другим лицом или организацией, что существенно ограничивает права собственника. Обременение может накладываться в самых различных случаях, начиная от получения банковского кредита, и заканчивая арестом имущества. Также обременение наступает в результате сделки (например, об аренде).
Первое, что приходит на ум – обязать кредитора подать заявление об исключении заложенного движимого имущества. Но каковы перспективы исполнения судебного решения с такими требованиями? Госисполнитель, скорее всего, разведет руками, не будучи в силах заставить кредитора подать такое заявление. Подача заявления о совершении кредитором преступления в виде неисполнения судебного решения, даже при условии возбуждения уголовного дела, тоже нужного эффекта не даст. Процесс исполнения решения суда может затянуться еще на дольше, а уголовное дело может и не дойти до суда.
Лента статей RSS:
При новации предприятий недвижимость допускает выведения из-под залога при погашении долга или при замене объекта иным строением, помещением или земельным участком. В данном случае применяется аналогичный алгоритм, при котором стороны составляют дополнительное соглашение к действующему договору или расторгают его, с заключением нового.
Такая точка зрения логична, поскольку правовая природа обременения подразумевает взаимосвязь ограничения права одного субъекта с одновременным возникновением прав у другого субъекта, а ограничение права, собственно, только ограничивает чьи-либо права и ничего более, если нет дополнительных указаний.
В тех случаях, когда государственная регистрация необязательна, арендуемое имущество, безусловно, остается обремененным. Акт регистрации является своего рода публичным оглашением наличия обременения имущества — аренды. Уточнить можно здесь: «Какие сведения можно получить из ЕГРН (ЕГРП)?».
Государственная регистрация договоров аренды и обременений
В действующем сегодня законе «О государственной регистрации недвижимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ) эти понятия разграничиваются: в п. 6 ст. 1 последовательно перечислены ограничение прав и обременение недвижимого имущества. К обременениям отнесена аренда.
