Расписки при завышении стоимости квартиры

Ипотека «с завышением» в последнее время приобретает все большую популярность среди потребителей, так как эта схема позволяет получить не только сумму, необходимую на приобретение жилья под весьма низкий процент, но и дополнительные деньги на иные нужны. Кроме того, данная схема увеличивает и сумму налогового вычета.

Риски для продавца

В этом случае продавец должен уплатить подоходный налог, так как он владел недвижимостью менее 5 (пяти) лет в размере 13 %. Однако суммой, с которой высчитывается налог, является не стоимость продажи, а разница между суммой, за которую продавец сам купил квартиру, и суммой нынешней продажи. То есть в указанной ситуации продавец должен будет заплатить 13 % от 1 миллиона, а именно 130 000, вместо 26 000, которые он уплатил бы с 200 000, которые добавил к стоимости.

Расписки – это тоже риск

Получение ипотеки «с завышением» предполагает указание в документах стоимости недвижимости выше фактически полученной суммы, и нередко сумма завышения бывает весьма значительной. Конечно, если продавец владеет продаваемой недвижимостью более 5 (пяти) лет, это не имеет никакого значения, и здесь будет совсем не важно, какая именно сумма продажи будет значиться в договоре.

Вообще-то, для Продавца квартиры риск завышения цены в договоре довольно низок. Почему? Потому что абсолютное большинство судебных исков Откроется в новой вкладке.»>о признании сделок с квартирами недействительными подаются самими Продавцами, или третьими лицами с их стороны (их родственниками, например). Поэтому, если Продавец не собирается сам отсуживать свою квартиру назад, то шанс, что это сделает Покупатель – близок к нулю. Тем более, что для признания сделки недействительной, Покупателю придется предъявить суду серьезные основания (например, грубое нарушение условий договора Продавцом), а такого в практике рынка недвижимости почти не встречается.

Некоторые риэлторы предлагают такой вариант расписки, в котором Покупатель якобы взял в долг у Продавца эту самую сумму аванса. Но в этом случае Покупатель уже сам может испугаться. Ведь Продавцу ничего не мешает со временем «дать ход» этой долговой расписке и потребовать с Покупателя денег.

Риски Продавца при завышении стоимости квартиры

Во-первых, когда тренд рынка направлен вверх, то есть цены на недвижимость растут. А значит, купленная сегодня квартира, допустим, за 100 руб., завтра уже будет стоить 105 руб. (т.е. стоимость ипотечного залога увеличивается).

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

  • Покупатель может потребовать вернуть деньги по долговой расписке.
  • Уголовная ответственность за мошенничество.
  • Потеря времени. В случае, если банк откажет в предоставлении кредита или выдаст меньшую сумму, сделка не состоится. Таким образом, продавцу придется искать нового покупателя.
Это интересно:  Сосед Самовольно Захватил Кухню В Коммунальной Квартире Что Делать

Хотя завышение стоимости жилья – это мошенническая схема, но в случае положительного результата покупателю удается достичь кратковременной выгоды. Причинами, по котором покупатели прибегают к завышению, служат:

Можно ли завысить или уменьшить ценность недвижимости для получения кредита?

  • квартира стоимостью более 1 млн. рублей;
  • находится во владении не более 3-х лет;
  • срок права собственности не более 5 лет для жилья, приобретенного после 01.01.2016г.
  • В случае судебного разбирательства. Один из бывших супругов может занижать стоимость недвижимости по договору с целью уменьшения выплат при разделе имущества.
  • Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.

    Специалисты банковского сектора отмечают: ипотека с завышением цены залогового объекта встречается до сих пор. Кто и зачем это делает, какие интересы движут сторонами, о рисках завышенной стоимости объекта — далее.

    Стоимость объекта: рыночная или?

    Так происходит завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем. Банки самостоятельно мониторят ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Просить консультации или совета сотрудников по таким вопросам не стоит. Если завышение цены жилого объекта составит более 20%, вероятность отказа в кредитовании возрастает.

    Как Вам статья? Нашли, то что искали?
    Да, самая хорошая и сжатая информация.
    50%
    Не до конца раскрыта тема.
    40.63%
    Ответ узнал, но вот без юриста/адвоката никак.
    9.38%
    Проголосовало: 128

    Для кредитной компании завышенный первоначальный взнос — гарантия серьёзности намерений кредитуемого лица. После приобретения на недвижимость накладывается обременение. Это значит, что кредитуемое лицо не имеет права проводить операции с объектом по своему желанию. Если заёмщик попадает в безвыходную ситуацию и теряет способность выплачивать долг по кредиту, банк вправе продать заложенный объект на аукционе. Продавать такой объект финансовая компания будет на торгах. Соответственно цена на таких площадках заниженная. Это условие позволит банку быстро избавиться от заложенного объекта недвижимости. Первый взнос как раз та разница, за минусом которой банк будет реализовывать квартиру на торгах при случае невозможности выплат. Разницу между суммой реализации и остатком долга кредитор вернёт заёмщику.

