Конечно, если этот вопрос заранее обговорить с покупателем и урегулировать, закрепив расписками на бумаге, можно соглашаться на подобные сделки, но лишь в том случае, если покупатель готов компенсировать сумму налога (его превышения).
Ипотека «с завышением» в последнее время приобретает все большую популярность среди потребителей, так как эта схема позволяет получить не только сумму, необходимую на приобретение жилья под весьма низкий процент, но и дополнительные деньги на иные нужны. Кроме того, данная схема увеличивает и сумму налогового вычета.
Риски для продавца
Конечно, на практике такое встречается лишь в единичных случаях, но для подстраховки составляется две расписки. В одной из них сказано, что покупатель передал продавцу определенную сумму, а в другой – что продавец передал покупателю необходимую сумму. Одна расписка прикладывается к договору купли-продажи, а вторая остается на руках в качестве страховки.
- Покупатель также договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на жилье. При этом составляется расписка для банковской компании.
- Далее покупателю понадобится найти оценочную компанию, которая будет готова завысить рыночную стоимость недвижимости до требуемого значения.
- На заключительном этапе оценка и расписка предоставляется в банковскую компанию.
Вторая схема
- Первоначально понадобится выбрать подходящий вариант недвижимости. При этом рекомендуется искать квартиру с одним собственником. Наличие сопутствующих факторов осложняет процедуру проведения сделки.
- На следующем этапе необходимо договориться с продавцом об искусственном завышении стоимости. Размер должен быть идентичен величине, которую требует внести банковская компания согласно конкретной программе ипотечного кредитования.
- Продавец пишет расписку о получении авансового платежа. Соответственно, его размер идентичен разнице между искусственно завершенной стоимостью и желаемой ценой за реализацию квартиры.
- Следующим шагом станет оценка недвижимости. Соответственно, если используется первая схема искусственного завышения стоимости квартиры, то остаётся надеяться, что результаты оценочного эксперта позволят получить кредит. При использовании второй схемы предварительно понадобится договориться с оценочной компанией о необходимости завышения стоимости. При этом могут возникнуть трудности, если оценщика назначает непосредственно банковская компания. В этом случае довольно тяжело договориться, так как оценочные компании могут потерять доверие банка при вскрытии предоставления заведомо ложной информации.
- Далее между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи. В нем прописывается стоимость квартиры, которая получилась в результате искусственного завышения цены.
- Покупатель готовит необходимый пакет документации для предоставления в банковскую компанию. В том числе, нужно предоставить расписку о передаче авансового платежа продавцу.
- После осуществления процедуры регистрации предоставленного пакета документации банковская компания перечисляет оставшуюся часть денежных средств продавцу.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью
- Квартира приобретается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить излишние заёмные средства для осуществления требуемых ремонтных работ;
- Нужда в наличных денежных средствах для других целей, помимо непосредственного приобретения жилья. Как пример, планируется дополнительно приобрести автомобиль или потратить средства на отдых.
Вот Вам подсказка: в простой письменной форме на нужные суммы и на нужные сроки сделайте договора займа. Если Ваш покупатель идет на «хитрости» и предлагает Вам в этом поучаствовать (рисковать), то предложите этот риск ему. Согласиться?! Дерзайте.
А теперь представим себе ситуацию, если вдруг регистрация сделки не пройдет по тем или иным причинам и покупатель откажется от приобретения квартиры. Конечно все, да и банк кстати тоже, все прекрасно понимают, но деньги получены при подписании договора. а вдруг?! Подумайте хорошенько перед тем как идти на такой риск.
Анна Смирнова
350 т.р. — это типа первоначальный взнос, которым должен располагать Ваш покупатель (таковы условия предоставления ипотечного кредита). Форма договора у Сбербанка жесткая. По договору купли-продажи эти 350 т.р. будут переданы продавцу при подписании договора, далее по тексту будет фраза примерно такого содержания «подписывая данный договор продавец подтверждает, что указанную сумму получил» ПЛЮС банк для подтверждения факта наличия первоначального взноса у своего заемщика попросит от продавца расписку на полученные деньги. Расписка будет храниться в банке!
Для Продавца есть и еще одна неприятность при продаже квартиры по завышенной цене. Это повышенный Откроется в новой вкладке.»>налог с продажи. В налогооблагаемой базе будет учитываться та цена, которая указана в договоре. Но в ряде случаев этот налог можно вообще не платить (подробнее – по приведенной ссылке).
Покупатель выбрал себе квартиру стоимостью, допустим, 100 руб. Денег у него нет, и он собирается брать ипотеку. Но банк в этом случае предложит Покупателю внести 20% стоимости квартиры (т.е. 20 руб. в примере) своими личными деньгами в виде первоначального взноса, а оставшиеся 80% (т.е. 80 руб.) банк добавит в виде ипотечного кредита.
Риски Продавца при завышении стоимости квартиры
В этом случае банк принимает условия игры, и получая отчет о завышенной оценке, выдает Покупателю ипотеку на такую сумму, которой ему хватит для выкупа квартиры за ее реальную стоимость (т.е. 100 руб. в примере).
Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.
Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен
- Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
- Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
- Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
- Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
- Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
- Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
- После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
- Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.
Какие документы понадобятся
При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.
- квартира стоимостью более 1 млн. рублей;
- находится во владении не более 3-х лет;
- срок права собственности не более 5 лет для жилья, приобретенного после 01.01.2016г.
Ответственность
-
Поскольку любой банк предоставляет ипотеку только после оценки квартиры, то покупателю требуется договориться не только с продавцом, но и с оценщиком. Аккредитованные банком оценщики в такой схеме участвовать откажутся, чтобы не лишиться аккредитации и такого выгодного клиента как банк.
Как сделать завышение и занижение цены жилплощади?
Схема с завышением может использоваться не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в новостройках у застройщика. В этом случае заполняются два договора. Один между застройщиком и заемщиком, а другой между заемщиком и банком. Застройщик подтверждает для банка факт оплаты первоначального взноса, банк выделяет кредит. Впоследствии подписывается дополнительное соглашение к первому договору об изменении суммы. Как правило, банки прекрасно осведомлены о такой схеме, однако найти официальное подтверждение этому нельзя.
Важно! Заемщик может оформить сделку со своим родственником. При этом понадобится найти банк, готовый предоставить такую ипотеку. Многие кредитные организации отказываются от оформления сделок с недвижимостью по ипотеке с участием членов семьи заемщика.
- Первоначально понадобится выбрать подходящий вариант недвижимости. При этом рекомендуется искать квартиру с одним собственником. Наличие сопутствующих факторов осложняет процедуру проведения сделки.
- На следующем этапе необходимо договориться с продавцом об искусственном завышении стоимости. Размер должен быть идентичен величине, которую требует внести банковская компания согласно конкретной программе ипотечного кредитования.
- Продавец пишет расписку о получении авансового платежа. Соответственно, его размер идентичен разнице между искусственно завершенной стоимостью и желаемой ценой за реализацию квартиры.
- Следующим шагом станет оценка недвижимости. Соответственно, если используется первая схема искусственного завышения стоимости квартиры, то остаётся надеяться, что результаты оценочного эксперта позволят получить кредит. При использовании второй схемы предварительно понадобится договориться с оценочной компанией о необходимости завышения стоимости. При этом могут возникнуть трудности, если оценщика назначает непосредственно банковская компания. В этом случае довольно тяжело договориться, так как оценочные компании могут потерять доверие банка при вскрытии предоставления заведомо ложной информации.
- Далее между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи. В нем прописывается стоимость квартиры, которая получилась в результате искусственного завышения цены.
- Покупатель готовит необходимый пакет документации для предоставления в банковскую компанию. В том числе, нужно предоставить расписку о передаче авансового платежа продавцу.
- После осуществления процедуры регистрации предоставленного пакета документации банковская компания перечисляет оставшуюся часть денежных средств продавцу.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью
Покупатель просит продавца указать стоимость жилья 5500000 рублей, из них 500 000 рублей будут проведены в качестве первоначального взноса. При этом между сторонами составляется расписка о фактическом отсутствии передачи денежных средств. Непосредственно в банковскую компанию предоставляется расписка от продавца о получении денежных средств в размере 500 000 рублей.
Еще один вариант снижения рисков — проводить все операции только по безналичному расчету. Ведь перевод средств с расчетного счета покупателя на счет продавца — прямое доказательство того, что была заплачена/получена именно такая сумма.
Многие граждане, желающие взять квартиру в ипотеку, не могут накопить деньги на первоначальный взнос. Чтобы не вносить первый взнос, некоторые покупатели идут на сговор с продавцом и искусственно завышают стоимость продаваемой квартиры. Рассмотрим, что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке, какие риски несет для продавца и покупателя и выгодно ли это делать.
Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?
На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.
Сейчас банки перепроверяют отчеты об оценке при одобрении объекта недвижимости очень жестко, и возможность такого мошенничества сведена к минимуму, так что, скорее всего, сделку завернут на этапе согласования объекта ипотеки. Ищите другого покупателя.
– Продаю квартиру, у покупателя одобрена ипотека с первоначальным взносом 20%. Но этих денег у него нет, поэтому он просит при заключении сделки для банка написать расписку, что эти 20% он мне передал. Каковы мои риски и как необходимо оформить расписку, чтоб остаться при своих в случае непредвиденных ситуаций?
