Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Можно Ли Продать Квартиру Под Залогом У Физического Лица. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя. Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК .
Через аккредитованное агентство недвижимости
Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.
Покупка недвижимости под залогом в ипотеку
Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.
В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.
Особенности
Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.
Покупка непосредственно у заёмщика
Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.
Объект недвижимости, находящийся в залоге, можно реализовать, однако данная процедура будет несколько отличаться от обычной сделки купли-продажи. В статье подробно разобрано, как осуществить продажу в различных жизненных ситуациях, на что обратить внимание, как составить договор и другие вопросы.
Нормативное обоснование продажи залогового жилья
Такой способ является наиболее распространенным вариантом отчуждения жилья, находящегося в залоге. В этом случае заемщик с согласия банка продает квартиру, а на вырученные деньги погашает долг, после чего забирает причитающуюся часть себе.
При досрочном погашении кредита
К положительным сторонам такой схемы можно отнести возможность досудебного урегулирования вопроса с банком. Однако прибегнуть к такому варианту (без суда) можно не в каждом случае. Это возможно только в отдельных ситуациях (п. 1 ст. 55):
Если нашелся покупатель, но у него нет полной суммы денег и он тоже собирается брать квартиру в ипотеку, то будет более грамотным решением его получение кредита в том же банке. Ведь если покупатель одобрен на кредит в другом банке, то согласовать условия должны не только продавец и покупатель, но и банки между собой, что на практике будет очень сложно. Сложно, не значит невозможно. Если все участники сделки согласны, то такую процедуру можно провести. Сейчас даже в нескольких банках, в которых есть кредиты на проведение сделок по переуступке прав. Это Сбербанк, Транскапиталбанк и ВТБ24.
В законодательстве прописан данный случай: «Имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, — говорит Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Это сказано в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 года, в редакции от 21.07.2014). Конкретно исследуемому нами вопросу посвящены статьи 37 и 39 данного закона. Для продажи, мены и прочих операций с недвижимостью необходимо письменное согласие банка».
Согласие банка на продажу
Конечно, самым удобным будет если у покупателя есть вся сумма на покупку квартиры. Тогда он сможет погасить долг владельца квартиры перед банком, а оставшуюся часть останется хозяину. В этом случае рискует покупатель, потому что долг гасится до перехода права собственности на квартиру. Может случиться, что сделка потом отменится и покупатель потеряет часть денег. К тому же, деньги для гашения долга банк принимает от продавца, а не от покупателя и в документах не фиксируется, чьи именно эти деньги. Риск заключается во времени – на весь процесс может уйти от 2 до 10 дней. За это время может случиться все что угодно: продавец передумал продавать, покупатель передумал покупать, несчастный случай с кем-либо из них и т.п.
При сопровождении сделки с недвижимостью важно учесть, что в договоре аренды депозитной ячейки принято прописывать и условия получения заложенных денег покупателем, если сделка не состоялась. Как правило, в этом случае, покупатель забирает денежные средства. Здесь кроется главная опасность для инвестора-залогодержателя. Он может подать заявление о регистрации прекращения ипотеки. Росреестр прекращение ипотеки зарегистрирует. А сама сделка по продаже недвижимости не состоится. В этом случае инвестор потеряет право залога, а денег от покупателя не получит. Взыскать долг с заёмщика будет весьма затруднительно.
Поэтому мы рекомендуем предусмотреть в договоре отсутствие возможности у покупателя получить из ячейки денежные средства обратно даже если регистрация сделки не состоится. В этом случае у покупателя и продавца не будет возникать соблазна расторгнуть договор купли-продажи ещё до его государственной регистрации.
В сделке участвует покупатель, продавец -залогодатель, залогодержатель. По итогу нашего юридического сопровождения такой сделки с недвижимостью покупатель должен получить право собственности на покупаемую квартиру или комнату. Продавец-залогодатель желает расплатиться по своему долгу перед инвестором и получить себе остаток сумму с продажи. Инвестор-залогодержатель желает получить сумму, выданного им, займа.