    Завышение стоимости недвижимости

    Пару слов стоит сказать о перепланировке. С начала 2017 года финансовые компании относятся к данному факту вполне лояльно. Даже если в продаваемой квартире вообще нет стен, достаточно заказать справку о том, что при демонтаже не пострадали несущие конструкции здания. Это нововведение оказывает неоспоримую помощь ипотечнику.

    Плюсы и минусы и продажи квартиры по ипотеке

    • Поиск покупателя— без этого никуда. При грамотном подходе средняя скорость поиска покупателя не превышает трёх месяцев.
    • Предварительное соглашение купли — предоставляется в финансовую компанию. Является своеобразной гарантией того, что сделка состоится.
    • Соглашение о задатке— на этом этапе хорошо бы получить хоть какую-то сумму денежных средств в знак серьёзности намерений покупателя. Не обязателен для предъявления в финансовую компанию.
    • Договор купли — оформление договора купли продажи квартиры происходит после одобрения объекта кредитором. Соглашение купли продажи квартиры — это официальный документ, который приобретает юридическую значимость в момент заключения.
    • Получение денежных средств— происходит после регистрации сделки в органах регистрации и перехода права собственности. На данном этапе в банк предъявляются зарегистрированные документы, после чего происходит полный расчёт и деньги переводятся на счёт продавца.

    А откуда ты это узнал, посмотрел на авито?! Я тоже считал стоимость квартиры по аналогам на Авито/Циане: 2,2-2,3 млн ₽. А продал 1,855 млн ₽. Дисконт — более 15% к «аналогам». Это кстати очень сильно расстраивает и деморализует, имейте это ввиду, розовые очки снимайте сразу.

    На этот раз я не буду категоричен. Наверное, мне просто не повезло. И город неправильный, и недвижимость неправильная, и локация неправильная, и цель покупки была не-инвестиционная. Я покупал для себя, и был уверен, что в Саратове доживу до старости. А если и перееду в более просторное жилье, то это буду сдавать. Да и вообще — у каждого читателя есть сын маминой подруги: у него +100% за 2 года от покупки котлована! Можете о нём не рассказывать.

    Это интересно:  Расчет месячного денежного содержания государственных служащих при сокращении

    Некомфортно: застройщики в Новосибирске завышают класс жилья

    Автомобилистам крайне некомфортно, когда некуда поставить авто. У застройщиков есть удобная отговорка в виде строительных норм и правил. Формально машиноместа будут, но на деле они окажутся, например, временными и платными.

    Банк не даст в кредит 100% стоимости квартиры по данным оценщиков. Обычно дают 80—90% от той суммы, в которую квартиру оценят эксперты. Значит, чтобы получить полную стоимость, придется договориться еще и с оценщиками. Аккредитованная банком компания на это не пойдет.

    Потеряете время

    Если вы укажете завышенную сумму, то и отдавать будете ее. Расписка о том, что вам не передавали первоначальный взнос — что-то странное. Это не поможет. Логичнее попросить в ответ встречную расписку, как будто покупатели взяли у вас в долг ту же сумму. Но все это ненадежные и мутные схемы.

    Отдадите больше, чем получите

    Неизвестно, сколько лет вы владели этой квартирой. Но если меньше минимального срока по налоговому кодексу, придется платить налог. Для расчета НДФЛ придется учитывать сумму по договору. Хотя на самом деле ваш доход был меньше.

