Одним из достоинств частного дома является возможность изменения его площади в случае возникновения подобной необходимости. Случается, что с расширением семьи, а это не только рождение детей, но и объединение со старшим поколением или подобное, в доме начинает катастрофически не хватать места. Купить или построить новый есть возможность далеко не у всех, тогда пристроить к уже имеющемуся помещение или помещения значительно проще. Что касается технических вопросов, каждый сам решает, какую технологию и материалы использовать при строительстве пристройки. А вот законодательство – одно для всех, как и алгоритм оформления необходимых документов. Рассмотрим основные аспекты легализации пристраиваемой конструкции.
Содержание:
Можно долго перебирать точные формулировки, но любая капитальная пристройка, даже если это будет нежилое помещение, но с общей с домом стеной – реконструкция и должна быть согласована до начала строительства, а не после.
Как оформить некапитальную пристройку
…Рекомендую сначала рассмотреть юридическую сторону вопроса. Для осуществления «реконструкции» (пристройки), надо сделать проект и получить от местных властей «разрешение на реконструкцию». Если этого не сделать, то получится «самострой», с этим явлением гос-во борется, причем с каждым годом все сильнее.
В результате часто получалось, что один из сособственников пристраивал себе дополнительные жилые комнаты, увеличивая как площадь, так и стоимость объекта недвижимости, а другие сособственники потом претендовали, часто успешно, на признание за ними прав собственности на часть пристроенного, поскольку они не давали своего согласия на изменение общей площади дома.
После этого наследники обзаводились собственными семьями и на базе долей переустраивали дом: появлялись отдельные входы, фактически возникали части дома, складывалось фактическое пользование земельным участком.
Как возникают споры о перераспределении долей?
Долгое время суды придерживались именно такого подхода к решению споров о перераспределении долей: если есть соглашение между сособственниками об увеличении площади дома, то доли перераспределялись, в противном случае – отказ.
Если нежилому помещению нужно переустройство, то именно им вы займетесь после получения согласия от муниципалитета. Раньше его начинать делать нет смысла: даже если проект разработан профессионалами, никто не застрахован от отказа на перевод недвижимости в категорию жилых.
Соответствие помещения нормам должны подтвердить санитарно-эпидемиологическая служба, МЧС, жилищные органы. Главное, убедить специалистов, что в помещении можно жить без вреда для здоровья хоть зимой, хоть летом. Это значит, что квартира или дом в обязательном порядке должны быть оснащены электричеством и отоплением. А вот наличие воды, канализации или газа не считается непременным условиям для признания помещения жилым, без них можно обойтись. Например, в частных домах туалет может находиться на улице, а газом семья вообще может не пользоваться. Еще одно непременное условие конкретно для домов – они должны быть построены на фундаменте, иначе жилого статуса им ни в коем случае не присвоят.
Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое
Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.
Последний пункт также важен для получения разрешения на строительство. Если соседи будут не согласны с возведением пристройки, затрагивающей их интересы, например, затеняющей соседний участок, вам не выдадут разрешение.
Как узаконить самовольную пристройку к дому
Чтобы пристроить к частному дому хозяйственное или жилое помещение, нужно, согласно градостроительному кодексу, оформить разрешение на строительство в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (далее ГАСК).
Разрешение на строительство
В выдаче разрешения могут отказать, если рядом с домовладением проложены подземные коммуникации (на расстоянии ближе 2,5 метра), возведение пристройки затрагивает несущие конструкции дома и нарушает целостность объекта, а также в случае использования некачественных строительных материалов. Для исключения неточностей в технической документации, которые могут стать причиной отказа в разрешении на строительство, лучше чтобы эти документы составляли специалисты.
Некапитальная пристройка к многоквартирному дому не подпадает под реконструкцию. Поэтому заказывать проект, проходить экспертизу и Госстройнадзор не нужно. Однако пристроенная часть будет располагаться на участке под МКД, поэтому проведение общего собрания собственников обязательно даже в этом случае.
Перечисленные варианты пристройки в Москве допускаются по постановлению № 508-ПП. Так как эти работы будут проводится на общедомовом имуществе, на них также необходимо получить согласие собственников МКД. Пристройка к многоквартирному дому на первом этаже для образования новых помещений также сопровождается проведением собрания правообладателей.
Технический план
Каждый объект кап. строительства обладает индивидуальными параметрами, в том числе размерами (длина, высота, ширина), площадью, объемом. Эти параметры изначально описываются в проектах на строительство, а после завершения работ подтверждаются в технических паспортах и планах, сведениях ЕГРН и инвентарных делах БТИ. В период существования здания или частного дома его исходные параметры можно изменить. Для этого может осуществляться надстройка или пристройка, демонтаж отдельных частей объекта.
К исковому заявлению нужно приложить документы, которые будут доказательством вашей правоты. Подходите серьезно к сбору документации. Это увеличит ваши шансы на решение дела в вашу пользу. Вы можете обратиться за помощью к специалистам «Геомер групп». Вам потребуется:
В России сложилась достаточно обширная судебная практика по признанию прав собственности на самовольные пристройки. И не всегда получается узаконить по факту. Это связано с разными причинами. Одна из них – отсутствие документов, подтверждающих, что собственник пытался оформить пристройку по закону.
