Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Передача Уступки Аренды Нежилых Помещений Налог. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Отметим, что противоречива и ст. 153 НК РФ. С одной стороны, абз. 5 п. 1 данной статьи установлено, что налоговая база при передаче имущественных прав определяется с учетом особенностей, установленных гл. 21 Налогового кодекса РФ. С другой стороны, согласно абз. 1 п. 2 этой статьи при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной форме, включая оплату ценными бумагами. Таким образом, непонятно, формируется ли налоговая база при передаче имущественных прав исключительно с учетом особенностей, установленных гл. 21 НК РФ, или же исходя из всех полученных сумм, но с учетом особенностей, установленных для ряда операций по реализации.
Объект есть, налоговой базы нет.
Судьи пришли к выводу, что договоры, в рамках которых произошла уступка (договоры долевого участия), являются инвестиционными. При передаче до окончания строительства права требования на строящиеся объекты, принадлежащие по договорам о долевом участии в строительстве, передается имущественное право. Поскольку данные договоры являются инвестиционными, то передача имущественного права, принадлежащего по такому договору, также носит инвестиционный характер. Поэтому не имеется оснований для признания передачи права требования по нежилым помещениям лицами в качестве реализации имущественных прав, подлежащих включению в налоговую базу по НДС. Как видно, судьи говорят об отсутствии даже не объекта налогообложения, а оснований для включения реализации имущественных прав на нежилые помещения в налоговую базу по НДС.
У компании есть право выбора
Однако, на наш взгляд, подобный алгоритм определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения НК РФ не установлен. Кроме того, согласно пп. 1 п. 2 ст. 146 Кодекса не являются объектами налогообложения операции, перечисленные в п. 3 ст. 39 НК РФ. А в ней как раз и установлено, что передача имущества, носящая инвестиционный характер, не признается реализацией.
За физическими лицами законодатель сохранил право выбора. Лимитов по суммам наличности или снятию денег с карт не установлено. Определенные условия могут быть связаны лишь с программами банковского обслуживания. Поступления по договору аренды признаются доходом физлица. Распоряжаться деньгами собственник имущества может сразу.
Расчет налога будет зависеть от базовой доходности и утвержденных коэффициентов. В части освобождения от налога на имущество вновь придется руководствоваться ст. 378.2 НК РФ. Если объект попал в региональный перечень, воспользоваться преимуществом ЕНВД не получится. Оптимизация сводится к анализу экономической эффективности. Если применение базовой доходности невыгодно, предприниматель может перейти на УСН, ОСН или купить патент.
Доверительное управление
Порядок передачи помещений во временное пользование определен главой 34 ГК РФ. Участниками соглашений становятся рядовые граждане, иностранцы, предприниматели, фирмы и даже государственные органы. При этом стороны должны правильно оформлять сотрудничество. При работе с юридическими лицами договор составляют в письменном виде. Если срок пользования недвижимостью превышает 1 год, обязательной становится государственная регистрация. Запись о сделке вносят в ЕГРН (ст. 609 ГК РФ).
С этого момента действуют определенные ограничения для хозяина нежилого помещения, к примеру, по передаче объекта недвижимости третьим лицам в субаренду, помещение его в качестве залога по кредитным обязательствам, по ипотечным договорам, внесение в иные договоры с регистрацией обременений.
Особенности
Когда сделка имеет длительность более 1 года, необходимо обращение в государственное учреждение, осуществляющее учет прав нанедвижимое имущество, в том числе по договорам по переуступке, иначе такой договор будет считаться недействительным (ничтожным), то есть незаключенным в силу закона.
Налог с переуступки права аренды нежилого помещения
Какие особенности характерны для переуступки прав на аренду именно нежилых помещений, как оформить договор и какие документы для этого нужны? Об особенностях налогообложения таких сделок пойдет речь в этой статье.
Есть операции, по которым должен уплачиваться НДС – аренда помещений, участков и прочего имущества. При этом могут действовать особые условия обложения сбором. Есть определенная специфика учета налога, если арендуется государственная собственность. Согласно существующим условиям Налогового Кодекса, услуги по сдаче имущества в аренду – операции, которые облагаются налогом. Размер сбора арендодатель может принимать к возмещению.
НДС с арендной платы у арендодателя
Неотделимыми улучшениями называют те, которые нельзя отделить без нанесения вреда для имущества, например, прокладка вытяжной вентиляции. Обычно признак встраивания при монтаже говорит о неотделимости элемента.
