Для того чтобы оформить сделку с занижением необходимо выбрать кредитную организацию, которая бы согласилась в этом участвовать. Несколько лет назад банки отказывались категорически, в настоящий момент многие до сих пор придерживаются такой же позиции. Тем не менее можно найти банки, которые согласятся пойти навстречу клиенту, однако, есть определенные нюансы.
Ответственность
-
Поскольку любой банк предоставляет ипотеку только после оценки квартиры, то покупателю требуется договориться не только с продавцом, но и с оценщиком. Аккредитованные банком оценщики в такой схеме участвовать откажутся, чтобы не лишиться аккредитации и такого выгодного клиента как банк.
Как сделать завышение и занижение цены жилплощади?
Хотя завышение стоимости жилья – это мошенническая схема, но в случае положительного результата покупателю удается достичь кратковременной выгоды. Причинами, по котором покупатели прибегают к завышению, служат:
Получение ипотеки «с завышением» предполагает указание в документах стоимости недвижимости выше фактически полученной суммы, и нередко сумма завышения бывает весьма значительной. Конечно, если продавец владеет продаваемой недвижимостью более 5 (пяти) лет, это не имеет никакого значения, и здесь будет совсем не важно, какая именно сумма продажи будет значиться в договоре.
Риски для продавца
Конечно, если этот вопрос заранее обговорить с покупателем и урегулировать, закрепив расписками на бумаге, можно соглашаться на подобные сделки, но лишь в том случае, если покупатель готов компенсировать сумму налога (его превышения).
Расписки – это тоже риск
В этом случае продавец должен уплатить подоходный налог, так как он владел недвижимостью менее 5 (пяти) лет в размере 13 %. Однако суммой, с которой высчитывается налог, является не стоимость продажи, а разница между суммой, за которую продавец сам купил квартиру, и суммой нынешней продажи. То есть в указанной ситуации продавец должен будет заплатить 13 % от 1 миллиона, а именно 130 000, вместо 26 000, которые он уплатил бы с 200 000, которые добавил к стоимости.
- Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
- Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
- Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
- Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
- Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
- Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
- После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
- Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.
Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.
Как сделать завышение по ипотеке по шагам
Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.
Расписка может быть написана как собственноручно (от руки), так и напечатана на принтере. Главное, чтобы она имела оригинальную подпись ее составителя, с полной расшифровкой своего ФИО от руки.
Дополнительно к расписке Продавец может внести в Откроется в новой вкладке.»>условия Договора купли-продажи квартиры отдельный пункт, согласно которому, в случае оспаривания сделки и признания ее недействительной по иску Покупателя, тот обязуется по соглашению сторон выплатить компенсацию/штраф Продавцу в размере той самой завышенной суммы.
Риски Продавца при завышении стоимости квартиры
Я, Горбунков Семен Семенович, получил внесенную мною ранее по Предварительному договору купли-продажи квартиры (- адрес -) сумму в размере (- сумма -) руб., в результате расторжения указанного договора по соглашению сторон.
- Покупатель также договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на жилье. При этом составляется расписка для банковской компании.
- Далее покупателю понадобится найти оценочную компанию, которая будет готова завысить рыночную стоимость недвижимости до требуемого значения.
- На заключительном этапе оценка и расписка предоставляется в банковскую компанию.
Вторая схема
Покупатель должен понимать, что искусственное завышение стоимости квартиры для оформления ипотечного займа без первоначального внесения средств является незаконной операцией. В связи с этим, отмечаются такие риски непосредственно для покупателя:
Риски для продавца
Кадастровая стоимость – это показатель, которым определяется налоговая нагрузка на владельца конкретного объекта недвижимости. Она всегда ниже, чем рыночная цена. При ее вычислении берется стоимость одного квадратного метра жилья в конкретном регионе, используя специальные коэффициенты.
Задаток — это платеж части стоимости квартиры, который является обеспечением обязательств купить и продать. В случае несостоявшейся сделки по вине Покупателя — остается у Продавца, а в случае вины Продавца — возвращается Покупателю в двойном размере.
В Вашем случае существуют риски связанные с налогообложением. Если Вы по документам получите суммы больше, то и налог будете оплачивать больше. Но это относится только к случаю если квартира в Вашей собственности мене трех лет. Если деньги за квартиру банк будет перечислять на Ваш счет, то получается вся сумма будет у Вас. И передавать излишнее Вам нужно будет покупателю самостоятельно. Здесь возникают еще такие риски, что при признании сделки недействительной или расторжении договора, Вам придется возвратить покупателю сумму большую, чем Вы получили в реальности.
Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца
Расписка о получении задатка должна быть написано продавцом (тем кто принимает деньги в виде задатка) от руки в присутствии покупателя. Это поможет в случае судебных разбирательств, потому как подпись подделать легко, а почерк сложно. Документ должен быть написан только шариковой ручкой. Гелиевая паста или карандаш для этих целей не подойдут.
