Юридическая сила предварительного договора купли-продажи квартиры

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Юридическая сила предварительного договора купли-продажи квартиры. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

  1. наименование;
  2. инициалы участников и их контакты;
  3. реквизиты документа, который расторгается;
  4. ссылки на нормы закона, являющиеся основанием расторжения;
  5. описание нарушения условий договора или других причин аннулирования сделки (в приложении указываются документы, обосновывающие право расторжения);
  6. срок для ответа;
  7. подпись и дата оформления.
  • Скачать бланк уведомления о расторжении предварительного договора-купли продажи
  • Скачать образец уведомления о расторжении предварительного договора-купли продажи
  1. дата и место заключения;
  2. паспортные данные участников и представителей при наличии;
  3. если одной из сторон является юридическое лицо, то указывается его адрес и наименование;
  4. данные договора, который расторгается;
  5. описание объекта недвижимости;
  6. дата, с которой отношения прекращаются;
  7. пункт об отсутствии взаимных претензий;
  8. порядок решения разногласий при их наличии;
  9. дата и подписи участников.
  • Скачать бланк соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
Содержание

Как расторгнуть?

  1. Внимательно изучить все пункты договора. Как правило в предварительном договоре присутствует пункт о правилах его расторжения. Если такой пункт отсутствует, то участники имеют право прекратить свои отношения в соответствии с нормами закона. Они могут договориться, либо отстаивать свои интересы придется в суде.
  2. Проверить выполнение условий (факт нарушения будет являться основанием для расторжения).
  3. Проверить правильность внесения сведений и оформления документа (неверно составленный договор можно признать недействительным).
  4. Определить причину и выбрать способ прекращения отношений.

Договор намерения, по сути, проект будущего соглашения купли-продажи, в котором большинство пунктов основного документа повторяется. В нем должен быть определен предмет сделки, пункты сформулированы четко, лаконично, без малейшей возможности разночтения.

Обязательно ли заключать

Покупателю без юридического образования крайне сложно ответить на все вопросы и правильно подготовить документ, при нарушении условий которого, он сможет обжаловать действия другой стороны. Не уверены в собственных силах? Прежде чем ставить подпись, проконсультируйтесь у наших специалистов. Ответы на вопросы предоставляются бесплатно.

Расторжение предварительного договора

В процессе оформления договора намерения, стороны, как правило, оговаривают реальное желание покупки и вероятность отказа от выполнения договоренностей. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у собственника квартиры. Вернуть деньги можно, договорившись с ним при наличии серьезных оснований или через суд. Например, не состоялась встречная сделка, от которой зависит текущая покупка. В подобных ситуациях рекомендуется заключать ПДКП без задатка.

Это интересно:  Почему на транспортную карту не пришли деньги

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

При оформлении ипотечного кредита

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

  • обязательном порядке включает в себя следующие пункты:
  • обязанность продавца передать в собственность покупателю квартиру в том же виде, в котором она была представлена при осмотре;
  • обязанность покупателя в оговоренные сроки и в полном объеме передать собственнику недвижимости денежные средства, равные стоимости приобретаемого жилья;
  • информацию о государственной регистрации недвижимости;
  • сведения о внесенной сумме аванса или задатка;
  • итоговая стоимость сделки с недвижимостью (с указанием возможности/невозможности изменения цены при определенных обстоятельствах);
  • дата заключения итогового договора;
  • способ внесения оплаты за квартиру;
  • порядок передачи недвижимости новому собственнику;
  • подтверждение от собственника квартиры (либо его доверенного лица) о том, что недвижимость не имеет обременений.

Для каких целей составляется предварительный документ

В юридической практике у клиентов довольно часто возникает вопрос о том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает своего согласия. В данном случае решить проблему можно только в суде. Кроме того, как продавец, так и покупатель может обратиться с иском в судебную инстанцию, если сочтет, что условия документа не соответствуют закону либо ущемляют права.

Расторжение предварительного соглашения

Российское законодательство не обязывает стороны заключать соглашение до основной сделки. Документ подписывается исключительно по добровольной договоренности между продавцом и покупателем. Договор поможет каждой из сторон защитить свои интересы и станет важным помощником в том случае, если какая-либо из сторон нарушит свои обязательства, а второй участник сделки решит обратиться в суд.

