Если собственник «проблемной» доли в квартире решается продать ее на свободном рынке, он сталкивается с необходимостью грамотной оценки доли. Проще говоря, потребуется правильно рассчитать стоимость доли в квартире. Однако ситуация осложняется тем, что оценщики не работают с долями, а риелторы не являются профессионалами в данной сфере. Специализированных баз данных, при помощи которых можно было бы легко определить среднерыночную стоимость долей, также не существует.
Как вычислить стоимость доли в квартире, чтобы быстро найти покупателя?
В ситуации, когда большинство продавцов не знает, как вычислить доли в квартире, некоторые риелторы сознательно предлагают клиентам завышенные цены, чтобы «посадить» их на эксклюзивный договор, который можно засчитать себе в плюс при подготовке отчетов для руководства.
За счет чего может снижаться ликвидность и стоимость доли?
- Невозможность определить порядок пользования (например, в однокомнатных квартирах и двухкомнатных с проходными комнатами).
- Несоответствие жилплощади, приходящейся на продаваемую долю, и размера самой маленькой комнаты. Иными словами, если соответствующая доле площадь меньше, чем площадь комнаты, определить порядок пользования комнатой не получится.
- Отсутствие доступа в квартиру. Если другие собственники создают препятствия для просмотра, продать долю обывателям будет очень сложно.
- Неадекватное агрессивное поведение других собственников (включая случаи, когда другие собственники являются асоциальными элементами – алкоголиками, наркоманами, психически нездоровыми людьми).
- Плохое санитарно-техническое состояние квартиры.
- Большое количество проживающих в квартире и небольшая площадь кухни.
- Возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).
- Оформление перехода права собственности по схеме, отличной от обычной купли-продажи.
- Плохой район города, квартиры на первых этажах, значительная удаленность от метро.
Супруги могут заключить соглашение и рассчитать доли по своему усмотрению. Например, оставить себе ⅔, а детям выделить ⅓ дроби в собственность. Подсчеты связаны с минимальной жилой площадью на одного человека. Однако такой подход не всегда уместен – если выкупленная часть небольшая, то и требования соблюсти никак не получится.
Соглашение предполагает мирное решение вопроса. Совсем не обязательно следовать принципу равенства – можно установить произвольные дроби в зависимости от потребностей людей. Одному достанется просторный зал, другому – спальня, третьему жилая комната с балконом. Одним словом, договориться можно и даже нужно. Иначе не избежать судебных разбирательств.
Если квартира коммунальная
Описанный выше способ – самый простой. Однако он не подойдет для неравномерного расчета долей в квартире. Например, если один из жильцов увеличил размер своей части за счет неотделимых улучшений жилого пространства (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Другими словами, поклеил обои, заменил сантехнику, запустил электричество, побелил потолок, заделал дыры в стене.
- количество совладельцев: чем их больше, тем меньше размер доли для отдельного лица;
- режим собственности (совместная собственность не делится, поскольку принадлежит одновременно сразу нескольким владельцам);
- количество комнат: однушку допускается разделить на доли, однако планировка такого жилья не предоставляет возможности оформить их в качестве обособленных помещений (в остальных случаях можно выделить долю в натуре – сформировать отдельную комнату с коммуникациями, входом);
- метраж помещения: если он не соответствует доле человека, последний вправе потребовать компенсации или самому выплатить ее оставшимся собственникам.
Составление соглашения
- установить кадастровую стоимость квартиры;
- высчитать сумму для оплаты в соответствии с долей;
- использовать полученное значение с необходимой налоговой ставки в соответствии с региональным показателем, установленным субъектом РФ.
Расчет стоимости доли для налоговой
Часто необходимо рассчитать размер доли в дробях. Подобная ситуация возникает, если, к примеру, кто-то из собственников произвел неотделимые улучшения квартиры за личный счет (подвел электричество, установил двери, окна).
Расчет доли в жилье – это важный элемент, который обычно предшествует фактической регистрации права собственности на часть недвижимости. Кроме того, он же важен в любых спорах между родственниками, а также действующими и потенциальными собственниками.
Как считаются доли в квартире
Но что делать, если жилье должно быть разделена фактически между несколькими людьми, которые не планируют как-либо делиться своим имуществом с другим человеком, но по какой-то причине вынуждены вместе обитать в одних и тех же помещениях? Тут уже расчет производится исходя из квадратных метров.
