Корректировка на неполные права ликвидность доли в квартире

• ценовой диапазон для 3-комнатных площадей в этом и соседних р-нах города – от 6 до 9 млн рублей;
• продажная цена текущей квартиры – 7,5 млн рублей;
• оценка доли Артёма: 7 500 000 / 3 * 1 = 2 500 000 рублей (аналогично – Егора и Романа);

Во-вторых, оценка доли может понадобиться и покупателю – чтобы определить, соответствует ли цифра в объявлении реальному положению дел? Покупателем вполне может быть один из собственников, поскольку имеет приоритет в выкупе долей остальных владельцев (ст. 250 ГК РФ).

Корректировка на долю в праве собственности

Таким образом, вместо 1,3 млн третий собственник сможет рассчитывать примерно на 700 000 рублей. Кроме того, ему придется предлагать выкуп первому и второму совладельцам – согласно правилу о преимущественном праве на покупку.

Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:

Обратите внимание!

Продать можно не только целую квартиру, но и отдельную долю в праве собственности. При принятии такого решения продавец обязан уведомить об этом других совладельцев, после чего возникает право преимущественного выкупа.

Содержание статьи

При самостоятельной оценке доли, стороны могут использовать любые показатели – рыночные предложения, цены по аналогичным сделкам, иные показатели. На практике, специалисты в сфере недвижимости применяют следующую формулу для объективной оценки:

Например, претендента или собственника 4 человека, значит, каждый имеет право на 2,5 миллиона рублей. При оценке ликвидационной стоимости каждый получит по 1 миллиону 250 тысяч рублей, но эта сумма будет переоценена после выплаты всех имеющихся долговых обязательств перед третьими лицами.

Балкона Балкон Балкон Балкон Балкон Балкон Лоджия 4.2.9. Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью ИТОГОВАЯ КОРРЕКТИРОВКА v v v v ^ ^ Теперь, согласно выбранной технике качественного сравнения цен, необходимо упорядочить аналоги в соответствии с их суммарными корректировками.

Корректировка на ликвидность доли в квартире

сейчас узнала, что моей доли в квартире нет. После смерти бабушки (она умерла 15.10.2014 г). в 1994 году она стала наследницей умершего сына так как мы не стали претендовать на свою долю. Она стала владелицей всей квартиры и сделала завещание всей квартиры на второго сына, но вскоре он тоже умер.

Не забудьте — в оценочную перед приходом фотографа нужно послать или привезти копии правоустанавливающих документов на квартиру( если их нет,закажите в МФЦ выписку мз ЕГРН, где будет указано,что Вы собственник такой-то доли,ее делают 5 дней ,и она заменяет правоустановки для оценочной) и из БТИ поэтажный план и экспликацию. Если у Вас нет,нужно заказать через МФЦ

Автору — Все просто — обращаетесь в любую аккредитованную оценочную компанию(все списки есть в интернете),заказываете оценку, оплачиваете по квитанции,приходит фотограф к вам домой в назначенное время,через 3 дня получаете оценочный альбом по квартире.

Проверено ЦИАН

оценочная компания может все. собственно, обычно они и не выезжают. повторю мысль, которую пытался донести в своем посте: механическая оценка на основании только исходных данных — скорее всего будет неверна. причем сильно.

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

Как проходит процедура?

• совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
• разделение имущества между супругами или наследниками;
• страхование собственности;
• оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
• использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Кто проводит оценку?

Здесь уже не может быть использован простой арифметический расчет, где рыночная стоимость всего жилья сначала делится на число всех долей, а затем умножается пропорционально доли владельца (продавца). Пусть среднюю рыночную стоимость квартиры и понадобится выяснить, факторы, влияющие на ценообразование, окажутся уже другими. Они будут связаны с тем, насколько выгодно для покупателя приобретение именно этой доли в сравнении с другими долями на рынке.

Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей).

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Далее, нужно выписать цены, которые установили продавцы этих квартир (долей). Очертив ценовой диапазон, можно приступать к расчету среднего значения – а затем, в зависимости от характера сделки, определить стоимость каждой доли.

Площадь доли

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Процесс оценки

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

Доходный подход нецелесообразно использовать при оценке доли в квартире, так как оцениваемая квартира не используется и не предназначена для извлечения дохода. Следовательно, оценка 1/2 доли права владения квартирой даст заведомо более низкую стоимость, чем цена реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами.

Оценка рыночной стоимости доли в квартире

При проведении оценки рыночной стоимости 1/2 доли в квартире использовался сравнительный подход с применением метода сделок и качественного сравнения цен. Использование данного подхода обосновано объективными причинами и условиями.

Результаты оценки

Квартира находится в 16-этажном доме на 10 этаже. Дом панельный. Год постройки 2012. Дом видимых повреждений не имеет. Коммуникации: центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Имеется лифт, мусоропровод. Лестничная клетка и подъезд в хорошем состоянии, дверь подъезда оборудована домофоном.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Когда требуется определение стоимости доли

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Факторы, влияющие на цену положительно

Пример. Итак, чтобы самостоятельно рассчитать стоимость доли, отчуждаемой в пользу 3-его лица, понадобится использовать следующую формулу «(рыночная стоимость всего жилья ÷ количество всех долей * размер своей доли) ÷ 30-50% понижающего дисконта + все ценообразующие факторы». Если рыночная стоимость жилья составляет 6 млн. рублей, а собственник решил реализовать принадлежащую ему ¼ доли, то с учетом понижающего дисконта (скидки) цена его доли будет составлять от 750 000 рублей. Однако это значение не будет окончательным – понадобится также прибавить или отнять все ценообразующие факторы, указанные выше.