Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Риски рефинансирование ипотеки. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Если выдачу нового кредита в другом банке вам одобрили, лучше быть расторопнее: некоторые банки увеличивают ставку на то время, пока заемщик не зарегистрировал залог по ипотеке в пользу нового кредитора в Росреестре. Например, в Сбербанке и «Уралсибе» ставка временно повышается на 2 п. п. Иногда снятие одного залога с недвижимости и оформление нового занимают до двух месяцев.
У опрошенных «Ведомостями» банков ставки рефинансирования сейчас начинаются от 8,75–10,74% годовых. Правда, лучшие условия рефинансирования доступны только ограниченному кругу заемщиков: в ВТБ под 9,2% годовых могут перекредитоваться работники образования, здравоохранения, правоохранительных и налоговых органов (все – зарплатные клиенты ВТБ), а в «Дельтакредите» можно дополнительно снизить ставку на 0,5–1,5 п. п., если внести единовременный платеж в размере 1–4% от суммы кредита.
Как обменять кредит
К тем, кто пытается снизить ставку ипотеки в другом банке, потенциальный кредитор также присматривается. При рассмотрении заявки оцениваются кредитная история и качество обслуживания действующего кредита, объясняет представитель банка «Российский капитал»: «Причины отказа могут быть связаны с тем, что у заемщика значительно ухудшилась кредитная история или по действующему кредиту допускались серьезные просрочки. Кредитная история – основной показатель для банка, как будет обслуживаться новый кредит». Кроме того, банки могут отказать в рефинансировании, если недвижимость, находящаяся в залоге по действующему кредиту, признана аварийной или в ней выполнены недопустимые перепланировки, которые могут привести к разрушению здания, добавил он.
На первый взгляд, рефинансирование может показаться весьма выгодным способом аннулирования задолженности по ипотеке. Однако не все так просто, эта услуга содержит в себе много подводных камней и особенностей, о которых следует знать.
В чем суть перекредитования в другом банке?
Роман (клиент ВТБ 24): «Спустя год после оформления ипотеки, понял, что больше не осилю ежемесячный платеж. Узнал о такой услуге, как перекредитование, и начал искать подходящий банк. Наткнулся на программу, предлагаемую ВТБ 24. Условия мне очень приглянулись: ставка – 8,8 % (при текущей 11%), сумма – до 30 млн. руб., срок – до 30 лет. Особенно порадовало отсутствие комиссий за обслуживание и штрафа за досрочное погашение.
Отзывы клиентов банков: разбираем на примере
Оформление последующей ипотеки далеко не в каждом случае является эффективным способом снижения финансовой нагрузки. Иногда такая процедура может и вовсе повлечь за собой еще большие долги, поэтому чтобы понять есть (ли) в этом смысл, необходимо собрать максимальное количество информации.
Максимальный вычет по стоимости квартиры равен 13% от 2 000 000 рублей. А также есть лимит на вычет за уплаченные проценты, его максимум составляет 13% от 3 млн рублей. Возможность предоставляется один раз в жизни. После оформления заявки происходит возврат из базовой стоимости квартиры и с начисленных банком процентов.
Какие есть плюсы
В соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации имущественный вычет позволяет вернуть 13% от суммы средств, потраченных на покупку объектов жилого имущества и на оплату процентных издержек по ипотечным программам.
Список всех минусов
- полное отсутствие долгов по кредиту и страховому возмещению;
- отсутствие просрочек в течение последнего платежного года;
- наличие у заемщика идеальной истории кредитования;
- полноценная оплата последних шести регулярных платежей;
- остаток действия договора не менее 90 дней на момент подачи заявки;
- отсутствие фактов рефинансирования конкретной программы в прошлом.
Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.
Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления. Если у вас был долг 800 тысяч, а вы потратите 30 тысяч, то нужно выставить 770 тысяч. Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.
Подводные камни или все минусы
Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие. У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.
Рефинансирование может быть невыгодным в том случае, если прошло больше половины срока при аннуитетных (равных) платежа. В этом случае основные проценты уже выплачены, и идёт погашение тела кредита. При рефинансировании придётся снова выплачивать проценты. В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать. При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.
- значительно выросла зарплата;
- изменился состав семьи (уже появился супруг, но ещё не появились дети);
- новый работодатель более стабильный;
- сократилось количество кредитов;
- зарплата приходит на карту банка, который оформляет рефинансирование.
Подсчёты
Аналитики советуют рефинансировать ипотеку только когда разница между процентными ставками более 2%. В остальных случаях экономия будет не столь заметна, но будут потрачены силы, время и деньги на переоформление договора.
Чтобы узнать примерную ставку рефинансирования, надо указать стоимость недвижимости, необходимую сумму кредита и удобный ежемесячный платеж
Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку
Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.
Найти подходящий банк
В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или несвоевременные выплаты страховки, мне бы отказали.
-
залогом по новому кредиту должна быть та же недвижимость, что и по первоначальному; нельзя, чтобы объект имел какое-либо обременение, кроме как от кредитора по первоначальному договору ипотеки; право собственности должно быть оформлено законным способом и зарегистрировано; пока не завершен процесс передачи залога от одного банка другому, квартиру нельзя сдавать в наем (по договору); в помещении могут быть зарегистрированы только сам заемщик и его родственники.
К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.
Существует два способа рефинансирования ипотеки:
С формальной точки зрения это новый кредит с более низкой ставкой, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, либо необходимо вывести квартиру из-под залога для продажи. Продукт достаточно специфичен: в периоды стабильности ставки рефинансирования он почти не используется.
