Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.
- имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
- имущество существенно ухудшается арендатором;
- арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
- арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.
- Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
- Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.
Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?
Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.
Учреждение обратилось в суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью задолженности по коммунальным, эксплуатационным и административно-хозяйственным расходам и расходов по оплате госпошлины за получение выписки из ЕГРЮЛ в отношении ответчика.
Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Обзор судебной практики по рассмотрению споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества
В соответствии с условиями договора балансодержатель и арендатор приняли на себя обязанности в пятидневный срок после подписания сторонами договора аренды заключить друг с другом договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг (далее — договор на оплату услуг) на срок аренды. При этом арендатор обязался оплачивать данные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг, а также нести расходы по содержанию арендуемых помещений и поддерживать их в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. Указанные расходы арендатора не включаются в установленную договором аренды сумму арендной платы.
Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Для договора аренды — это условия:
• о предмете договора;
• размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка);
• выкупной цене (для договора аренды недвижимости — с правом выкупа).
Отсутствие регистрации договора не является основанием для признания его незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, добиться признания его незаключенным не так просто, если вы начали исполнять договор.
В каких случаях договор аренды может быть признан незаключенным
При отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее передаче, условие об объекте аренды считается несогласованным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Однако после передачи объекта аренды признать договор незаключенным по этому основанию вряд ли получится (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). С одной стороны, арендодатель знал, какое имущество передавал, следовательно, для него неопределенности в объекте не было. С другой стороны, заявление арендатора о незаключенности договора может быть признано недобросовестным, если он принял имущество без замечаний и пользовался им.
В каком порядке договор аренды может быть признан незаключенным
Вы можете подать встречный или отдельный иск. При этом вам нужно будет доказать исходя из п. 3 ст. 432 ГК РФ, что:
1) вы не приняли от другой стороны ни полностью, ни частично исполнение по договору либо иным образом не подтвердили его действие, например, не приняли объект аренды. Если суд установит, что договор стороной исполнялся, в иске, скорее всего, будет отказано;
2) договор исполнялся, но ваше требование о его незаключенности не противоречит принципу добросовестности (например, вы частично внесли арендную плату, но объект аренды не приняли). Действия стороны могут быть признаны недобросовестными, если она пользовалась арендованным имуществом, но не вносила арендную плату, а затем, чтобы избежать неустойки, заявила о незаключенности договора. Вероятнее всего, в подобной ситуации суд откажет в признании договора незаключенным и обяжет арендатора заплатить неустойку.
Кроме того, доводы о незаключенности договора могут быть заявлены в письменных возражениях. Более того, суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, должен рассмотреть вопрос о заключенности договора независимо от возражений ответчика (п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).
Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.
Правовая сущность субаренды
ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.
Субаренда без согласия арендодателя: последствия
Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.
Сделка признаётся недействительной по решению судебного органа (оспоримая) или не зависит от факта признания в судебном порядке (ничтожная) вследствие нарушения законодательных норм на этапе совершения (ст.166 ГК РФ). Договор аренды признаётся недействительным, если:
Передача имущества во временное пользование предполагает обязанности по оплате и сохранности вверенной ценности. Признание договора аренды недействительным влечёт последствие в правовом поле – возврат участников в «исходное» положение. Выбор представителями надлежащей защиты прав зависит от ничтожности или оспоримости сделки, либо признания соглашения незаключённым на этапе подписания, исключающей возникновение обязательств.
Недействительность и «незаключённость» договора аренды
- Арендодатель обязан осуществить возврат денежных средств, полученных за предоставление в пользование имущества без наличия права.
- Арендатор обязан возвратить имущественный объект в приемлемом состоянии. Из арендной платы вычитаются средства за фактическое использование в размере, определённом судебным органом.
