Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Основания Прекращения Договра Аренды Заключенного На Торгах При Продаже Недвижимого Имущества. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.
ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.
Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды
Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.
Согласно указанному пункту отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство арендатора (покупателя) по внесению арендной платы, поскольку с момента заключения договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным..
Аналогичным образом в другом Постановлении тот же суд пришел к выводу, что факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на данное имущество, а потому до момента регистрации права собственности на недвижимое имущество пользователь должен вносить плату в размере стоимости аренды этого имущества (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2011 по делу N А17-4650/2010).
16 января
Однако в целом в судебной практике преобладает противоположная позиция, которая во многом основана на п. 60 Постановления N 10/22. Данная позиция состоит в том, что в указанный период покупатель является законным владельцем, вследствие чего договор аренды прекратился, так как покупатель владеет ранее арендуемым им имуществом не на основании договора аренды, а на основании договора купли-продажи (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2011 N Ф03-3590/2011 по делу N А24-5142/2010, от 29.08.2011 N Ф03-3732/2011 по делу N А24-4582/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.10.2011 по делу N А27-505/2011, от 29.07.2011 по делу N А45-20139/2010, от 29.03.2011 по делу N А45-17209/2010, ФАС Поволжского округа от 18.10.2011 по делу N А12-1107/2011, ФАС Уральского округа от 20.10.2011 N Ф09-5633/11 по делу N А60-43404/2010, ФАС Центрального округа от 14.09.2011 по делу N А62-6192/2010).
15. В случае представления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения в их приеме должно быть отказано непосредственно в момент представления таких заявления и документов, если не установлена личность лица, обратившегося за осуществлением государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе не предъявлен документ, удостоверяющий личность такого лица, или лицо, представляющее заявление и прилагаемые к нему документы, отказалось предъявить документ, удостоверяющий его личность.
8. При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
48) назначена временная администрация финансовой организации, являющейся правообладателем или стороной сделки, в предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» случаях;
3. Существенное условие договора аренды земельного участка об объекте аренды считается согласованным сторонами, а договор — заключенным, если земельный участок индивидуализирован путем присвоения кадастрового номера с приложением к договору плана с описанием границ земельного участка.
Процесс
6. Если между сторонами заключен новый договор аренды, то его условия применяются к отношениям сторон только с момента государственной регистрации, если иное прямо не предусмотрено договором.
Получатель
Рассматривая апелляционную жалобу ответчика, апелляционный суд пришел к выводу, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку арендатор не получил от арендодателя письменного предупреждения о необходимости надлежащего исполнения договора. Представленные истцом копии почтовых квитанций о направлении указанного предупреждения апелляционный суд не принял в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку отсутствуют сведения о получении данных почтовых отправлений арендатором. При этом апелляционный суд сослался на разъяснения, данный в п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанны с арендой».
