Арендные платежи за арендуемое имущество для целей налогообложения прибыли признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При применении метода начисления арендные платежи признаются по мере их начисления на последнее число месяца (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).
На последнее число каждого месяца аренды при наличии счета-фактуры арендодателя организация имеет право принять к вычету предъявленный арендодателем НДС по арендной плате (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ) (см. также разъяснения, данные письмом Минфина России от 04.04.07 № 03-07-15/47).
ООО «РАЙТ ВЭЙС». Аудиторские и консалтинговые услуги предлагает:
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
- Имущество, которое выступает предметом сделки, не предоставляется в пользование.
- Помещение имеет недостатки, о которых сторона, его предоставляющее, знала, но скрывала их.
- Имущество имеет недостатки, которые не позволяют его использовать в необходимых целях.
- Не производится капитальный ремонт в сроки, установленные в договоре или продиктованные принципом разумности.
- О сторонах сделки.
- Об объекте недвижимости.
- О его состоянии. Если подходить к делу предельно ответственно, то нужно расписать: из каких материалов изготовлен пол, потолок и стены, какая используется отделка, в каком все состоянии. Какого качества проводка, трубы, канализация и так далее. Какая имеется мебель, какие документы переданы от арендатора к субарендатору.
Субарендатора
Многое зависит от того, кто именно занимается сдачей нежилого помещения в субаренду. Если арендатор – физическое лицо, то он должен уплачивать НДФЛ в размере 13%. Предприниматели и юридические лица, как правило, сдают недвижимость, находясь на упрощенной системе налогообложения – 6% от доходов.
Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.
Договор субаренды
Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.
Субарендатор
Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.
Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.
Согласие собственника
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Государственная регистрация договора
Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.
3.7.5. Поскольку сумма Обеспечительного платежа может быть уменьшена вследствие соответствующего удержания согласно п. 3.7.4., произведенного Арендатором, Субарендатор обязан в течение 5 (пяти) банковских дней с даты получения уведомления Арендатора о необходимости восстановления суммы Обеспечительного платежа, восстановить размер (сумму) обеспечительного платежа до величины, указанной в п. 3.7. Договора, перечислив на расчетный счет Арендатора необходимую сумму.
«По истечению указанного срока настоящий Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке. Субарендатор обязан освободить и сдать занимаемый Объект по Акту приема-передачи в течение 1 (одного) месяца с момента получения уведомления об отказе Арендатора от исполнения настоящего Договора.
Регистрация договора
3.7.4. Стороны согласились, что удержанием Обеспечительного платежа могут обеспечиваться требования Арендатора к Субарендатору о надлежащем выполнении обязательств последнего по настоящему Договору, а также возмещение в соответствии с условиями настоящего Договора штрафных санкций, издержек или других убытков, возникших у Арендатора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по настоящему Договору.
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
В соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.
Бухгалтерские услуги: УСН или ЕНВД при сдаче помещения в субаренду
И тип договора, по которому ведутся взаиморасчеты, тут никакой роли не играет. Примечание. См. Письма Минфина России от 02.02.2005 N 03-03-02-04/2/2 и МНС России от 11.05.2004 N 22-1-14/881. Мало того, в Минфине утверждают, что, даже если коммунальные платежи перечисляются напрямую энерго- и водоснабжающим организациям, арендодатель обязан включать эти суммы в налогооблагаемый доход. А ведь они на его расчетный счет (в кассу) вообще не попадают! Но это чиновников ничуть не смущает, поэтому «…при сдаче в аренду… помещений суммы арендной платы, предъявляемые организацией арендаторам, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям, поскольку эти платежи относятся к расходам по содержанию помещений, передаваемых в аренду.