Как рассчитать долю в квартире: формула
В расчет принимается как общая, так и жилая площадь. Первым делом нужно определить, какой именно размер того или иного помещения принадлежит конкретному владельцу. После этого следует определить размер его части исходя из того, что каждый должен получить в собственность отдельную комнату. Если по какой-то причине одна комната больше (или меньше другой), а доля предполагается равной, то тот собственник, который получил «преимущество» должен компенсировать разницу второму владельцу.
Для комнат процент доли будет составлять: 30/100 и 40/100 долей. Так как площадь мест общего пользования должна делить на равных условиях между каждым владельцем, то к указанным значениям необходимо прибавить по 15/100.
Коммунальные квартиры изначально подразумевали совместный характер пользования объектом, где жильцы получали право только на часть жилой площади, а также общее право на подсобные помещения (кухня, коридор и т. д.).
Калькулятор для расчета стоимости доли в квартире
- стоимость процентной величины менее 300 000 рублей – 0,1% от цены;
- от 300 до 500 тысяч рублей от кадастровой стоимости – 0,3% ежегодного налога;
- от 500 000 и выше – до 2% от цены доли в квартире.
11. Кооперативная квартира приватизирована моими родителями на двоих, без нас с сестрой. Мать умерла, на какую долю я имею право рассчитывать? И как считать теперь квартиру кооперативной или приватизированной?
К примеру. По закону вы можете претендовать на 30 квадратных метров, а по факту с учетом жилой площади и площади объектов общего пользования вам требуется 40. Стоимость 1 квадратного метра – 35 000 рублей. В итоге размер компенсации в вашем случае будет 350 000 рублей.
Соглашение об определении долей
1.1. Добрый день. Не совсем понятно сформулирован вопрос. При использовании материнского капитала на приобретение жилья в период брака на отца детей так же необходимо выделять долю, но если мат капитал используется после расторжения брака то отец детей не имеет прав на долю от приобретенного жилья, или на долю в мат капитале.
Потребность в этом может возникнуть по разным причинам – например, супруги делят имущество, владелец планирует передать свою часть недвижимости по наследству. Также установление доли потребуется для продажи второму собственнику.
Способы расчета долей
Раздел предполагает выделение изолированного помещения для одного или нескольких собственников в праве на общую жилую площадь. Для того чтобы самостоятельно рассчитать доли в квартире, можно воспользоваться специальными формулами или онлайн-калькуляторами. Рассмотрим, какие есть способы расчета долей, а также как юридически грамотно все оформить.
Составление соглашения
Этот вариант требует общего согласия всех собственников жилья. Соглашение составляется в письменной форме, подлежит нотариальному заверению. В то же время при участии только близких родственников можно к сотруднику нотариального агентства не обращаться.
По площади доли в одной и той же квартире могут различаться между собой. Пропорции устанавливаются либо по договоренности всех собственников жилья, либо в судебном порядке, по инициативе хотя бы одного из жильцов.
Обратите внимание, что доли – это доли в праве собственности, а на доли самой квартиры. Иными словами, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 2-х комнатной квартире – это не означает, что одному принадлежит одна комната, а второму – другая
Раздел по долям коммунальной квартиры
Если порядок использования жилья определен к моменту отчуждения либо доля выделена в натуре (например, собственник ¼ доли в трехкомнатной квартире вправе, по общему соглашению сособственников, занимать одну комнату целиком и часть помещений общего использования), цена доли жилья, скорее всего, будет выше.
Часто квартиры делят на доли, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться собственным недвижимым имуществом. При этом владельцы частей ошибочно думают, что смогут, при необходимости, продать свою долю, исходя из рыночной стоимости всей квартиры. Такое мнение является ошибочным, так как цена доли при продаже более низкая и зависит от многих факторов.
Из чего складывается стоимость?
Чтобы выделение жилплощади в долях, расчет стоимости и возможные варианты выдела (в деньгах или натурой) был выполнен максимально правильно, нужно руководствоваться законодательством, регулирующим условия проведения данной процедуры, Семейным кодексом и Гражданским Кодексом.
Сервисы оценки онлайн
На сайте DOM.RIA также можно воспользоваться сервисом просчета стоимости доли в квартире. Форма калькулятора похожа на предыдущий вариант. На этом ресурсе сравнение цен и ориентировочная стоимость квартиры основывается на объявлениях, выставленных на DOM.RIA.
Например, дочь наследодателя умирает и не успевает принять наследство. Она имеет двух взрослых дочерей, имеющих теперь право на наследство их матери, оставшееся им от деда (наследодателя). Поскольку их всего две, они получают по половине от имущества, положенного матери.