Такие риски существуют и становятся актуальными, особенно учитывая долгосрочность таких кредитов. Но на первоначальном этапе оформления жилищной ссуды, когда происходит завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца также возрастают. Но почему появляется необходимость искусственно завышать цену выставляемой на продажу квартиры, и как именно рискует при этом продавец?
Основные термины стоимости недвижимости
Данный вид займов отличается особой продолжительностью, в среднем плательщику придется погашать задолженность в срок до 25-30 лет. И на всем протяжении этого времени жилье не будет находиться у него в собственности. Поэтому прежде, чем оформлять такой кредит, стоит все тщательно взвесить, тем более, если дело начнет касаться искусственного завышения оценки жилища. Стоит учитывать, что и продавец также становится участником такой схемы.
Ошибочные причины
Нередко используется и завышение цены квартиры при ипотечных сделках, некоторые займополучатели заинтересованы в таком искусственном повышении для получения ипотеки по наиболее выгодным условиям. Но зачастую это используется, чтобы обойти банковское требование по внесению авансового платежа.
- оценка кредитором платежеспособности заемщика, который заинтересован в оформлении ипотеки и делает обращение в банк;
- установленные требования Центробанка России в отношении определенных ипотечных программ кредитования;
- снижение рисков кредитора относительно несения убытков при предоставлении займа недобропорядочному заемщику;
- определенные гарантии юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению недвижимого объекта.
Когда не стоит завышать стоимость квартиры
Без оформления ипотечного кредита, прибегая к помощи банков, у многих россиян не получается самостоятельно купить собственную недвижимость. Но нужно понимать, что ипотека является одной из самых сложных и длительных процедур кредитования. И наиболее опасной, риски существуют непосредственно для самого заемщика. Ведь если возникнут какие-либо форс-мажорные обстоятельства, и займополучатель не сможет выполнять взятые обязательства, жилье отойдет банку.
Причины завышения стоимости квартиры
Кадастровая стоимость – это показатель, которым определяется налоговая нагрузка на владельца конкретного объекта недвижимости. Она всегда ниже, чем рыночная цена. При ее вычислении берется стоимость одного квадратного метра жилья в конкретном регионе, используя специальные коэффициенты.
Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10-20 процентов от рыночной цены недвижимости. Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200-300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса. Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.
Для чего банку нужен первоначальный взнос
Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:
- экземпляр оценочного альбома;
- авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
- расписку от лица, которое реализует недвижимость;
- возможный образец договора купли-продажи.
Банки, которые соглашаются на рискованные сделки
Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.
Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.
Цель завышения стоимости
Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.
Процедура завышения
Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант. Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.
Даже если эта схема и имеет некоторые преимущества, возможные риски способны их перевесить. Сторонам сделки стоит помнить, что такие действия при определенных условиях могут квалифицироваться как обман кредитной организации. Последствия этого обмана, предусмотренные статьей 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования», печальны. Виновников может ждать крупный штраф, принудительные работы и даже лишение свободы.
В первую очередь такое требование связано с минимизацией рисков. В том случае, если заемщик не сможет вносить платежи и квартиру придется продавать, первоначальный взнос позволит компенсировать разницу между рыночной стоимостью и ценой продажи. Кроме того, для кредитной организации это дополнительная гарантия платежеспособности заемщика.
Первоначальный взнос по ипотеке: что это такое и для чего нужен?
- Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи более высокую стоимость квартиры. Продавец идет на такую сделку, как правило, за вознаграждение.
- Если сторонам удалось договориться, продавец предоставляет в банк расписку о том, что он якобы получил первоначальный взнос.
- Покупатель вручает продавцу фиктивную расписку о том, что он взял у продавца в долг. Указанная в этой расписке сумма соответствует разнице между реальной и завышенной ценой жилья.
- Банк засчитывает указанную сумму в качестве первого взноса и переводит оставшиеся деньги продавцу. Продавец, получивший ровно столько, сколько стоит недвижимость, уничтожает долговую расписку покупателя. Соответственно покупатель приобретает квартиру исключительно на заемные средства, своих денег он на нее не тратит.
Нельзя самостоятельно ни завышать, ни понижать. Менять вправе только специальные учреждения и госорганы (БТИ, лицензированные проектно-экспертные организации). Ее рассчитывает, фиксирует и изменяет Росреестр с определенной регулярностью, учитывающей требования законов.
Зачем завышают цену квартиры при ипотеке
Вкратце увеличение состоит в следующем:
- Делается завышенная оценка, прописываемая в договоре купли-продажи (ДКП). Она предназначена, для увеличения выделяемых ипотечных средств и маскирует реальную цифру, оговариваемую сторонами между собой в частном порядке.
