Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Аренда Элитной Недвижимости Спб 2019 Аналитика. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
В 2019 г. заключено несколько крупных сделок продажи офисных зданий. Холдинг «Империя» приобрел ранее принадлежавшее банку ВТБ здание на Большой Морской ул., д. 30 общей площадью около 6,5 тыс. кв. м. Компания «Л1» продала офисное здание общей площадью 6,2 тыс. кв. м на Каменноостровском пр-те, д.11/2.
Ключевые события
В 2019 г. сохранилась тенденция увеличения арендных ставок в качественных бизнес-центрах. В классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 2,8% в сравнении с 2018 г. и составила 2 013 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 287 руб./кв. м/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 9,2% выше показателя 2018 г. Следует отметить, что в отдельных случаях заявленные ставки предложения на офисы класса А в премиальных локациях находились на уровне 3 000 руб./кв. м/мес.
Коммерческие условия
Основной объём введённых в 2019 г. качественных офисных площадей пришёлся на II полугодие: было завершено строительство бизнес-центров «Business Box», «Депо №1», «Амбер Холл» и др. Кроме того, рынок аренды пополнился зданиями на Московском проспекте, д. 98, Киевской улице, д. 5, несколькими зданиями холдинга «Империя» на Большой Морской улице.
По оценке Александра Погодина, гендиректора сети апарт-отелей YE’S, 85% покупателей планируют их сдавать, возможность последующей перепродажи рассматривают лишь 5%. Тех, кто намерен использовать апартаменты для собственного проживания, – около 10%. По его словам, спрос остается на уровне прошлого года.
Подмосковье и Ленобласть лидируют по объемам продаж новостроек
Арендаторов найти сложнее, чем 3–5 лет назад. Минимальная ставка – в среднем 18 000 руб. в месяц плюс коммунальные услуги, но многие не готовы снимать жилье по этой цене, говорит старший менеджер департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская недвижимость» Вероника Сурнина. Поэтому собственники, адекватно оценивающие ситуацию на рынке, готовы скинуть 10–15% от цены, говорит Казакова.
Группа ЛСР и «Дальпитерстрой» продадут Петербургу квартиры по 58 000 рублей за метр
В апарт-отеле YE’S минимальная арендная плата составляет 28 500 руб. в месяц. «Это сопоставимо с ценами в новых домах у станций метро, но в нашем случае речь идет об уровне сервиса, который нельзя получить, снимая обычное жилье», – утверждает Погодин. Апартаменты подразумевают дополнительный сервис – ресторан, камеры хранения, расчетный центр и т. п. – это удобно, добавляет Елена Глебова, руководитель отдела продаж проекта Avenue-Apart группы компаний «Бестъ». «Обслуживание в Avenue-Apart стоит 80 руб. за 1 кв. м, т. е. примерно 2500 руб. за квартиру, это недорого», – считает Глебова. По ее словам, в настоящее время самый востребованный формат – небольшая квартира с отдельной спальней. Для клиентов важно наличие WiFi, парковки, системы охраны, мест для курения, добавляет она.
На доходность со сдачи недвижимости очень сильно влияет её месторасположение. Наибольший спрос – жильё с хорошей транспортной доступностью, близостью к метро, развитой инфраструктурой. Самым выгодным вариантом станет покупка квартиры в новостройке, которая получит метро в ближайшие пару лет: цены на это жильё сейчас существенно ниже, чем покупка уже готовых квартир у действующих станций метрополитена.
Таким образом, вы имеете пассивный доход и совершенно не привязаны к месту проживания. Особенно пользуется спросом у фрилансеров и путешественников, которые не хотят иметь географической привязки к конкретному городу. Также доверительное управление популярно среди рантье – людей, живущих исключительно на доходы от ренты. Как показывает наша практика – стать именно рантье, а не обычным инвестором, может практически каждый. Для этого достаточно располагать n-нной суммой денежных средств, знать, в какую именно недвижимость стоит вложится, и грамотно распорядиться имеющимся капиталом. Если вы не уверены в последнем, то мы настоятельно рекомендуем довериться экспертам.
Что такое доверительное управление квартирой?
С этого времени можно постепенно начинать увеличивать цену: это «жаркий» сезон. Летом туристы приезжают на белые ночи, а студенты – на Алые Паруса и массу других интересных мероприятий. Спрос на жильё в новых и относительно новых домах с хорошей инфраструктурой повышается, а с этим, как правило, повышаются и цены.