Решение
1. Согласовать суммы, возвращаемой заемщиком с продажи
Перед подготовкой сделки необходимо согласовать с инвестором и залогодателем точную сумму, подлежащую оплате с продажи объекта. К этой сумме необходимо добавить размер комиссионных и накладных расходов.
Отметить регистрацию договора купли-продажи продавец может и в случае, если сделка реализуется при участии банка (речь идет о ситуациях ,когда покупатель вносит часть денег на разные банковские ячейки — для погашения долга и отдельно — для уплаты по договору купли-продажи). Нюанс заключается в том, что регистрационные службы производят снятие обременений в течение 5 дней, а для перерегистрации права собственности может понадобиться до 10 дней. Таким образом, у продавца также есть время изменить свое решение и отказаться от продажи.
В ситуации, когда продажа залоговой квартиры реализуется через полное погашение новым покупателем всей суммы кредитного долга, возникают серьезные риски, в первую очередь, для ее нового потенциального владельца. После уплаты всей суммы стоимости квартиры продавцу и снятия обременений продавец может «передумать» продавать объект. При этом, принудить его к таким действиям будет крайне сложно.
Порядок заключения договора с участием банковской организации
В отечественной практике кредитования также имеют место случаи, когда потенциальный покупатель, желающий обзавестись жилищным объектом, не располагает всей суммой для погашения долга. В то же время, Статья 354 Гражданского кодекса РФ декларирует возможность передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам. Иными словами, происходит продажа залогового имущества со сменой залогодателя (заемщика). В соответствии с данной схемой, новый покупатель производит продавцу выплату средств с разницей между общей стоимостью объекта и величиной непогашенного долга перед банком. При этом, обязательства по уплате оставшейся части долга переходят покупателю, который, по сути, становится новым заемщиком. С ним же заключается договор на переоформление ипотечного кредита.
При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.
Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.
Содержание договора
Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.
Итак, резюмируем: займ под залог недвижимости между физическими лицами предполагает именно недвижимость, которая стоит дороже 10 МРОТ, а значит, вы вряд ли подпадете под норму закона об устном порядке заключения договора, его нужно будет заключить в письменном виде. Имущество, предлагаемое в залог, должно быть приватизированным, не под арестом, не быть аварийным или ветхим. И, конечно, главное: соблюдайте сроки выплаты по кредиту, и вы вернете свое заложенное имущество в целости!
Содержание договора займа
Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.
Взыскание на заложенное недвижимое имущество
В договоре займа с обеспечением нужно прописать фразу: «в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в указанный в пункте Х настоящего договора срок, заемщик предоставляет в залог имущество: _____ (здесь прописывается наименование имущества)».
Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…
Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.
Нужен ли посредник
Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.
- гражданские свидетельства, подтверждающие личность обеих сторон;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины;
- оригинал займового соглашения;
- правоустанавливающие свидетельства на жилплощадь;
- соответствующие сведения из БТИ, оформленные в виде шаблона справки;
- справка о составе семьи;
- при выполнении перепланировки – разрешительные акты;
- согласие жены (мужа) на залоговые действия, оформленные нотариально;
- копия брачного свидетельства, наличие бывших мужа или жены подтверждается бланком о разводе, при отсутствии второй половины – оригинал справки из ЗАГСа, подтверждающий этот факт;
- по требованию залогоприобретателя — акт оценщика.
Требования к залоговой недвижимости
Для полного восприятия происходящего события следует понимать, что такое договор займа с заверением. Под это понятие попадают соглашения, заключенные на условиях, когда одна сторона передает визави оговоренную денежную сумму на условиях ее возврата в обозначенный момент. При этом за получателем закрепляются проценты за владение деньгами и обеспечение в виде квартиры, земельного участка или транспортного средства.
Основные понятия
- Залогодателем взятые обязательства не выполняются частично или полностью.
- После заключения сделки кредитодателем были получены сведения относительно обременения предмета заклада.
- Кредитор допускает нарушение правил использования заложенного предмета, что возможно приведет к его утрате.
