Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Можно Ли Нежилое Помещение Использовать Под Квартиру. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Она ограничена градостроительными, санитарными, противопожарными нормативами. Коммерческая работа не должна становиться причиной загрязнения площади жилой застройки, воздуха, высокого уровня шума. Запрещается функционирование объектов, работа которых может навредить жильцам, их здоровью и жизни.
С внесением поправок в ЖК процесс организации предпринимательской деятельности в многоквартирных домах изменился. Теперь недостаточно обратиться в соответствующие структуры с заявлением о смене статуса жилого помещения на нежилое.
Нежилые помещения выше первого этажа – возможно ли это
Законодательство оговаривает и некоторые другие возможности ведения коммерческой работы в жилых зданиях. Бизнес дома часто ведут портные, программисты, юристы, а также бухгалтеры, переводчики, репетиторы и т.д.
Студенты и молодые специалисты порой останавливают выбор на гаражах. Не так давно в белорусском издании news.21.by появилась история Александра, 25 лет, из города Борисов, который снимал гараж в Москве. За $600 в месяц он снимал гараж с подвалом и надстроенным вторым этажом с мебелью и всеми удобствами. По словам Александра, в том же гаражном кооперативе под жилье сдавались многие гаражи. В каждом боксе была канализация, водопровод, электричество, электрокотел для отопления. Потребление ресурсов рассчитывалось по индивидуальным счетчикам.
Чаще всего серьезно контролируются помещения в бизнес-центрах. В отдельных небольших офисах и помещениях стрит-ретейла проводить постоянные проверки тяжелее. К тому же такое проживание может быть оптимальным для начинающих предпринимателей. «Через два года после окончания вуза я накопил небольшой капитал и решил открыть свой бизнес по продаже вещей для интерьера. Снял нежилое помещение на первом этаже дома, а в подсобной комнате поселился сам, – рассказывает предприниматель Алексей. – Хотя аренда помещения под магазин дороже, чем квартиры, в данном случае получилось сэкономить. Эта комната там все равно была, за нее все равно пришлось бы платить. А так я сэкономил на аренде квартиры, что было очень важно на начальном этапе».
Нежилое жилье
По закону жить можно только в помещении, которое официальном признано жилым. На деле люди переделывают под жилье гаражи, магазины и другие коммерческие помещения. Правда, по мнению специалистов www.irn.ru, большой популярностью такие помещения пользоваться не будут, так как слишком уж мало предложение недорогой и подходящей для проживания нежилой недвижимости, а неудобств, напротив, много. Хотя желающие находятся.
До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного обследования, можно приступать к составлению проекта.
При этом необходимо руководствоваться ст.258 НК РФ и установленной Правительством РФ классификацией объектов по амортизационным группам. Подробнее об определении амортизационнной группы нежилого помещения читайте в этом материале.
Признаки нежилого помещения
По результатам экспертизы могут приниматься решения о том, какова остаточная стоимость помещения – и, следовательно, как оно должно учитываться бухгалтерией предприятия. Нежилая недвижимость может быть отнесена к основным средствам. Для этого необходимо наличие следующего:
Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.
Зачем переводить жилое помещение в нежилое?
- В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
- Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.
- Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников. При этом тоже учитывается количество подъездов.
- От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.
- Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме. Но так было и раньше.
- После перевода нужно исключить проход через общие помещения, которыми пользуются жильцы квартир.
Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые
- Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
- Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.
Этот квалифицирующий признак отсутствует также в случаях, когда лицо оказалось в жилище, помещении или ином хранилище с согласия потерпевшего или лиц, под охраной которых находилось имущество, в силу родственных отношений, знакомства либо находилось в торговом зале магазина, в офисе и других помещениях, открытых для посещения гражданами. При этом ЖК РФ содержит важный императивный запрет, о котором предпринимателю не следует забывать. Речь идет о запрете на размещение в жилых помещениях промышленных производств, предусмотренном ч. 3 ст. 17 ЖК РФ. Данная норма аналогична тому, что предусмотрено в ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Граждане, нарушившие закон о проживании в нежилых помещениях, должны доказывать только то, что помещение соответствует регламенту, нахождение в нем не нарушает санитарно-эпидемиологических норм и не мешает окружающим людям.
Предусмотренные законом наказания
Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2).
При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую — с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников — предпринимателю придётся перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению — для проживания, но также для ведения бизнеса. Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нём граждане при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Нежилые помещения
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т. д.
Как уже было сказано ранее, многие помещения такого типа размещаются в многоквартирных домах: например, на цокольном этаже или в подвале. Расположены они и в полностью нежилых зданиях, которые созданы специально для различных организаций.
Что относится к нежилым объектам недвижимости
Таким вопросом часто задаются собственники, когда хотят перепланировать имеющееся у них имущество под место, в котором они планируют жить. Также люди, которые приобрели жилой объект, иногда задумываются о том, чтобы сделать из него площадь для реализации своей деятельности.
Можно ли из нежилого помещения сделать жилое
- для торговли (магазины, торговые центры);
- для производственных целей;
- под склад;
- для поддержания связи посредством отделений;
- для мест бытового обслуживания;
- оборудованные под гараж;
- для административных целей (государственные учреждения);
- для размещения предприятий общепита;
- связанные с образовательной и научной деятельностью;
- с лечебно-санитарными целями (больницы);
- для коммунального обеспечения (снабжение водой, газом, электричеством);
- для обслуживания по бытовым сферам (ателье, химчистки, мастерские для ремонта);
- культурно-развлекательные и развивающие места (выставочные залы).
После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.
Сбор бумаг
До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте. На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех. Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.
Как я перевела квартиру в нежилой фонд.
В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли. За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем. После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.
- После подачи заявления решение по нему должно быть принято в срок до 45 дней.
- Внесение изменений в Росреестр на основании решения администрации займет порядка 2-х недель.
- Получение новых документов (в частности, новой выписки из ЕГРН) отнимет еще от 3 до 5 дней.
В данном случае сроки идентичны описанным выше. Проект, перепланировка и сбор документов могут занимать как несколько часов, так и несколько лет, многое зависит от недвижимости. Решение принимается в срок до 45 дней, после чего около 2 недель вносятся изменения в Росреестр и еще около 3-5 оформляются новые документы.
Содержание
Под жилой недвижимостью понимают или отдельные строения (частные дома) или квартиры в многоквартирных домах. Они обязательно создаются с тем учетом, что люди в них будут жить постоянно: зимой и летом. Как следствие, строения оснащаются всеми требуемыми коммуникациями. Особенно нужно отметить отопление.
