Расписка на возврат денежных средств при завышении ипотеки

Ипотека «с завышением» в последнее время приобретает все большую популярность среди потребителей, так как эта схема позволяет получить не только сумму, необходимую на приобретение жилья под весьма низкий процент, но и дополнительные деньги на иные нужны. Кроме того, данная схема увеличивает и сумму налогового вычета.

Риски для продавца

Основным риском для покупателя при оформлении ипотеки с завышением является то, что банк переводит на счет продавца сразу всю сумму сделки, указанную в договоре купли-продажи, в том числе и ту часть суммы, которая является завышением.

Расписки – это тоже риск

Конечно, если этот вопрос заранее обговорить с покупателем и урегулировать, закрепив расписками на бумаге, можно соглашаться на подобные сделки, но лишь в том случае, если покупатель готов компенсировать сумму налога (его превышения).

Ни в коем случае не стоит соглашаться на описанный Вами вариант с выдачей расписки, не подкрепленной реально уплаченной суммой денег. Так, написанная расписка означает, что деньги были реально Вам переданы покупателем. Значит, покупатель исполнил свою обязанность по внесению 20% за квартиру, и деньги Вы получили. Даже написанная «для банка» эта расписка будет иметь юридическую силу.

Представим теперь, что банк по какой-либо причине в итоге откажет в выдаче кредита. Или сделка не состоится по иным причинам. Тогда покупатель на основании Вашей же расписки сможет потребовать от Вас возврата этих 20%, которые он якобы заплатил Вам. Собственноручно написанная расписка будет достаточным основанием, чтобы взыскать по ней с Вас всю сумму в судебном порядке. Но даже если кредит будет получен и сделка состоится, банк выплатит Вам только 80% от стоимости квартиры (из расчета того, что 20% Вы уже получили). И если покупатель ничего не доплатит, то 20% взыскать не получится даже через суд.

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Любые игры с цифрами в договоре чреваты последствиями, и зачастую непоправимыми. Конечно, можно взять у покупателя расписку о получении денежного займа на ту сумму, которой ему не хватает для оплаты первоначального взноса и по которой впоследствии можно будет взыскать соответствующую сумму. Однако следует четко для себя уяснить: если речь идет о значительной сумме, она должна будет откуда-то взяться у покупателя – ​это раз. Во-вторых, нужно понять, что платежеспособность покупателя должна позволять оплачивать и кредит, и задолженность по расписке. Другими словами, постарайтесь получить максимум информации от покупателя о его финансовых возможностях. Полагаю, в Вашем случае необходимо рассмотреть возможность оформления залога имущества: например, транспортного средства. Для большей уверенности к оформлению сделки старайтесь привлекать специалистов-юристов. Надлежащая экспертиза документов и грамотное оформление помогут предусмотреть все возможные последствия и избежать проблем в будущем.

  • Отказ в оформлении долгового соглашения и занесение в черный список – в банковских компаниях работают специализированные сотрудники, которые смогут выявить подлог за счёт сравнения кадастровой и рыночной стоимости недвижимости;
  • Отказ в возврате излишних средств по ипотеке от продавца – при желании получить дополнительные наличные средства по ипотеке надо учитывать, что вся сумма перечисляется продавцу. Он может поступить недобросовестно и не вернуть деньги;
  • При вскрытии факта предоставления заведомо ложных документов есть вероятность открытия уголовного дела.
Это интересно:  Адвокат в уголовном процессе может выступать в качестве:

Далее с помощью юриста оформляются две встречные расписки от продавца и покупателя. Соответственно, в них указывается, что реального перечисления денежных средств не производилось. Это позволит обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Как уменьшить риски

  • Квартира приобретается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить излишние заёмные средства для осуществления требуемых ремонтных работ;
  • Нужда в наличных денежных средствах для других целей, помимо непосредственного приобретения жилья. Как пример, планируется дополнительно приобрести автомобиль или потратить средства на отдых.

В этом случае банк принимает условия игры, и получая отчет о завышенной оценке, выдает Покупателю ипотеку на такую сумму, которой ему хватит для выкупа квартиры за ее реальную стоимость (т.е. 100 руб. в примере).

Риски Продавца при завышении стоимости квартиры

Вот тут и нарисовалась схема с завышением стоимости квартиры для одобрения ипотеки в банке. А учитывая сложное финансовое положение у большинства граждан, эта схема применяется на рынке недвижимости не так уж редко (хотя абсолютно законной ее назвать нельзя). Как же это работает?

Расписка от Покупателя при завышении стоимости квартиры

Да, в ипотечных сделках встречаются такие предложения от Покупателей, когда они сами (или их риэлторы) просят указать в договоре продажи квартиры сумму больше, чем есть на самом деле. Зачем им это надо? И чем это грозит Продавцу?