Благодаря уменьшению ключевой ставки ЦБ до 6,25% ипотека подешевела в среднем на 0,5-1%. Однако большого роста сделок не наблюдается. Эксперты считают, что снижение ставок по ипотеке, улучшение условий кредитования и при этом невысокая заинтересованность покупателей в итоге, связана в первую очередь с нестабильной ситуацией в экономике.
Основные изменения 2019 года
Однако резкого подорожания в 2020 году эксперты не прогнозируют. Как в Санкт-Петербурге, так и в Москве за 2018 год рынок недвижимости пополнился рекордным количеством строящихся объектов, на которые поправка пока не действует. В Санкт-Петербурге в 2018 году начало строиться жилье общей площадью более 5 миллионов квадратных метров. Это сравнимо с рекордным 2014 годом. А в связи со снижением спроса и переполненностью рынка, новые объекты за счет эскроу-счетов будут появляться не так быстро. Рынок недвижимости переполнен, а ажиотаж на спадает, потому что зависит напрямую от покупательской способности.
Эскроу-счета: нововведение для застройщиков
В 2019 году рынок недвижимости потрясла поправка в законодательстве (214 ФЗ), вводящая обязательное использование эскроу-счетов. Фактически с этого момента долевое строительство запрещено, теперь возможно только проектное финансирование и продажа квартир через эскроу-счетов. Покупатель оплачивает квартиру, зачисляя деньги на счет банка, а застройщику она перечисляются только при соблюдении ряда условий. Эта поправка защищает покупателей от рисков, связанных с задержкой получения квартиры, однако для застройщиков это означает, что теперь стройка осуществляется не за счет бесплатных средств дольщиков, а за счет обеспечения ее кредитными средствами банка. Поэтому введение эскроу-счетов означает только одно — увеличение стоимости квадратного метра, так как застройщикам теперь нет необходимости продавать квартиры дешево на начальных этапах стройки. На волне изменений 2018 года был резкий спрос на покупку квартир, люди покупали все, опасаясь резкого подорожания. Поэтому цена на новостройки начала увеличиваться. Поэтому сейчас наблюдается резкий дефицит покупателей, все, кто хотели купить квартиру, купили ее в самом начале года.
Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.
💣Тенденции и структура предложения
Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.
🔥Что в зоне популярности
Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.
Нестандартные планировки. Как правило, в элитных домах отсутствуют студии. Квартиры имеют большую площадь, увеличенную высоту потолков (до 4 м), широкие окна. Проекты предусматривают варианты с каминами и собственными открытыми террасами, мансарды со свободной планировкой, двухуровневые квартиры и пентхаусы.
Эффектный внешний вид. Каждый дом элит-класса в Петербурге строится по уникальному проекту, к разработке которого привлекают ведущих российских и зарубежных архитекторов. Внешний дизайн выбирают с учетом окружения, чтобы новостройка гармонично вписывалась в среду. Чаще всего это любимые петербуржцами классика или северный модерн, популярны также конструктивизм, сталинский ампир и смешение стилей.
Портрет покупателя элитки
Премиальные квартиры приобретают, как правило, для улучшения жилищных условий и в связи с переездом. С 2017 года развивается новый тренд — элитное жилье как источник пассивного дохода. Отвечая на запрос аудитории, девелоперы предлагают новый формат — апартаменты, которые подходят как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду.
Конец лета и осень – студенческая пора. Тем, кому не хватило места в общежитии или кого не устраивают условия проживания, активно начинают арендовать. Для жилья они выбирают студии/ однокомнатные квартиры на окраинах, вроде Мурино или Кудрово. В этих районах студию сдают за 15 тысяч в месяц, а однокомнатную с самой базовой комплектацией – за 20 тысяч рублей. В это же время активно арендуют трудовые мигранты, но они занимают варианты дешевле. Это могут быть комнаты или квартиры в плохом состоянии далеко от метро.
Понятие «сезонности» рынка
«Высоким» сезоном будут считаться майские праздники: в это время за посуточную сдачу увеличивают цены вдвое – спрос всё равно будет. В это же время квартиры начинают сдавать дачники, которые освобождают свои квартиры и не хотят, чтобы она простаивала просто так.
Какую квартиру лучше приобрести?
Студенты, туристы, молодые специалисты, новые рабочие кадры: все приезжающие в СПб на учёбу, работу и поиски новых смыслов жизни всегда задаются самым главным вопросом – где лучше жить, какую квартиру снять и когда это лучше всего сделать? Перед тем, как покупать квартиру, стоит понять, как устроен рынок арендной недвижимости, и как сезонность влияет на динамику цен.