Собираем список документов
Капитальные пристройки требуют разрешительной документации. Поэтому если вы ее уже сделали, узаконивать нужно обязательно. Такие пристройки могут существенно изменять внешний вид, этажность, площадь здания. При их строительстве изменению подвергаются несущие конструкции дома. То есть, если вы пристраиваете дополнительные жилые или нежилые помещения, достраиваете еще один этаж, вам нужно узаконивать их. К капитальным пристройкам относятся гаражи, бани, кухни и т.д.
Таким образом, при рассмотрении дел, касающихся встроенно-пристроенных или встроенных нежилых помещений, необходимо учитывать степень автономности нежилого помещения. Если фактически нежилое помещение является самостоятельным объектом собственности, хотя юридически находится в составе МКД, расходы на содержание общего имущества и стоимость коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в МКД, взыскиваться с собственников не должны.
— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
Услуги
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 16.07.2013 по делу N А48-4560/2012 указал, что собственник нежилого помещения независимо от наличия у него отдельного входа, а также независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома, обязан оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.
Вполне возможно, что после получения ГПЗУ для пристройки просто не будет места, так как она будет попадать в зоны, в которых нельзя производить новое строительство. Если с ГПЗУ все в порядке, есть место под размещение (как правило, место, в пределах которого допускается строительство, в ГПЗУ отображается в виде заштрихованного квадрата или прямоугольника), то можно приступить к подготовке схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).
Если «частный» дом поделен на две квартиры, то он уже не частный (ИЖС), а многоквартирный (двухквартирный) жилой дом. Соответственно, к нему применяются все нормы многоквартирного дома: общедомовое имущество, общий земельный участок и прочее.
– С регистрацией реконструкции жилого частного дома более-менее понятно. Но вот если частный дом поделен на две квартиры, и я хочу сделать пристройку к своей половине? Насколько известно, ранее реконструкция в этом случае была запрещена, так как в законе был прописан запрет реконструкции помещений в жилом доме. Раньше зарегистрировать пристройку в таком доме можно было только через суд. Поменялось ли что-то сейчас?
Прежде чем начать строительство пристройки к частному дому, который находится в долевой собственности, необходимо получить разрешительные документы на реконструкцию. Для этого нужно обратиться в администрацию района в отдел архитектуры или МФЦ. Предварительно следует получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в котором будут прописаны все ограничения. В зависимости от этих ограничений Вы сможете определить возможность и объем реконструкции (место под пристройку, ее размеры).
- Пакет документов на жилую недвижимость — о праве собственности, технические, выписка из домовой книги о составе лиц, проживающих (зарегистрированных) по данному адресу;
- Документы на земельный участок для подтверждения права владения;
- Согласие каждого зарегистрированного лица на строительство (в письменном виде);
- Разрешительная документация от ЖКХ и СЭС;
- Проект недвижимости с внесенными изменениями;
- Письменное согласие соседей;
- Фотографии земельного участка, здания.
Документы для регистрации капитального сооружения
То есть юридически, любое строение, не оформленное должным образом, и не имеющее документов, в России признается незаконным. В этом случае достаточно простой жалобы, на основании которой судебные приставы имеют право потребовать ликвидировать все изменения. Кроме этого, за незаконные действия собственник должен уплатить штраф.
Как узаконить пристройку к дому?
С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.
Все работы во встроенно-пристроенном помещении МКД должны соответствовать нормам пожарной, гигиенической и санитарной безопасности. Это будет проверять не только МЖИ, но и специалисты МЧС, СЭС (Роспотребнадзора).
Компания Смарт Вэй специализируется на выполнении проектных работ, оказании услуг по согласованиям. С нашей помощью вы существенно ускорите прохождение проекта через госорганы, избежите отказов и приостановок в рассмотрении. Мы предлагаем доступные цены, гарантируем качество проектных работ и строгое соответствие строительным нормам. Подробнее об условиях сотрудничества расскажут наши специалисты.
Какие сложности могут возникать при согласовании перепланировки во встроено-пристроенном помещении МКД
Встроенно-пристроенные помещения МКД могут проектировать сразу при возведении здания, либо пристраиваться при реконструкции существующего объекта. Вот несколько особенностей правового статуса таких помещений:
Если суд, изучив документацию, постановит, что есть все законные основания для регистрации, дело будет выиграно. С положительным судебным решением владельцу нужно обратиться в администрацию. В результате хозяин участка должен оплатить госпошлину (примерно 500 руб.) и зарегистрировать объект в БТИ.
Следующий этап — обшить балки толстой фанерой или досками. В результате нужно провести кровельные работы, установить окна и двери, а потом только начинать регистрацию возведенного объекта. Главное, чтобы он соответствовал всем техническим нормам.
Перекрытие пристройки
- подземные инженерные коммуникации пролегают слишком близко к запланированному объекту (допустимое расстояние — минимум 2,5 м);
- в процессе строительства могут быть затронуты несущие элементы основного здания;
- планируется возведение пристройки из низкокачественных материалов.
ВНИМАНИЕ! Самовольное строительство капитальной пристройки к многоквартирному зданию не только считается незаконным, но и не может быть начато ввиду необходимости обращения в судебные организации.
- Если многоквартирное здание находится в центре города и считается памятником архитектуры.
- Если постройка разрушит дом и ухудшит его визуальный вид.
- Если проект согласован, но при его создании будут использоваться старенькие технологии и материалы.
Разновидности и документация
Для увеличения жилплощади можно сделать пристройку. Но как узаконить пристройку к многоквартирному дому руководствуясь нормами законодательства? Чтобы найти ответ на вопрос, нужно изучить больше информации.
В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.
Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме
Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.
Это стандартная процедура
Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.