    1. Практически все риски несет покупатель, поэтому большинство продавцов с радостью соглашаются на данную авантюру, только бы продать жилье.
    2. Продавцу стоит помнить, что при владении квартирой менее 3-5 лет, ему придется платить налог с разницы между продажей и покупкой. А в случае фиктивного завышения стоимости это крайне невыгодно для продавца.
    3. Продавцу нет существенной разницы, получит он всю сумму от банка или заплатит ему покупатель первый взнос. Поэтому многие продавцы, убедившись в чистоте намерений покупателя, с радостью идут навстречу.
    4. Существенным минусом является более широкий пакет документов, необходимый для подачи в банк при оформлении сделки с ипотекой.
    1. Покупатель должен найти квартиру, стоит обращать на то, чтобы она находилась в свободной продаже. Для такой сделки не нужно участие дополнительных лиц, которые в последний момент могут усомниться в необходимости данной авантюры и сорвать всю сделку. К примеру, рыночная стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей.
    2. Банки обычно требуют наличие первого взноса в размере 10-15 % от общей стоимость жилья. Поэтому минимальный размер взноса должен быть 750 тысяч руб. К примеру, укажем, что покупатель хочет внести 20 %, что составляет 1 миллион 250 тысяч руб. Таким образом, в договоре указывается завышенная стоимость квартиры 6 миллионов 250 тысяч руб. В дополнение к такому соглашению нередко заключают и другое, где прописываются истинные суммы сделки.
    3. Продавец пишет расписку, что он получил 1250000 руб. в качестве авансового платежа.
    4. Покупатель подает подписанный договор купли-продажи вместе с этой распиской в банк, а также прикладывает все остальные обязательные документы.
    5. Покупатель пишет расписку о получении от продавца 1250000 руб. в качестве подстраховки. В случае ситуации, когда сделка не состоится, каждая сторона останется при своих деньгах.
    6. Банк одобряет сделку за 6 миллионов 250 тысяч руб. из которых 20 % уже перечислено продавцу. Таким образом, по мнению банка, он выплачивает оставшиеся 80 % продавцу квартиры, что как раз составляет истинную стоимость покупки 5 миллионов рублей.
    7. После успешного перевода средств банка продавцу, покупатель передает свою расписку продавцу. Это является подстраховкой для продавца.
    8. Продавец подписывает расписку о получении средств в полном размере от продавца. На чем сделка считается завершенной.

    Когда не стоит завышать сумму?

    Сама процедура завышения цены достаточно распространена и особых рисков визуально для продавца не представляет, так как в случае обозначения фиктивной передачи залога, он не должен возвращать эту сумму обратно, если сделка не состоится по вине покупателя. Но тут надо очень внимательно относиться к названию переданной суммы. Так как аванс в случае несостоявшейся сделки подлежит возврату в полном объеме, если иное не прописано соглашением. Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.

    Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

    1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
    2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
    3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.
    Это интересно:  Воруют Детей На Органы 2019

    Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. Схема, с помощью которой заемщик избегает выплаты предварительного взноса, кажется привлекательной, т. к. дает возможность оформить жилищный кредит на более легких условиях. Но есть у этой процедуры и подводные камни. Рассмотрим, как оформляется ипотека с завышением без первоначального взноса, как сделать эту процедуру безопасной, какую выгоду может получить заемщик, риски покупателя и продавца.

    Какой бывает стоимость квартиры

    Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

    Если действительно деньги не будут Вам переданы, а Вы напишете расписку о том, что получили их, это поставит Вас в крайне невыгодное положение. Во-первых, это противоречит реальным фактам, во-вторых, расписка – ​документ, который носит юридический и правовой характер, и не стоит воспринимать его несерьезно. В судебной практике есть много споров, которые касаются расписок о получении денежных средств.

    Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

    Представим теперь, что банк по какой-либо причине в итоге откажет в выдаче кредита. Или сделка не состоится по иным причинам. Тогда покупатель на основании Вашей же расписки сможет потребовать от Вас возврата этих 20%, которые он якобы заплатил Вам. Собственноручно написанная расписка будет достаточным основанием, чтобы взыскать по ней с Вас всю сумму в судебном порядке. Но даже если кредит будет получен и сделка состоится, банк выплатит Вам только 80% от стоимости квартиры (из расчета того, что 20% Вы уже получили). И если покупатель ничего не доплатит, то 20% взыскать не получится даже через суд.

    Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

    Таким образом, если покупатель получит от Вас расписку в передаче денежных средств, то та сумма, которая будет там указана (20%), по факту может быть и вовсе Вам не возвращена. Вам придется доказывать в суде тот факт, что расписка была написана под влиянием покупателя и на самом деле деньги не были переданы. Однако Ваши шансы выиграть судебное разбирательство крайне малы. Поэтому рекомендуем Вам не подписывать документы, если они не отражают действительности. Пусть покупатель использует другие способы, ищет нужную сумму и передает ее Вам – ​тогда расписку можно составлять без проблем.

    Расписка о получении задатка должна быть написано продавцом (тем кто принимает деньги в виде задатка) от руки в присутствии покупателя. Это поможет в случае судебных разбирательств, потому как подпись подделать легко, а почерк сложно. Документ должен быть написан только шариковой ручкой. Гелиевая паста или карандаш для этих целей не подойдут.

    Расписка продавца при ипотеке

    При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

    Правильная расписка в получении денег за квартиру

    Как выглядит образец расписки за квартиру при продаже и покупке недвижимости? Важно запомнить, что нет никаких точных рекомендаций к содержанию данной бумаги. Основные советы и рекомендации по составлению расписки тоже были представлены.

    Даша М.
    Оцените автора
    Адвокаты и юристы по трудовым спорам, ведение дел по возмещению зарплат и незаконному увольнению
    Adblock
    detector