Чтобы банк выдал кредит, нужно оценить платежеспособность заемщика, так?
Причем, то, что прежний банк-кредитор уже оценивал платежеспособность заемщика, впрочем, как и то, что заемщик регулярно и в срок расплачивается по своему кредиту, для нового банка-кредитора — не показатель.
То есть, банк проверяет потенциального заемщика так, как будто заемщик просто обратился за получением кредита. Положительная кредитная история в другом банке — не в счет: она проверку новым банком-кредитором не отменяет.
рефинансирование
Когда Вы приходили в свой банк прежде, мол: «Понизьте мне процентную ставку, а то у конкурентов она ниже», банк не видел серьезности Ваших намерений. Более того, утверждение, что: «У конкурентов дешевле.», не означает, что: «У конкурентов дешевле именно для Вас!»
Вы можете долго ссылаться на конкурентов, ничего не предпринимая для того, чтобы рефинансировать свой кредит.
«Подводные камушки» рефинансирования.
- Заемщик должен подать документы
- Если в банке предусмотрена комиссия за рассмотрения кредитной заявки — оплатить эту комиссию.
- Если в банке предусмотрена комиссия за выдачу кредита — заемщик должен оплатить и эту комиссию, даже если он оплачивал аналогичную комиссию своему прежнему банку-кредитору.
- Снятие залога — денег стоит.
- Новый залог — тоже потеря денег: и гос. регистрация залога, и оплата подготовки документов
- Кстати, чтобы заложить квартиру, нужно собрать пакет документов: справки из БТИ, выписку из Домовой книги и прочие. Некоторые справки — не бесплатны, за них нужно заплатить, да и в очередях придется время потерять.
- Также квартиру (или другую недвижимость), являющуюся предметом залога, нужно оценить. Оценка — и денег стоит и какое-то время требует.
Постоянное изменение условий, расходы со стороны банка на переоформление, изменения данных в графе залогодержателя заставят задуматься каждый следующий банк. В какой-то момент они начнут отказывать не только в переоформлении ипотеки, но и в обычных кредитных продуктах.
Несмотря на отсутствие ограничений со стороны закона, заемщик, который часто переоформляет кредитный договор, вызывает подозрения у банка. Для финансовой организации такое поведение свидетельствует о непродуманной тактике и плохой подготовке к оформлению кредита.
Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?
Чтобы расчеты было проще производить, можно рассчитать выгоду калькулятором рефинансирования ипотеки. Это поможет за несколько минут сравнить текущую ипотечную программу с той, которую вы хотите взять. Можно посмотреть, сколько составит переплата по каждому договору и примерный график платежей. А также внизу страницы появятся похожие кредитные продукты.
Все банки заинтересованы в хорошей прибыли и надежных клиентах. Поэтому главная причина, по которой приходит отказ — плохая кредитная история. Причем, это может быть единственная просрочка по кредитной карте или давний займ в МФО.
- страховое свидетельство СНИЛС;
- действующее ипотечное соглашение и договор купли-продажи;
- бумаги, подтверждающие право собственности на предмет залога;
- копия трудовой книжки (заверяется работодателем);
- справка о доходах (для наемных работников) или налоговая декларация (для предпринимателей).
Сбербанк
Сбербанк готов предоставить ссуду от 300 тыс. до 7 млн. рублей (актуально для жителей Москвы и области) или до 5 млн. рублей (для жителей других регионов). Банк выдвигает стандартные условия по обеспечению, оформлению, документации, стажу работы. Кредитует только аккуратных заемщиков, неукоснительно соблюдающих график платежей. Кредит можно взять либо по месту жительства, либо по месту юридического нахождения работодателя. Заявку рассматривают до 8 рабочих дней.
Задуматься о перекредитовании заемщику стоит, если ставка по действующему кредиту на два — три процента выше той, что сейчас предлагает банк. Ставки рефинансирования сегодня на рынке начинаются от 10,5–10,75 процента годовых. Те, кто брали кредит в самом начале кризиса под 15 процентов, после перекредитования смогут ежемесячно экономить на платежах более трех тысяч рублей. Заниматься рефинансированием лучше в первые годы обслуживания ипотеки, когда ежемесячный платеж состоит в основном из процентов за пользование кредитом.
Банки сегодня активно анонсируют различные программы перекредитования, за пару последних месяцев на рынке появилось сразу несколько таких предложений. Казалось бы, у тех, кто брал ипотеку под высокий процент в 2015 году, появилась реальная возможность сократить платежи. Однако на практике она открыта далеко не для всех, и у самого рефинансирования есть свои подводные камни, о которых заемщику стоит знать заранее.
При этом программы рефинансирования позволяют взять в кредит большую сумму, чем первоначальный кредит. Если долг заемщика перед банком — первичным кредитором составляет 70 процентов от стоимости квартиры, ему разрешат получить сверх того десять процентов стоимости, которые он может использовать уже по своему усмотрению. Например потратить на ремонт квартиры.
Когда банк может отказать в рефинансировании?
Как сократить связанные с перекредитованием расходы, способны посоветовать ипотечные консультанты. «Заемщику нужно грамотно подойти к выбору страховой компании, — рассказывает ипотечный консультант агентства недвижимости «КИАН» Татьяна Шолохова, — у каждого банка аккредитовано несколько страховщиков, применяемые ими коэффициенты при расчете, например, страхования жизни разные. Выбрав компанию с минимальным страховым тарифом, можно снизить расходы на страховку наполовину».