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Как Вам статья? Нашли, то что искали?
Да, самая хорошая и сжатая информация.
46.26%
Не до конца раскрыта тема.
45.58%
Ответ узнал, но вот без юриста/адвоката никак.
8.16%
Проголосовало: 147

Схема с завышением может использоваться не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в новостройках у застройщика. В этом случае заполняются два договора. Один между застройщиком и заемщиком, а другой между заемщиком и банком. Застройщик подтверждает для банка факт оплаты первоначального взноса, банк выделяет кредит. Впоследствии подписывается дополнительное соглашение к первому договору об изменении суммы. Как правило, банки прекрасно осведомлены о такой схеме, однако найти официальное подтверждение этому нельзя.

Хотя завышение стоимости жилья – это мошенническая схема, но в случае положительного результата покупателю удается достичь кратковременной выгоды. Причинами, по котором покупатели прибегают к завышению, служат:

Можно ли завысить или уменьшить ценность недвижимости для получения кредита?

  • квартира стоимостью более 1 млн. рублей;
  • находится во владении не более 3-х лет;
  • срок права собственности не более 5 лет для жилья, приобретенного после 01.01.2016г.
  • В случае судебного разбирательства. Один из бывших супругов может занижать стоимость недвижимости по договору с целью уменьшения выплат при разделе имущества.
  • Факт передачи задатка обычно фиксируется распиской или авансовым соглашением, в зависимости от того, каким видом передачи денег являются эта сделка. Однако это и является принципиальным моментом, так как здесь существуют различные виды рисков.

    Это интересно:  Сдаю кровь на биохимический анализ покажет марихуану

    Цель завышения стоимости

    1. Практически все риски несет покупатель, поэтому большинство продавцов с радостью соглашаются на данную авантюру, только бы продать жилье.
    2. Продавцу стоит помнить, что при владении квартирой менее 3-5 лет, ему придется платить налог с разницы между продажей и покупкой. А в случае фиктивного завышения стоимости это крайне невыгодно для продавца.
    3. Продавцу нет существенной разницы, получит он всю сумму от банка или заплатит ему покупатель первый взнос. Поэтому многие продавцы, убедившись в чистоте намерений покупателя, с радостью идут навстречу.
    4. Существенным минусом является более широкий пакет документов, необходимый для подачи в банк при оформлении сделки с ипотекой.

    Необходимые документы

    Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.

    Значение для ипотеки: для банков не особо важен выбор контрагентов, так как при купле-продажи они вправе формировать какую угодно цену, подтвержденную экспертным заключением, но кадастровый показатель финансовые учреждения могут использовать для оценки залога при обращении взыскания на него.

    На сегодняшний день власти ввели переходной период до 2020 года (расчеты налогов с понижающими коэффициентами и пр.), на протяжении которого произойдет полный переход к использованию кадастрового параметра при расчете платежей в бюджет.

    Зачем занижают стоимость жилья

    Менеджер банка, занимающийся жилищными кредитами, осведомлен о ценах на рынке и замечает всегда несоответствие реальной ситуации. Лояльный кредитор закрывает глаза на необъективность указанных цифр: ему интересна лишь своя выгода, а выделение увеличенной суммы такой и является.

    Если заключался договор о ссуде или заемщик писал долговую расписку, при отдаче денежных средств необходимо указать реквизиты упомянутых документов. Хранить все бумаги следует до срока истечения возможной исковой давности таких дел.

    Я, Васильев Василий Васильевич (заемщик), паспорт серии 4267 № 562511 выдан 15 отделом милиции 23.10.2000 г., зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Акад. Васильева, д. 35, кв. 53, получил 20 февраля 2020 г. от Семенова Семена Семеновича (займодавца), паспорт серии 4326 № 567184, выдан 12 отделом милиции 04.12.1998 г., зарегистрированного по адресу: г. Москва, пр. Семенова д. 12, кв. 178, денежные средства в размере 50 000 руб. 00 коп (Пятьдесят тысяч руб. 00 коп.).

    Что такое расписка и зачем она нужна

    Я, Семенов Семен Семенович (займодавец), паспорт серии 4326 № 567184, выдан 12 отделом милиции 04.12.1998 г., зарегистрированного по адресу: г. Москва, пр. Семенова д. 12, кв. 178, получил от Васильева Василия Васильевича (заемщика), паспорт серии 4267 № 562511, выдан 15 отделом милиции 23.10.2000 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Акад. Васильева, д. 35, кв. 53, выданные ему ранее денежные средства в размере 50 000 руб. 00 коп (Пятьдесят тысяч руб. 00 коп).

    Руководствуясь обозначенными причинами, люди часто идут на шаг завышения. Пусть это нечестно, но зато человек получает краткосрочную единовременную выгоду. Возможно ли завышение? Давайте разбираться по-порядку.