Облагается ли НДС передача неотделимых улучшений арендодателю
Возмещение производится на основании счетов-фактур от подрядчиков. При этом могут возникать разные спорные ситуации. При сдаче в использование нередко вносятся какие- то изменения в имущество – адаптация под конкретные цели.
- ФИО или наименования сторон договора – собственника, арендатора или лица, принимающего помещение в поднаем;
- для юридических лиц указывается номер и дата свидетельства о госрегистрации сведений в ЕГРЮЛ, обязательно ИНН также для граждан, выступающих стороной сделки;
- предмет договора – недвижимое имущество, в отношении которого устанавливаются права по договору о переуступке права требования;
- способ расчета арендной платы, график ее внесения, точные суммы или тариф при аренде муниципального или государственного жилья.
Земельного участка
- оба арендатора обязаны перед оформлением сделки поставить собственника земли в известность о предполагаемой смене арендатора. Данное требование являет собой некую формальность, так как никаких согласий от владельца не потребуется.
- если существует договор переуступки права аренды земельного участка, арендодатель должен предоставить новому клиенту те же права, что и предыдущему. В частности, новый пользователь получит полную возможность использовать все земельные ресурсы для своих целей. Данное обстоятельство регулируется соответственно положений ст.606 ГК РФ.
- во всех сделках относительно аренды земельного участка под ИЖС выдвигается особое требование касательно конкретизации пределов надела, на котором арендатор может осуществлять свою деятельность. Таким образом, правило, сформулированное в ст.607 ГК РФ, позволяет конкретизировать доступные сведения об объекте переуступки прав аренды.
Переуступка прав аренды муниципального нежилого помещения
Как и в любой сделке, при переуступке действуют некоторые требования, которые должны соблюдаться для признания ее законной. К тому же это исключит споры в будущем. Условия, которые должны быть выполнены с оформлением документа, следующие:
Согласно пункту 1 статьи 249 Кодекса выручка от реализации имущественных прав (в том числе арендных прав) для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы, признается доходом от реализации.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 22 февраля 2011 г. N 03-11-11/41 Об учете индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, дохода полученного по договору уступки права аренды земельного участка
Согласно пункту 3 статьи 346.11 Кодекса индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением этого налога, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации, а также налога, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 Кодекса.
Обзор документа
На основании пункта 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, которые предусмотрены в статье 251 Кодекса.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право передачи имущества в аренду принадлежит собственнику. В качестве собственника может выступать: физическое лицо, ИП, юридическое лицо.
Кем может быть арендодатель?
Единый налог на вменный доход – особый режим налогообложения, основанный на предполагаемом доходе от определенных видов деятельности.
Пример
Кроме того, организации могут уплачивать ЕНВД при соответствии условиям применения данной системы. На характер уплаты налогов не влияет то, кто выступает контрагентом организации – физическое лицо, ИП или другая организация.
Переуступка права аренды – это выгодная сделка, как для арендатора, так и для третьего лица. Причиной популярности такого способа передачи прав на недвижимость являются следующие его преимущества:
Чем выгода переуступка?
- Стоимость по переуступке может оказаться значительно ниже, чем прямое сотрудничество с владельцем.
- При подписании договора арендатор имеет возможность в последующем напрямую сотрудничать с владельцем (что недопустимо при субаренде).
- Подобные договора, как правило, заключаются на период в 3-5 лет.
- Арендатор, предлагающий помещение может не только передать недвижимость, которая ему не нужна, но и заработать на продаже переуступки.
- Владелец недвижимости имеет возможность получать доход от своей собственности, не тратя время на поиск новых арендаторов.
Переуступка прав по договору
- арендатор создает конкурсную комиссию (это должны быть компетентные субъекты);
- он проводит подготовку конкурса, организовывает это мероприятие;
- арендатор продумывает критерии отбора участников;
- оповещает всех заинтересованные организации о запланированном конкурсе (допускается подача рекламы в соответствующие СМИ).
Передача имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места облагается НДС. В таких случаях налоговая база равна разнице между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). В данной ситуации налоговая база равна разнице между суммой погашенного долга и суммой расходов на приобретение доли в строительстве жилого дома. Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:
Денежные требования, приобретенные у третьих лиц
ООО «Торговая фирма «Гермес»» 2 декабря 2014 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2015 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.