Кто может в этом помочь?
Предъявляя требование о выделе самостоятельной доли, учитывайте, что в натуре это сделать не всегда возможно. Очень редко количество причитающихся жильцу метров равно размеру одной комнаты. Этот вопрос обычно решается выплатой денежной компенсации в пользу остальных собственников. О том, как принудительно выкупить долю в квартире, а так же о том, как признать часть объекта недвижимости малозначительной, мы уже рассказывали.
Если использовался материнский капитал
Процентом какого-либо числа называют сотую часть этого числа. Используется для обозначения доли чего-либо по отношению к целому. Процент – это частный вид десятичных дробей, сотая доля целого, принимаемого за единицу. Обозначается знаком %. Одна десятая процента или тысячная доля целого называется — промилле.
Если исковое заявление подается собственником, который желает выделить свою долю из общей стоимости, судья принимает решение о выделении доли в натуре либо выплате денежной компенсации. Ее предоставление осуществляется в случаях, когда выделение в натуре просто невозможно или когда доля собственника незначительна. Обращаясь в суд, нужно подготовить исковое заявление, в нем указывают условия заявителя и подробно описывают возникшую спорную ситуацию.
Калькулятор расчета долей участников ООО (beta)
Если в условии задачи говорится, что нужно посчитать, какую часть занимает от целого что-либо, то от вас требуется предоставить ответ в виде правильной дроби (у которой числитель больше знаменателя). Для этого нужно, чтобы оба числа (и часть, и целое) были целыми.
Калькулятор расчета долей участников ООО (beta)
Но есть ещё одна дробь, которая тоже встречается часто. Это дробь (одна сотая). Данная дробь получила название процент. А что означает дробь одна сотая ? Эта дробь означает, что чего-либо разделено на сто частей и оттуда взята одна часть. Значит процентом является одна сотая часть чего-либо.
Особый порядок пользования коммунальной квартирой – жилье с изолированными комнатами и общим пространством. Нежилые помещения в виде кухни, коридора и ванной используются всеми жильцами, а конкретные комнаты – в строгом соответствии с выделенной долей в общем праве (ст. 42 ЖК РФ).
Основная сложность при оценке доли в квартире заключается в том, что предложений о продаже долей на рынке значительно меньше, чем предложений о продаже «целых» квартир, и этот факт делает практически невозможным прямое применение сравнительных методов при оценке доли в квартире, даже на таком развитом рынке жилья, каким является рынок г. Москвы.
Калькулятор онлайн стоимости доли в квартире калькулятор
В ситуации, когда большинство продавцов не знает, как вычислить доли в квартире, некоторые риелторы сознательно предлагают клиентам завышенные цены, чтобы «посадить» их на эксклюзивный договор, который можно засчитать себе в плюс при подготовке отчетов для руководства.
Особый порядок пользования коммунальной квартирой – жилье с изолированными комнатами и общим пространством. Нежилые помещения в виде кухни, коридора и ванной используются всеми жильцами, а конкретные комнаты – в строгом соответствии с выделенной долей в общем праве (ст. 42 ЖК РФ).
От общей доли или жилой?
К примеру. По закону вы можете претендовать на 30 квадратных метров, а по факту с учетом жилой площади и площади объектов общего пользования вам требуется 40. Стоимость 1 квадратного метра – 35 000 рублей. В итоге размер компенсации в вашем случае будет 350 000 рублей.
Если использовался материнский капитал
Пример: Общая площадь жилья составляет 100 кв.м. Из них жилых 80 кв.м., а нежилых 20 кв.м. Владельцев 2. Доля каждого из них в квадратных метрах будет составлять: X=80/2+20/2=50 кв.м. В них будет входить по 40 кв.м. жилой и 10 кв.м. нежилой площади.
Как рассчитать новую долю в квартире, если происходит перераспределение имеющихся долей? В этом случае изменению подлежат права одного или нескольких дольщиков, за счет которых появляется новая единица учета.
Если между сторонами не достигнута договоренность о заключении соглашения, раздел и выдел долей будет возможен только в судебном порядке. Требование о разделе и выделе самостоятельных единиц должно предъявляться с учетом следующих особенностей:
Законодательная база
Для уточнения суммы, подлежащей выплаты в качестве компенсации, требуется сперва рассчитать долю квартиры онлайн, а затем произвести пропорциональное соотношение данного показателя с общей рыночной стоимостью по отчету оценщика.