- Продавец пишет расписку о получении стартового взноса. На самом деле аванс пока ему не выплачивается (он получит все по договоренности с контрагентом после выделения денег) – расписка требуется для банка.
- После того как одобрили ипотеку, кредитор выделяет увеличенный объем средств, покупатель платит собственнику квартиры реальную стоимость. Деньги по займу перечисляют несколькими способами: сразу продавцу, покупателю, который затем рассчитывается с контрагентом или с использованием ячеек депозитариев, аккредитивов. Условия надо проработать с учетом выбранного способа, особенно содержания и времени обмена долговыми бумагами между контрагентами.
- Покупатель вознаграждает вторую сторону (если об этом условились), остаток берет себе, получая свободные деньги, которые тратит на свои потребности.
Неполная стоимость в договоре купли-продажи используется по схожему алгоритму: фиктивную цену прописывают в договоре купли-продажи, затем стороны пишут обязательства, кто кому должен, таким способом воплощая в жизнь свои реальные интересы.
Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен
Способы манипулирования ценой называют «серыми» именно из-за того, что они скрывают реальную природу вещей, но юридически это законно и сложно привлечь кого-то к ответу. Опасность повышается, когда возник конфликт между контрагентами, кредитором.
Давайте подробно рассмотрим данный вопрос. Дело в том, что без первоначального взноса заемщику не одобрят ипотеку. Банки предоставляют ипотечное кредитование покупателям, лишь при условии, что те выплатят продавцу сразу же примерно 15% от цены за жилплощадь. Именно данный факт и породил необходимость в завышении стоимости недвижимости. Но обо всем по порядку. Смотрите сами, 20% это 1/5 от суммы, необходимой для покупки жилья. Учитывая, что люди приобретают покупку в ипотеку, у них вряд ли есть хотя бы 350000 рублей свободных средств. Вот здесь и появляются различные уловки. Одной из них и посвящена наша статья. Давайте ответим на вопрос: завышение стоимости квартиры при ипотеке что это ? По факту, это реализация следующей схемы:
Первоначальный взнос и зачем он нужен
- Взять кредит на сумму первого платежа. Обычно, если вы являетесь клиентом банка, вам могут предложить это еще на первой встрече. Однако, для этого у вас должен быть высокий официальный доход и желательно отсутствие иждивенцев (несовершеннолетних детей, родственников на попечении, безработного супруга).
- Договориться с человеком, у которого вы приобретаете квартиру о рассрочке. Такой вариант возможен, если вы хорошо знаете продавца, или же когда ему не особо срочно нужны деньги. И все же как показывает практика, такие варианты, скорее исключения, нежели правило.
Этапы продажи
Вне зависимости продаете вы недвижимость или покупаете, вам стоит знать особенности ее оценки. Дело в том, что у каждой квартиры есть два варианта цены. Рыночная и кадастровая. Чем же они отличаются друг от друга? Ответим на этот вопрос ниже.
Покупатели просят увеличить сумму договора на требуемый банком первоначальный взнос. Эту «лишнюю» сумму они якобы передадут мне в момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, а вместе с ним передадут мне расписку, что никакого первоначального взноса мне не передавали. После регистрации сделки уже банк переводит мне «оставшуюся» реальную стоимость квартиры.
Отдадите больше, чем получите
Неизвестно, сколько лет вы владели этой квартирой. Но если меньше минимального срока по налоговому кодексу, придется платить налог. Для расчета НДФЛ придется учитывать сумму по договору. Хотя на самом деле ваш доход был меньше.
Станете соучастником мошенничества
Банк не даст в кредит 100% стоимости квартиры по данным оценщиков. Обычно дают 80—90% от той суммы, в которую квартиру оценят эксперты. Значит, чтобы получить полную стоимость, придется договориться еще и с оценщиками. Аккредитованная банком компания на это не пойдет.
Петров наконец-то продал свою квартиру, за которую ему были перечислены деньги ровно в той сумме, которую и планировал. Иванов остался доволен приобретённым жильём, за которое заплатил минимальный первоначальный взнос. А Сидоров просто был рад дополнительному доходу.
Во-вторых, это гарантированная защита банковских рисков от неликвидного имущества. Если заёмщик по каким-либо причинам не сможет рассчитаться с ипотечными долгами, а предмет залога, то есть недвижимость, подешевеет, то банк сможет покрыть убытки.
Первый взнос по ипотеке – что это и зачем он нужен
Продавец назначает цену, исходя из стоимости аналогичных продаваемых объектов. Если ему нужна срочная продажа, то он может запросить меньшую сумму. Если же он считает, что его недвижимость вне конкуренции, например, сделан дорогостоящий ремонт, то и стоимость жилья будет выше.
