Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Оформление Реконструкции Нежилого Отдельно Стоящего Здания. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
- в БТИ получается копия техпаспорта;
- в отделе архитектуры заказывается план реконструкции;
- составленный план работ согласовывается с пожарной службой, санэпидемстанцией, а по необходимости и с коммунальной службой;
- затем документы согласовываются с жилищной комиссией;
- в муниципалитете получается виза главы городской администрации на проведение работ.
Когда необходимо и как получить разрешение?
Незаконная реконструкция может привести к тому, что одна или несколько согласовывающих инстанций откажется давать добро на узаконивание проведенных работ. Причиной тому может стать нарушение строительных, санитарных, пожарных или иных норм. При отказе рекомендуется обращаться в суд с иском об узаконивании выполненной реконструкции. Но и этот шаг не всегда гарантирует получение положительного результата.
Как узаконить изменения?
Реконструировать помещения без получения предварительного согласования и разрешения нельзя. Такие улучшения не считаются законными и влекут за собой административную ответственность. В соответствии с КоАП РФ к нарушителям применяются следующие меры:
Проект разрабатывает специализированная организация. Также данная организация или автор объекта делают техзаключение о возможности реконструкции и состоянии конструкций. После данного этапа можно подавать документы на реконструкцию в отдел архитектуры. Перед этим, на объект выезжает архитектор, который проводит анализ, а также создает проект в соответствии с действующими нормами и правилами. На это может уйти до одного месяца. Так же не исключено, что собственник может получить отказ, если планируемое переустройство нарушает интересы других граждан или не соответствует действующим требованиям.
Весь процесс согласования перепланировки проекта реконструкции нежилого помещения делится на несколько этапов, но начинать нужно со сбора всех необходимых документов. Большинство из них можно взять в бюро технической инвентаризации. Остальное нужно сделать самостоятельно, это всевозможные копии и написание заявлений.
Этапы согласования
В первом случае переустройство может предусматривать капитальный ремонт, значительные изменения фасада и пристройку дополнительных помещений, увеличивающих общую площадь объекта. Во втором случае переустройство сводится к изменению несущих стен и перегородок.
За незаконный ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства после реконструкции предусмотрен штраф в размере до одной тысячи рублей (для физических лиц) или до двух тысяч рублей (для должностных лиц), на юридическое лицо может быть наложен штраф – до 20 тысяч рублей.(п.5 ст. 9.5 КоАП РФ).
Процедура согласования не очень сложная, но на нее потребуется затратить достаточно много времени, потому что нужно будет посетить множество различных инстанций: БТИ, городской отдел архитектуры, пожарную инспекцию, санэпидемстанцию, коммунальные службы, жилищную комиссию и муниципалитет.
Разрешение
В случае, когда одна из служб решит, что невозможно узаконить самовольно произведенную реконструкцию, потому что нарушены санитарные, строительные либо противопожарные нормы, то можно попробовать узаконить изменения в судебном порядке. В худшем случае придется все привести в прежний вид.
Итак, вы собираетесь перестроить нежилое здание или помещение в нежилом здании. Предположим, что земля находится в вашей собственности или на нее установлен сервитут (разрешение на эксплуатацию). В таком случае остается оформить разрешение на реконструкцию в виде уведомления.
Не путайте разрешение на реконструкцию и одобрение перепланировки нежилого здания. Обе процедуры связаны с переустройством, но совершенно разные по смыслу. Реконструкция – это кардинальное изменение объекта, а перепланировка – лишь внутренние перестановки. Нельзя использовать одно разрешение вместо другого. За это вас, как нарушителя, могут оштрафовать. Подробности в статье «Штраф за незаконное строительство на своем участке«.
Когда не нужно?
- перестройку (фасада, внутренних помещений, создание пристроя);
- надстройку (мансарды, чердака);
- расширение/увеличение (этажности, опорных конструкций);
- замену/восстановление – электричества, водоснабжения, канализации, отопления и т.д.
Часто возникает ситуация, когда проект перепланировки и обследование объекта с изготовлением технического заключения готовит одна организация, а кадастровые работы проводит другая компания или кадастровый инженер. В работе разных подрядчиков могут произойти расхождения, и итоговый проект будет отличаться, к примеру, от технического плана. Это приводит к приостановкам кадастрового учета и регистрации прав. Есть случаи, когда сложности взаимодействия проектных компаний и кадастровых инженеров приводят к задержкам в регистрации на год и более.
Порядок согласования фасадов здания
Для согласования работ на объектах Санкт-Петербурга нужно учитывать, что особенностью этого города является большое количество зданий с особой архитектурной и культурной ценностью. Поэтому при перепланировке на таких объектах потребуется учитывать нормы Федерального закона № 44-ФЗ. Кроме того, учитываются Постановления Правительства СПб № 112 и № 1135, Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 872-р, и т.д.
Порядок узаконивания перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге
Для объектов, расположенных в Москве, согласование изменения фасада проходит через Москомархитектуру. Для объектов Московской области требования к согласованию нужно уточнять в муниципальных актах районных властей. На территории Санкт-Петербурга согласованием фасадов занимается Комитет по градостроительству и архитектуре СПб. Для отдельных районов Ленинградской области муниципальные власти могут принимать собственные правила согласования, а также состав уполномоченных органов.
- Установка окон, дверей в проемы, которые уже есть. В том числе замена старых конструкций.
- Изменение площади помещения и конфигурации его за счет сноса перегородок (не несущих стен!).
- Проведения любых работ, что не будут иметь результатом увеличение или уменьшение площади.
Важно! Все приведенные действия платные, за любую справку, штамп, печать придется платить. К тому же очередь желающих перестроиться большая, так что нужно набраться терпения и накопить денег для проведения этих процедур.
Когда разрешение получено
Не стоит забывать, что узаконить реконструкцию нежилого помещения после проведения работ будет намного сложнее, к тому же собственника ждут штрафы. Для юридических лиц они очень большие, поэтому лучше делать все согласно букве закона.
При этом, несмотря на то, что внешне НИЧЕГО не изменилось, ибо все изменения были произведены ВНУТРИ здания, тем не менее, указанные действия будут являться реконструкцией и, соответственно, целесообразно будет оформить на них право собственности в судебном порядке. Без положительного судебного решения, если ранее не было получено соответствующее разрешение от администрации, узаконить реконструкцию не получится. Как же быть?
Опасность самовольной перепланировки
Я (или мы, если собственников – несколько), Ф.И.О., являюсь собственником жилого дома, а также земельного участка с кадастровым номером ***, на котором расположен этот жилой дом, по адресу. Выписки о праве собственности на дом: Номера, даты, доли в праве. Выписки о праве собственности на земельный участок: Номера, даты, доли в праве.
Технология узаконения самовольной реконструкции
При реконструкции изменяются параметры объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема), происходит замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
- вы меняете расположение внутренних стен;
- добавляете дверной проем, которого раньше не было;
- либо убираете существующие проемы;
- демонтируете несущие перегородки;
- увеличиваете или уменьшаете общую площадь.
Получив положительное заключение о прохождении Мосгосэкспертизы, придется согласовать проект в пожарной службе и прочих инстанциях. На финальном этапе на руки выдают допуски для проведения реконструкции. Помимо перечисленных выше бумаг, вам потребуется:
Согласование реконструкции жилого дома
- заявление о переустройстве помещения или здания;
- проект, где описаны все запланированные работы;
- подтверждение прав на земельный участок;
- свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план объекта со всеми помещениями;
- подтверждение отсутствия нарушений прав третьих лиц;
- согласие соседей на проведение реконструкции.
