Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Общая Проектная Площадь Объекта Долевого Строительства Что Это. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.
Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.
Отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:
Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры. Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв. метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.
Полагая, что ответчиком допущены отступления от условий договора N 7Б-23, касающиеся площади переданной квартиры, что привело к ухудшению ее качества, просил суд взыскать с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойку за невыполнение требований потребителя, компенсацию морального вреда, а также судебные расходы.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 81-КГ18-3 Суд отменил определение суда апелляционной инстанции, направив дело на новое апелляционное рассмотрение, поскольку передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Обзор документа
Разрешая спор, суд, проанализировав представленные договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 3 февраля 2014, уступки прав требования по нему от 25 декабря 2014 г., исходил из того, что цена уступаемого права по договору участия в строительстве является окончательной и может быть изменена только путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, доказательств отступления застройщиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, истцом не представлено, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.
С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.
Как закон защищает права дольщиков?
Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).
- определения размера жилья, находящегося в собственности гражданина, при предоставлении ему квартиры по договору социального найма;
- статистического учета жилищного фонда в РФ, расчета размеры оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и других целей;
- расчета стоимости оплаты за общедомовые нужды;
- расчета размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Большинство официальных документов содержат в себе термины жилой и общей площади сооружения. Оба из данных терминов несут в себе различные значения и требуют помощи квалифицированного профессионала при их определении. Прежде чем приступить к расчетам, необходимо понять, что входит в жилую площадь квартиры. Эти знания наверняка пригодятся при перепланировке и оформлении изменений.
Что такое жилплощадь?
Такие официальные документы, как бумаги, выдаваемые БТИ, могут оперировать не только понятиями жилой или общей площади. Но именно эти, различные по значению, термины наиболее часто фигурируют в подобных документах.
Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.
- Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
- При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
- При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
- При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
- Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.
Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?
Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.
2. Цена и условия платежа.
Стоимость 1 кв. м. части квартиры площадью 12,5 кв. м. составляет 13000 руб. и не изменяется ни при каких обстоятельствах. Сумма вклада за 12,5 кв. м. строящегося помещения составляет 162500 руб.
Стоимость 1 кв. м. и сумма вклада на строительство остальной части строящегося помещения площадью 101,37 кв. м. определяется из расчета стоимости 1 кв. м. общей площади квартир в соответствии со стоимостью, определенной Региональным центром ценообразования с коэффициентом 1,05 на момент внесения Участником денежных средств.
Участник за свой счет, своими или привлеченными силами выполняет следующие виды работ: устройство полов, поставка и установка внутренних дверей, шпаклевка потолков и стен, покраска, установка сантехники, установка электрических плит.
Стоимость доп. работ, не предусмотренных проектом, а также улучшений (применение материалов повышенного качества, в т.ч. импортных; доп. работы по отделке и оборудованию помещений и т.д.) в указанную выше цену не входят.
#11 садко садко —>
6. Формальные требования при подписании дополнений.
Пролонгация настоящего договора, а также изменения и дополнения договора определяются соглашением сторон.
Участник извещает … любыми аудиовизуальными средствами о намерении пересмотреть условия договора за 5 календ. дней. …согласует свое отношение в течение 5 календ. дней, следующих за днем, когда поступило предложение.
По завершении договора стороны учиняют след. надпись на обратной стороне настоящего договора: «Совершено. Дата. Подпись».
#17 kuropatka kuropatka —>
3. Сроки исполнения обязательств.
Участник вносит денежные средства в следующем порядке.
За 12,5 кв. м. строящегося помещения в сумме 162500 до 29.06.04. За оставшуюся площадь 101,37 кв. м. – согласно п. 2 настоящего договора.
Оплата производится безналичным перечислением на расч. счет либо внесением наличных денег в кассу …
При задержке платы более 2-х месяцев договор считается расторгнутым без обращения в суд по основаниям п.5 настоящего договора.
Дата ввода объекта в эксплуатацию – 1 кв. 2006 г.
При этом ответственность за несоблюдение этих требований ложится на юридическое лицо. Соответствующие изменения прописаны в ч.3 и 4 ст.11 Закона №214-ФЗ.
Новые требования к застройщикам С 1 января 2017 года к застройщикам применяются требования, установленные п.2-8 ч.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ. Теперь для государственной регистрации ДДУ, который застройщик заключает с первым участником долевого строительства, требуется заключение от Министерства строительства Нижегородской области.
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Если и в этом случае застройщик игнорирует ваши требования, необходимо обратиться в суд.Отметим, что право на получение компенсации за недостающие квадратные метры возникает у дольщика после внесения изменений в техпаспорт квартиры и в зависимости от условий договора с застройщиком.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.
В договоре долевого участия (ДДУ) содержится более подробная информация о самой квартире: ее площадь и расположение на этаже. В ДДУ должна быть экспликация — план строящейся квартиры с расшифровкой. Также в этом документе указывают характеристики отделки. Статья 4 ФЗ-214 регламентирует, что ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади.
Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда). Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).
Что делать, если изменения существенные, и не нравятся дольщику?
Несмотря на строгие нормы закона о долевом строительстве, многим дольщикам вместе с заветными ключами застройщики преподносят неприятные сюрпризы. В интернете полно историй о том, как люди получают совсем не то, что хотели: застройщики меняют не только площадь объектов, но и планировки квартир, их расположение на этажах и материалы отделки. LIVING разобрался, какие изменения законны, а какие – нет. И что делать, если в реальности квартира оказалась не такой, как в договоре.
