Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Предварительный договор юридическая сила. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Если вы заключали договор при одних обстоятельствах, а потом они изменились, суд может вынести решение, что заключать основной договор в новых обстоятельствах не стоит. Но при этом может взыскать с виновника неустойку в пользу второго участника договора.
Уточняющий срок надо дописывать обязательно: если ориентироваться только на ввод в эксплуатацию, по закону будет считаться, что срок не согласован. Окончание строительства не зависит от сторон, этот период может быть увеличен, если застройщик, к примеру, получит отказ в выдаче разрешения. В этом случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года.
В каких случаях заключается
Так же могут поступить и будущие поставщик и покупатель, арендатор и арендодатель, заказчик и исполнитель – оформить предварительный договор поставки, аренды, услуги или любой другой и в нем записать условия будущего основного договора, которые они обсудили.
Предварительный договор ─ это гарантия того что основная сделка будет совершена, иначе на сторону, которая не исполнила свои обязательства, будет составлено заявление. Когда предварительный договор составлен, а у сторон возникли разногласия на предмет, того, что их не устраивают условия, то этот вопрос будет регулироваться в судебном порядке. С момента, который будет указан решением суда, официальный договор вступит в силу.
Когда стороны принимают решение о том, чтобы подписать предварительный договор, они должны учесть, что их позиции могут изменяться. И если к моменту оформления основного договора один из участников сделки передумал, и не желает заключать основной официальный договор, то к нему применяется 4 пункт 445 статьи.
Предварительный договор, основные правила
Предварительный договор содержит нужные условия, которые потом должны будут соблюдаться. Есть специальная форма, которая предусмотрена для заполнения такого договора. Основной документ составляется в письменном виде, если не была оговорена форма установленного порядка. Если форма сделана не по правилам, в этом случае, договор не может считаться действительным.
Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.
- Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
- Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
- Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
- Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
- Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
- Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
- Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
- Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
- Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.
Сделка с обременением
- название документа пишется посередине листа;
- строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
- существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
- дополнительные положения вносят по желанию;
- подписи покупателя и продавца.
Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.
Предварительный договор и гражданское законодательство
Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.
Форма предварительного договора
В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Еще одна распространенная форма платежа, осуществляемого до совершения сделки — заключение договора с авансом. Он составляет процент от основной суммы соглашения. В случае прекращения обязательств этот платеж необходимо вернуть, но с учетом издержек понесенных второй стороной.
К чему обязывает, риски покупателя, последствия нарушения договора
Предварительный договор обязывает Покупателя к приобретению квартиры в будущем. Если он откажется, то рискует потерять выплаченную сумму задатка. Не исключено даже начало судебного процесса. Дело в том, что согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае нарушения обязательств каждая из сторон договора имеет право требовать в суде оформление продажи квартиры в течение полугода с момента неисполнения обязательств.
Где заключить
Договор выглядит как проект Основного соглашения, повторяющего его пункты и подлежащего заключению по истечении установленного промежутка времени. По согласованию сторон отдельные положения могут быть изменены.
Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
На какие нюансы следует обратить внимание заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?
В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.
Интересный случай
Согласно ст. 554 ГК РФ из предварительного договора должно следовать, что его стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре.
Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ.
Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п.3 ст.429 ГК РФ).
Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).
Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.
Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п.1 ст.432 ГК РФ).
В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.
Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 «Аренда» ГК РФ. Здесь см. раздел «Условия договора аренды помещений» (с.38).
Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.
На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.
Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п.3 ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.
Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п.1 ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст.169 ГК РФ.
Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект аренды в строящемся здании» и «Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях»).
По предварительному договору стороны согласно п.1 ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Существенные условия предварительного договора
Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, — срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.
По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?
Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.
Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой — взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.
Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (ст.429 ГК РФ).
По общему правилу, изложенному в п.6 ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Россия, Москва и Московская область, Шатура Здравствуйте! хотелось бы узнать, имеет ли силу заключенный договор купли-продажи квартиры нижеизложенного содержания. И может ли продавец (я) при неисполнении обязательств со стороны покупателей что-либо сделать? оговорюсь, что договор заключался в написанном вручном виде, 2 экз ксерился. подписи стоят у меня оригинал Договор намерения. россия, город подписания, дата Мы нижеподписавшиеся: ФИО, паспорт, адрес прописки и ФИО, паспорт, адрес прописки заключили настоящий договор о нижеследующем 1 стороны настоящего договора обязуются в срок до 10,08,2012 заключить договор купли-продажи жилой квартиры на следующих условиях 2 Продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить целую жилую квартиру по адресу…… 3 продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора вышеуказанная квартира не продана.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Порванный предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу?
ГК РФ). Иными словами, стороны обязываются в будущем заключить конкретный договор поставки, займа и так далее и скрепляют свое обязательство договором предварительным. Составляется он, как правило, в письменной форме. Что должно быть включено в содержание этого документа? Это прежде всего существенные условия того договора, который планируется заключить.
Несмотря на то что в предварительном договоре стороны согласовывают существенные условия основного договора, предварительный и основной договор являются самостоятельными договорами. Это означает, что неисполнение или ненадлежащее исполнение предварительного договора не может являться основанием для признания недействительным основного договора, а равно и иного договора, заключенного в отношении имущества, указанного в предварительном договоре.
Форма предварительного договора
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию (далее — Предприятие) о признании права собственности на неоконченный строительством объект, расположенный на земельном участке площадью 3450 кв. м.
Предмет предварительного договора
Установив несоответствие условия предварительного договора о сроке требованиям статьи 190 ГК РФ (например, событие, с которыми стороны связали срок исполнения обязательств, не отвечает признакам неизбежности, так как не зависит от воли сторон), суды применяют правило абзаца второго пункта 4 статьи 429 ГК РФ, предусматривающее, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Указанная позиция отражена в Постановлениях ФАС СЗО от 07.12.2009 по делу N А21-1652/2009 и от 27.02.2010 по делу N А56-16547/2009 .
Бывают случаи, когда принципиальный покупатель, потративший время на поиски и воодушевленный предстоящей покупкой, хочет вернуть задаток в двойном размере. Тогда придется обращаться в суд, а это дополнительные траты времени и денег, и в конечном итоге суд, учитывая материальное положение продавца, может обязать нарушителя к осуществлению выплат, например, по 2 тыс. руб. в месяц.
Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.
Без задатка
Если покупатель вносит за квартиру обеспечительный платеж, который в последующем будет зачтен в счет итоговой стоимости жилья, то в данном случае должен быть заключен договор купли-продажи квартиры с задатком.
