Считается, что любые способы, как продать комнату, находящуюся в коммунальной квартире, – это одна из самых трудных сделок, связанных с недвижимостью. Но если такая необходимость возникает, то приходится браться за дело.
Квартира коммунальная: что это
Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла. Однако правового определения данного термина нет. В законе можно найти лишь определение комнаты, которое содержится в п. 4 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ему, под понятием комнаты подразумевают один из вариантов жилого помещения, назначением которого служит проживание людей.
Приватизированная комната: как продать
- Если они отказываются от предложения, то можно договориться с работником регистрационного органа и оформить там отказ.
- То же самое допускается сделать и в нотариальной конторе, где удостоверение также прервет право на преимущественное приобретение.
- Уведомление можно отправить и по почте заказным письмом.
После того как договор купли-продажи подписан, документы должны быть переданы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Эта процедура подтверждает законность сделки на основании которой осуществляется переход права собственности на жилой объект от продавца к покупателю.
После того как стороны оформили документы и произвели расчет – они должны составит Акт приема-передачи и передать ключи.
Получение денег
Если владелец комнаты в коммунальной квартире хочет ее продать, то начинать процедуру нужно ни с чего иного, как с уведомлений о таком намерении. Уведомить нужно:
Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.
Правила проживания в коммуналке
- проживание в принадлежащей им комнате. Владелец может проживать в своем помещении без каких-либо проблем;
- свободном и беспрепятственном пользовании местами общего назначения;
- сдаче в аренду недвижимого имущества;
- также собственникам гарантировано свободное распоряжение их имуществом.
Права и обязанности жильцов коммунальной квартиры
Каждый собственник вправе проводить ремонт в принадлежащих ему помещениях на свое усмотрение. Исключение составляют ситуации, когда ремонт производится в местах общего назначения, или планируется перепланировка коммунальной квартиры.
Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации необходимо в обязательном порядке сохранить документы, подтверждающие факт того, что каждому из соседей по коммунальной квартире было направлено соответствующее уведомление. Более того, в случае судебного разбирательства потребуются доказательства того, что сделка со сторонним покупателем была заключена после истечения 30 дней с момента направления извещения.
Однако довольно часто происходят ситуации, когда кто-то из участников общей недвижимости не соглашается на предстоящие изменения. Допускается ли заключение сделки без согласия соседей? Какие правовые последствия могут ожидать в будущем?
Правовая база
- Неизвестное местонахождения сособственника – в данном случае письмо следует отослать по последнему известному адресу проживания соседа. Если же и таких сведений нет, то тогда извещение надо направить в коммунальную квартиру, в которой находится доля конкретного лица.
- Пребывание владельца в местах лишения свободы – уведомление необходимо направить по месту регистрации заключенного, а также и в саму тюрьму. Данную задачу можно поручить нотариусу.
- Нахождение адресата за границей – в подобной ситуации известись совладельца будет достаточно проблематично. Можно попробовать связаться с соседом и попросить направить по почте письменный отказ от преимущественного права покупки доли.
Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.
Найти покупателя и обговорить основные детали сделки
Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.
Можно ли продать без согласия соседей
Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.
Бывает и так, что соседи просто не появляются в квартире. Тогда процедура может несколько затянуться. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы соседей признали отсутствующими безвестно. Это допускается сделать, если их не было в квартире в течение целого года. В иске нужно указать и то, почему соседи собираются признать данный факт. Иначе заявление даже не будет принято к рассмотрению. После прохождения необходимого периода времени суд назначит управляющего, который направит уведомление повторно.
Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, другому лицу или без согласия соседей: документы, условия, образец уведомления, нужен ли нотариус
Чтобы соблюсти все нормы закона при продаже комнаты, в отделении регистрационного органа заказывают выписку из ЕГРП. Если данных там по каким-то причинам не окажется, обращаются в БТИ, где хранятся все сведения об объектах недвижимости, которые были зарегистрированы, в том числе, и до 1998 года. Когда все данные о соседях собраны, приступают к процедуре их уведомления. Это можно сделать по-разному.
Порядок продажи без согласия соседей комнаты в коммунальной квартире
- Если они отказываются от предложения, то можно договориться с работником регистрационного органа и оформить там отказ.
- То же самое допускается сделать и в нотариальной конторе, где удостоверение также прервет право на преимущественное приобретение.
- Уведомление можно отправить и по почте заказным письмом.
Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты — стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира — чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует. В такой ситуации собственник, проживающий в своей комнате, ощущает себя полноправным хозяином всей коммунальной квартиры, всего пространства и устанавливает свои правила, считает себя хозяином положения и даже арендаторы ему не помеха — сегодня они есть, а завтра он выкинет какой-нибудь фортель (напьётся например или устроит дебош) и они сами сбегут. Как не жить в такой благоприятной обстановке, когда ты по сути, имея только одну комнату в коммуналке, распоряжаешься и пользуешься всей квартирой — чувствуешь себя вольготно. Денег на улучшения жилищных условий нет, да уже наверное никогда и не будет, а комфортно жить хочется. И конечно же, весть о предстоящей продаже комнаты в коммуналке, как гром посреди ясного неба, тучи сгущаются, и перспективы уже не такие радужные. Кто будет новым хозяином комнаты? Поди разбери, кто его знает? Купит комнату человек с характером да и сам его выкурит из коммуналки, создав невыносимые условия. Тут-то у соседа и включается чувство самосохранения, и он пытается всячески избегать встречи с письмом, которое его изветит о грядущей продаже.
Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.
