Предварительный договор купли-продажи имеет ли такую же силу как основной

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Предварительный договор купли-продажи имеет ли такую же силу как основной. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО «Ю.» (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения. В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры. Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме. Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

Фабула дела

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился. Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение. Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Это интересно:  Что такое плвтежный индефикатор?

По предварительному договору купли-продажи новостройки могут предлагаться по очень низкой цене. Поэтому эта схема становится очень привлекательной для покупателя. Однако никогда не стоит забывать о сопутствующих рисках – возможно, предоставленная скидка того не стоит.

Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ. Согласно его статье 201.1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками. Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

Двойные продажи

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье. Предварительные договоры подписывают в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например, в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать. Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.
Это интересно:  Ветеран военной слубы является федеральным или региональным льготником

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.»>ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

Предварительный договор от Застройщика

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор иногда заключается на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

Предварительный договор является своеобразной гарантией для каждой из сторон сделки. Для того чтобы зафиксировать обязательства покупателя перед продавцом, в договоре должен быть закреплён срок покупки жилья. Одновременно договор закрепляет и стоимость недвижимости, гарантируя покупателю неизменность цены объекта до момента покупки.

Как Вам статья? Нашли, то что искали?
Да, самая хорошая и сжатая информация.
36.82%
Не до конца раскрыта тема.
53.73%
Ответ узнал, но вот без юриста/адвоката никак.
9.45%
Проголосовало: 201

Когда составляют предварительный договор

Для подтверждения характеристик объекта недвижимого имущества в предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности, их реквизиты. Кроме того, следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества.

Как правильно составить договор

При составлении уведомления о расторжении сделки необходимо учитывать, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа, поэтому основное внимание стоит уделить не форме, а содержанию этого документа.

ВАЖНО! Заключение предварительного договора возможно только после того, как строительная компания получит всю разрешительную документацию, необходимую для строительства многоквартирного дома. До тех пор, пока подобные бумаги не будут выданы, заключать договор не стоит.

Далеко не все покупатели жилья знают о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости. Между тем, составление данного документа может потребоваться в том случае, если продавец готов ждать официального заключения сделки, но при этом требует гарантий в том, что она действительно состоится.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

  1. Чтобы расторгнуть документ в одностороннем порядке, один из участников сделки должен в письменной форме направить второй стороне предложение о расторжении документа. В таком случае инициатор обязан выплатить штрафы и пени за несоблюдение договоренностей, оформленных документально. Если за квартиру был внесен задаток:
    • продавец, инициировавший расторжение документа, должен вернуть покупателю уплаченную сумму в двойном размере;
    • покупатель, отказавшийся от своих обязанностей по заключению сделки, оставляет продавцу уплаченный задаток в полном объеме.
  2. Если соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры принимается обоюдно по решению обеих сторон (например, в результате непредвиденных обстоятельств), то задаток в полном объеме возвращается покупателю, а все подписанные документы и расписки о получении денег уничтожаются.

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор и гражданское законодательство

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

Это интересно:  Расматривает ли суд общей юрисдикции споры между юридическими лицами

Отличие предварительного договора от основного договора

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

Существенные условия договора

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

  • наименование населенного пункта, дату;
  • ФИО полностью обоих представителей сторон;
  • в пункте «Предмет договора» нужно указать характеристики дома и земли;
  • цена, алгоритм расчетов;
  • обязанности сторон, привязанные к датам исполнения;
  • наличие претензий друг к другу;
  • подписи сторон.

Что же такое предварительный договор купли-продажи жилого дома?

Описывая «Предмет договора» нужно подробно указать адрес, а также характеристики жилого дома, и не забыть конкретизировать кадастровые номера постройки и земельного участка, а также где и когда зарегистрировано право собственности отдельно на дом и на землю.

Основные моменты предварительного договора

Если покупатель специалист в строительстве или в вопросах торговли недвижимостью, то он сможет сориентироваться после ознакомления с планировкой дома в натуре, насколько точно техпаспорт соответствует фактическому расположению помещений.

Это основные пункты, которые обязательно должны быть отражены в предварительном ДКП. В пункте, где указываются стороны, нужно отразить паспортные данные, ИНН, а также адрес регистрации сторон. В договоре обязательно прописывают полные реквизиты документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

Когда и между кем заключается?

Основной договор обычно оформляется спустя 1-2 недели после подписания предварительного. Иногда стороны устанавливают другие сроки. Перед сделкой профессионалы всегда проверяют наличие документов на недвижимость, а также отсутствие обременений, возраст и дееспособность сторон.

Когда заключается основной ДКП?

Если после подписания предварительного ДКП передается не аванс, а задаток, то это также оформляется распиской, договором задатка или ПДКП. Необходимо обязательно прописать, что в случае отказа банка в кредитовании покупатель ответственности и штрафных санкций не несет.

  1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
  2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

Для опеки

Наличие предварительного договора предоставляет его сторонам определённые преимущества. По ПДКП стороны могут:

Перечень документов

Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

Даша М.
Оцените автора
Адвокаты и юристы по трудовым спорам, ведение дел по возмещению зарплат и незаконному увольнению
Adblock
detector