    Рыночная стоимость

    • Поиск покупателя— без этого никуда. При грамотном подходе средняя скорость поиска покупателя не превышает трёх месяцев.
    • Предварительное соглашение купли — предоставляется в финансовую компанию. Является своеобразной гарантией того, что сделка состоится.
    • Соглашение о задатке— на этом этапе хорошо бы получить хоть какую-то сумму денежных средств в знак серьёзности намерений покупателя. Не обязателен для предъявления в финансовую компанию.
    • Договор купли — оформление договора купли продажи квартиры происходит после одобрения объекта кредитором. Соглашение купли продажи квартиры — это официальный документ, который приобретает юридическую значимость в момент заключения.
    • Получение денежных средств— происходит после регистрации сделки в органах регистрации и перехода права собственности. На данном этапе в банк предъявляются зарегистрированные документы, после чего происходит полный расчёт и деньги переводятся на счёт продавца.
    Это интересно:  Бесплатный Проезд Детей Малоимущих

    Этапы продажи

    Для кредитной компании завышенный первоначальный взнос — гарантия серьёзности намерений кредитуемого лица. После приобретения на недвижимость накладывается обременение. Это значит, что кредитуемое лицо не имеет права проводить операции с объектом по своему желанию. Если заёмщик попадает в безвыходную ситуацию и теряет способность выплачивать долг по кредиту, банк вправе продать заложенный объект на аукционе. Продавать такой объект финансовая компания будет на торгах. Соответственно цена на таких площадках заниженная. Это условие позволит банку быстро избавиться от заложенного объекта недвижимости. Первый взнос как раз та разница, за минусом которой банк будет реализовывать квартиру на торгах при случае невозможности выплат. Разницу между суммой реализации и остатком долга кредитор вернёт заёмщику.

    В ходе сделки вы получите деньги, а покупатели — квартиру. Если что-то пойдет не так и сделку признают недействительной, вы обязаны вернуть друг другу то, что получили. Вам вернут квартиру, а вы должны будете отдать деньги. Но не ту сумму, которую фактически получили, а именно ту, которая указана в договоре.

    Отдадите больше, чем получите

    Банк не даст в кредит 100% стоимости квартиры по данным оценщиков. Обычно дают 80—90% от той суммы, в которую квартиру оценят эксперты. Значит, чтобы получить полную стоимость, придется договориться еще и с оценщиками. Аккредитованная банком компания на это не пойдет.

    Потеряете время

    Неизвестно, сколько лет вы владели этой квартирой. Но если меньше минимального срока по налоговому кодексу, придется платить налог. Для расчета НДФЛ придется учитывать сумму по договору. Хотя на самом деле ваш доход был меньше.

    • Покупатель просит завышения стоимости квартиры при ипотеке при подписании договора. Потом продавец пишет расписку о том, что первоначальный взнос выплачен, и сумма его — разница между реальной стоимостью и договорной.
    • После этого клиент также пишет расписку, что занял точно такую же сумму в долг уже у продавца, соответственно. Это позволяет уберечь последнего от возвращения якобы «первоначального взноса» при аннулировании сделки.
    • После покупатель предоставляет данную расписку в банк и получает требуемую сумму в кредит, она как раз и является фактической стоимостью квартиры. Таким образом, клиент приобретает всю квартиру в ипотечный кредит, с нулевым первым взносом.

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке

    Продавец хочет занизить цену чтобы меньше платить налог(квартира в собственности менее 3 лет), всю остальную сумму придется отдать на руки. как лучше себя застраховать от обмана? чтобы в суде при расторжении договора вернутьсвои деньги

    Ипотека: завышение цены

    Если действительно деньги не будут Вам переданы, а Вы напишете расписку о том, что получили их, это поставит Вас в крайне невыгодное положение. Во-первых, это противоречит реальным фактам, во-вторых, расписка – ​документ, который носит юридический и правовой характер, и не стоит воспринимать его несерьезно. В судебной практике есть много споров, которые касаются расписок о получении денежных средств.

    Не стоит думать, что финансовые учреждения не в курсе подобных махинаций. Специалисты банка при изучении документов обязательно обратят внимание на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.

    Риск 3. Продавец обратится в суд и потребует возврата денег

    Сегодня на российском рынке очень много банков, поэтому они работают в условиях жесткой конкуренции и борьбы за каждого клиента. Подобные условия привели к тому, что появились банки, которые лояльно относятся к сделкам с завышением стоимости.

    Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости?

    Еще один вариант снижения рисков — проводить все операции только по безналичному расчету. Ведь перевод средств с расчетного счета покупателя на счет продавца — прямое доказательство того, что была заплачена/получена именно такая сумма.

    Даша М.
    Оцените автора
    Адвокаты и юристы по трудовым спорам, ведение дел по возмещению зарплат и незаконному увольнению
    Adblock
    detector