Покупатель комнаты в коммуналке со стороны — цена не ниже чем для соседей
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
Завершающим этапом продажи комнаты в коммунальной квартире будет регистрация перехода прав. Направить документы в Росреестр обязан нотариус, заверявший договор. В некоторых регионах нотариальные конторы могут не иметь технической возможности для подачи документов на электронную регистрацию. Поэтому участники сделки могут сами пройти эту процедуру.
- оплатить госпошлину 2000 руб. (если покупателей несколько, они могут распределить эту сумму пропорционально приобретаемым долям);
- подготовить документы, заполнить заявление о государственной регистрации;
- обратиться в любое учреждение МФЦ или непосредственно в Росреестр;
- сдать документы, получить расписку с указанием идентификационного номера и даты выдачи готовых бланков;
- после завершения регистрационных действий получить выписку ЕГРН, договор с отметкой Росреестра.
Общие правила для продажи комнат в коммунальной квартире
Статус коммунальной квартиры подразумевает владение правами на отдельные комнаты и общее имущество сразу несколькими лицами. Это существенно осложняет процесс совершения сделок с коммуналками, обязывает соблюдать порядок уведомления других совладельцев жилья. Разберем, на каких условиях допускается продажа комнаты в коммунальной квартире, можно ли это сделать без согласия соседей.
- Соседей, которые имеют право приоритетного выкупа.
- Местную администрацию или полномочный Жилищный комитет (в том случае, если кто-то из соседей проживает в комнате по договору социального найма).
- Органы опеки и попечительства (в том случае, если кто-то из собственников не достиг 18 лет или является инвалидом).
С чего начать и как быстро продать?
К тому же, устанавливается срок, в течении которого продавец должен съехать из комнаты – 30 календарных дней. Так как в законодательных нормах РФ не прописана четкая дата, с которой начинается отсчет этого срока – пункт о дате освобождения комнаты необходимо вносить в договор. Если месячный срок истек, а комната не освобождена – покупатель вправе обратиться в суд с требованием выселить жильцов принудительно.
Получение денег
- Соседям. Лица, являющиеся собственниками других помещений в квартире, имеют право преимущественной покупки, причем условия сделки должны быть одинаковы для всех потенциальных покупателей.
- Посторонним гражданам. После получения отказов от соседей собственник жилья вправе начать искать покупателя в обычном порядке.
В этой статье рассмотрим, как оформить необходимые документы и сколько действует отказ соседей от преимущественного права покупки комнаты. А также расскажем, что делать, если соседи категорически против продажи и всячески мешают совершению сделки.
Особенности этого типа недвижимости
При этом соседи не собираются ее покупать, тянут время, переносят дату заключения сделки. Что может обезопасить продавца в такой ситуации? Стоит не пожалеть денег и обратиться к нотариусу, который заверит согласие соседа на покупку.
Можно ли продать помещение в коммуналке без согласия соседей?
Если же в такой квартире нет приватизированных долей или приватизированы они только частично, то в первом случае вначале надо приватизировать, что можно сделать всем вместе или по усмотрению ответственных квартиросъемщиков, после чего распоряжаться по своему усмотрению, включая продажу. Во втором же случае (если есть неприватизированные доли) собственник, который намерен продать свою долю, должен уведомлять об этом намерении только собственников-соседей.
Предварительное соглашение закрепит устную договоренность между вами и покупателем — он не сможет просто отказаться от сделки, как и вы. Документ можно не регистрировать в Росреестре, но не забудьте поставить подписи обеих сторон с расшифровкой, указать дату и место заключения договора.
Какие подводные камни есть в сделке: отвечаем на вопросы
📁 Дооформите документы. Если каких-то документов не хватает — например, вы потеряли кадастровый паспорт на недвижимость — дооформите их. Они понадобятся при сделке. Оформление документов в процессе сделки затянет ее.
Подготовьте комнату к продаже
Комнату в коммуналке, если она находится в вашей собственности, можно подарить, продать, оставить в наследство и обменять. Если дарите ее или оставляете в наследство, уведомлять других собственников комнат в квартире не нужно. А если продаете или хотите обменять, они имеют право преимущественной покупки. То есть даже если вы уже нашли подходящий вариант для обмена, все равно обязаны предложить соседям выкупить жилье. Без этого сделка не состоится — документы не примут в Росреестре.
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире
- Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
- Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
- Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.
- Собственникам других комнат в коммунальной квартире.
- Работникам местной администрации, если квартира сдается по договору социального найма и не приватизирована.
- Представителям органов опеки и попечительства, если в комнатах прописаны несовершеннолетние граждане, или ребенок является собственником другой комнаты в коммуналке.
Этап 1. Уведомление для соседей
Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, — однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.
Этап 5. Направление документации в МФЦ или Росреестр
Пенсии работающих пенсионеров наконец-то будут тоже проиндексированы – об этом сообщила Сопредседатель профильной рабочей группы по Конституции России Талия Хабриева. Напомним, что пенсии трудящихся пенсионеров, в том числе имеющих инвалидность, не индексировались с 2016 года. Это было обусловлено сложной экономической ситуацией в стране, но вовсе не было справедливо – об этом говорили и сами пенсионеры, и эксперты из ПФР и соцзащиты.
По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Один экземпляр свидетельства при этом остается в делах нотариуса. Выдача свидетельства о передаче заявления не является обязательной и производится по желанию лица, его передающего.
На почте составьте почтовый реестр, где служащий почты должен расписаться и поставить печать. Такой реестр составьте в двух экземплярах. Даже если на свои письма вы не получите ответа, продать комнату можно будет через 30 дней.
Расходы
Шаг к самостоятельности Но ситуация исправима. Если совладельцы намерены самостоятельно распоряжаться своей долей, им следует обратиться к нотариусу. И тот заверит соглашение сторон об определении порядка пользования и владения. Поясним на следующем примере. В трехкомнатной квартире проживает три собственника.