Если Вам предложили то, что Вы здесь описали, то Ваш основной риск – не получить 20% от цены продажи. Причем доказать факт отсутствия платежа Вы не сможете, так как уже отдадите в банк расписку. К тому же, Вам доподлинно известно, что у покупателя этих денег нет. Скорее всего, Вам предложили обмануть банк, завысив стоимость квартиры в договоре купли продажи на те самые 20%. Таким образом, Вы получаете всю сумму из кредитных средств, покупатель не вносит своих денег, а банк получает в обременение квартиру по завышенной цене. Ваш риск в том, что, если суд признает данную сделку недействительной, Вам придется вернуть покупателю и банку сумму, указанную в договоре купли-продажи, то есть на 20% больше, чем Вы фактически получили. Или же Вы будете объяснять в суде, как Вы вступали в сговор с покупателем с целью введения банка в заблуждение и обналичивания кредитных средств. Чем для Вас это обернется – решать будет суд.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Представим теперь, что банк по какой-либо причине в итоге откажет в выдаче кредита. Или сделка не состоится по иным причинам. Тогда покупатель на основании Вашей же расписки сможет потребовать от Вас возврата этих 20%, которые он якобы заплатил Вам. Собственноручно написанная расписка будет достаточным основанием, чтобы взыскать по ней с Вас всю сумму в судебном порядке. Но даже если кредит будет получен и сделка состоится, банк выплатит Вам только 80% от стоимости квартиры (из расчета того, что 20% Вы уже получили). И если покупатель ничего не доплатит, то 20% взыскать не получится даже через суд.
При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.
Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.
Банки которые работают с завышением
- Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
- Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
- Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).
У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре. При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги. Остальные деньги он получит уже потом от банка. и еще вопрос, в какие сроки (до какого момента) сделка может оказаться не действительной. Могу ли я стать жертвой мошенничества?
Материальных и каких-либо иных претензий, связанных с заключением и исполнением Договора купли-продажи вышеуказанной квартиры к ФИО покупателя не имею. В случае получения денежных сумм, указанных в самом документе, но могут не являться подтверждением выполнение заинтересованными сторонами иных обязательств. Иначе покупатель сможет вернуть только «привязанные» к квартире основные деньги. Составленные и переданные другой заинтересованной стороне расписки являются безусловным подтверждением получения денежных сумм, указанных в самом документе, но могут не являться подтверждением выполнение заинтересованными сторонами иных обязательств. В этом случае расписка за квартиру и расписка не подлежит обязательному заверению у нотариуса. Оформлению может подлежать выдача задатка или аванса, а также основания их выдачи и приема.
Расписка в получении первоначального взноса за квартиру по ипотеке
Правильная расписка в получении денег за квартиру — это гарант безопасности сделки. Дело все в том, что при заключении соглашения о купле-продаже недвижимости у граждан появляются определенные обязательства. Стороны берут на себя ответственность. Покупатель — передать деньги в оговоренных размерах бывшему владельцу квартиры. Продавец — передать недвижимость, указанную в договоре, в собственность новому хозяину. То есть право на перерегистрацию квартиры на нового человека.
Для этого Борис договаривается с Виктором под расписку о том, что он уже якобы передал ему сумму первого взноса. Лучше всего такие соглашения оформлять под руководством юриста. В противном случае можно пострадать от мошеннических действий с обеих сторон.
Когда завышение лучше не делать?
Еще одна причина, по которой оформляют ипотеку с завышением — это покупка квартиры без ремонта. В этой ситуации заемщики часто запрашивают у банка большую сумму, чем необходимо на ее покупку, а оставшиеся средства тратят на ремонт жилья.
Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?
Есть риск того, расписка о получении суммы первоначального взноса будет составлена не правильно. В случае отказа в ипотеке, покупатель может потребовать у продавца вернуть несуществующий аванс. Это, обычно, минимум 20% стоимости квартиры.
Если данные в отчете оценщиков и договоре будут сильно отличаться, в кредите могут вообще отказать. Все это время вы должны будете ждать, потому что подписали предварительный договор. В итоге вы потеряете время и рискуете остаться без покупателя. Не забудьте, что в договоре будет написано, что покупатель передал вам часть денег за квартиру. Для вас это фиктивно, но юридически — правда.
В ходе сделки вы получите деньги, а покупатели — квартиру. Если что-то пойдет не так и сделку признают недействительной, вы обязаны вернуть друг другу то, что получили. Вам вернут квартиру, а вы должны будете отдать деньги. Но не ту сумму, которую фактически получили, а именно ту, которая указана в договоре.
Отдадите больше, чем получите
Неизвестно, сколько лет вы владели этой квартирой. Но если меньше минимального срока по налоговому кодексу, придется платить налог. Для расчета НДФЛ придется учитывать сумму по договору. Хотя на самом деле ваш доход был меньше.
Продавец назначает цену, исходя из стоимости аналогичных продаваемых объектов. Если ему нужна срочная продажа, то он может запросить меньшую сумму. Если же он считает, что его недвижимость вне конкуренции, например, сделан дорогостоящий ремонт, то и стоимость жилья будет выше.
Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки
Первоначальный взнос – это собственные накопления человека, которые будут переданы продавцу недвижимости при заключении с ним договора купли-продажи. Оставшуюся сумму выплатит кредитная организация, и именно она будет считаться для заёмщика основным телом кредита. В чём же выгода банка?
Первый взнос по ипотеке – что это и зачем он нужен
Расписка предъявляется в банк. Продавцу перечисляются средства, равные стопроцентной фактической сумме, то есть он ничего не теряет. Заёмщик остаётся в выигрыше, поскольку приобретает квартиру, а первоначальный взнос вносит в минимальном размере или не платит вовсе.
