Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Сколько голосов нужно для изменения управляющей компании. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании. После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр)
Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов. Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом. Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.
Документы для перехода
Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием.
Протокол содержит:
– адрес дома;
– повестку дня;
– причины для перехода, доводы за и против;
– вопрос для голосования;
– результаты голосования;
– явку собственников;
– подписи присутствовавших на собрании.
Изменения оформляются в виде дополнения к договору. И это соглашение должны подписать обе стороны договора об управлении – и жильцы, и УК. Но не всегда это происходит гладко – компания не желает брать на себя лишние обязательства, а жильцы не хотят платить больше.
- Состав общедомового имущества. Именно им и будет управлять УК.
- Обязанности компании – содержание общедомового имущества, текущий и капитальный ремонт, список коммунальных услуг, способ изменения перечня работ.
- Обязанности жильцов – оплата за услуги, в том числе и за коммунальные, размер платы, способ ее внесения.
- Контроль за деятельностью УК – как исполняются обязательства, куда расходуются средства. Определяется периодичность отчетов компании перед жильцами, порядок создания ревизионной комиссии.
- Срок действия договора – в разных случаях от 3 месяцев до 5 лет.
Причины для смены
Аннулирована лицензия УК. Такое решение принимает суд по заявлению государственной жилищной инспекции. Основаниями являются банкротство либо неисполнение предписания по обслуживанию многоквартирного дома больше двух раз в течение года – статья 199 ЖК РФ.
Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:
- Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.
- На голосовании поднимается вопрос о смене способа управления. Объясняются особенности сотрудничества с УК.
- За выход из ТСЖ голосует не менее 50% участников собрания.
- Выбирается новая управляющая организация. Поскольку это решение тоже принимается на общем собрании, важно определиться с ее выбором заранее.
- Составляется протокол мероприятия.
- УК информируется о решении, принятом на собрании.
Переход из ТСЖ в управляющую компанию
Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.
Критерии выбора новой управляющей компании
Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке. Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.
Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).
Только в этом случае оно будет законным, а значит, получит дальнейшее развитие событий. Не забывайте, что смене управляющей компании предшествует проведение собрания собственников жилья.
Обязательные пункты для перехода из одной УК ЖКХ в другую
Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Как сменить управляющую компанию. Пошаговое руководство с образцами документов
- Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
- Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
- Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
- Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.
* Во избежание недопонимания необходимо пояснить, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ одной стороной договора управления выступает управляющая организация, а в качестве второй стороны выступают собственники помещений в доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. То есть, договор обязательно должен быть подписан со стороны УО, а со стороны собственников он может быть подписан не всеми 100 % собственников, а таким их количеством, которые обладают более чем 50 % голосов. При соблюдении данного условия договор управления подлежит исполнению и теми собственниками помещений, которые указанный договор не подписали (часть 4 статьи 162 ЖК РФ: «4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме»).
Правила 491 устанавливают:
«31. При определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
…
35. Указанные … размеры платы за содержание жилого помещения … должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ».
Требования к размеру платы за содержание
Приверженцы приведенного мифа часто не отрицают того, что следование их мнению приводит к ущемлению прав управляющей организации (далее — УО), создает неравные условия для двух сторон договора управления, однако нисколько этим не смущаются.
Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.
Простое большинство для утверждения обязательных вопросов
Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов. Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД.
Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме
Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.
Один из собственников решил найти другую управляющую компанию и создал инициативную группу, чтобы провести общее собрание о смене УК. Но ни одна из компаний, к которым он обращался, не хотела связываться с УК от застройщика.
Зачем нужна УК и как ее поменять
Причины смены УК — это визитная карточка собственников, которые заинтересованы в смене управляющей компании. Они помогают убедить других собственников на общем собрании. Собственников в доме много, поэтому мнения о действующей управляющей компании могут быть разные. Неизбежно возникнет вопрос, почему вообще надо менять УК. Четкие причины смены УК помогут набрать голоса.
Если у вас одна УК на город или район
Пока эту статью готовили к выпуску, данные на портале изменились: изначально у ООО УК «Свитхом» было в управлении 72 дома, а осталось 60, то есть 12 перешли к другим управляющим компаниям. Такой показатель ухода домов — повод искать другую УК.
Часть 1 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».
Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.
Смена управляющей компании — что нужно делать?
Совету многоквартирного дома при смене управляющей компании необходимо организовать инициативную группу собственников. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому.
Что нужно требовать:
— акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года,
— акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год,
— договор управления или обслуживания.
Если же каких-то документов не окажется, то управляющая организация, согласно Жилищному Кодексу, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.