Чтобы получить защиту от срыва сделки, надо выяснить заранее: для чего нужен задаток при оформлении предварительного купли-продажи? Как заключается сделка? Какие риски существуют для покупателя и продавца при отказе от сделки? Как выгладит и сколько действует предварительный договор? Нужно ли нотариальное заверение? Ответы на все вопросы бесплатно предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

  1. Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
  2. Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
  3. Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.
Это интересно:  Сдать спирт на экспертизу цена

Образец (шаблон) предварительного договора купли продажи квартиры без задатка

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:

Как Вам статья? Нашли, то что искали?
Да, самая хорошая и сжатая информация.
36.82%
Не до конца раскрыта тема.
53.73%
Ответ узнал, но вот без юриста/адвоката никак.
9.45%
Проголосовало: 201

Обязателен ли ПДКП и когда он составляется?

  1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
  2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Предварительный договор от Застройщика

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Откроется в новой вкладке.»>Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Предварительный договор при ипотечной сделке

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Автор документа

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Заполненный образец документа

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

Это интересно:  Выдача Социальной Карты Московской Области В Случае Регулярной Эмиссии

Размер процентной ставки по ипотечному кредиту определяется доходами заёмщика. Заниженный размер процента по кредиту возможен у лиц, которым перечисляется заработная плата на карту Сбербанка. К другой категории людей с пониженным размером кредитной ставки можно отнести тех клиентов, которые имеют обеспечение своего кредита за счёт залога имущества или ценных бумаг.

Предварительный договор купли продажи квартиры юридическая сила

При подписании предварительного договора покупателями вносится задаток. Однако этого пункта нет в договоре. Немедленно возьмите расписку у продавца о получении задатка за продажу недвижимости в сумме указать точную сумму задатка цифрами и прописью. Чем рискует покупатель, отдавая задаток? При невыполнении продавцом обязательств по продаже всю сумму задатка полностью возвратят покупателю.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Документ составляется письменно и имеет структуру основного договора, используется та же информация, которая затем будет зафиксирована в основном соглашении: срок в виде конечной даты, до наступления которой будет заключено соглашение; Если конечная дата не указана, то документ действителен год.

В предварительном договоре не лишним будет указать порядок распределения расходов между сторонами. Дополнительные траты могут быть связаны с арендой банковских ячеек, оплатой нотариальных услуг, госрегистрацией прав в Росреестре и т.д.

Права третьих лиц на жилплощадь отражаются в договоре на основании ст. 558 ГК РФ. Предупреждать о них покупателя обязательно, так как он может оспорить сделку, узнав о том, что в квартире кто-то проживает или зарегистрирован.

Права и обязанности сторон.

Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Предварительный договор заключается, как только покупатель выражает готовность приобрести жилье и достиг согласия по поводу цены с продавцом. В этом случае обе стороны могут подписать предварительный ДКП и «застолбить» квартиру передачей аванса.

Какие требования выдвигаются к этому документу?

К тому же стороны заранее, что называется «на берегу», оговаривают все условия покупки недвижимости. В будущем им останется только продублировать их в основном договоре купли-продажи (ДКП), что займет минимум времени.

В чем его отличие от основного?

Если покупателю отказали в выдаче кредита, то в ПДКП должна быть предусмотрена возможность повторного обращения после устранения недостатков в документах или в другой банк. Если сделка проводится с использованием материнского капитала, то важно также обсудить и прописать в договоре возможный срыв сделки из-за отказа Пенсионного фонда предоставить средства.

После этого гражданин А. обратился с жалобой в ВС РФ, где суд пришел к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил правовую природу соглашений, заключённых между истцом и ответчиком, квалифицировав их как договоры об участии в долевом строительстве (дело № 5-КГ15-196).

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Интересный случай

Более того, гражданин А. просил взыскать с ООО штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя. Судья квалифицировала соглашения как основные договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, суд пришел к выводу, что указанное ООО является застройщиком, и оно не выполнило свои обязательства, предусмотренные договором, в установленный срок.

Даша М.
Оцените автора
Адвокаты и юристы по трудовым спорам, ведение дел по возмещению зарплат и незаконному увольнению
Adblock
detector