Кто владелец земли под индивидуальным домом судебное решение

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Обзор документа

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

В соответствии со статьей 56.12 Земельного кодекса РФ, недвижимость изымается для комплексного развития территории при заключении соглашения о размерах выкупной стоимости и возмещении убытков. Если соглашение не заключается в течении месяца, то органы власти обращаются в суд для прекращения права собственности и изъятия объекта недвижимости.

В подпункте 3) пункта 8 федерального закона № 494-ФЗ от 30 декабря 2020 года указано, что земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, с объектами ИЖС или садовыми домами, не могут быть изъяты в целях комплексного развития. Но, тут же следует оговорка: за исключением участков с аварийными домами, имеющими признаки высокого износа или ненадлежащего технического состояния, а также объекты, в которых отсутствуют системы инженерно-технического обеспечения.

Процедура изъятия

Да и стоит учитывать, что на огромном количестве участков до сих пор стоят дома, возведенные при получении этих самых участков в 1950-х, 60-х, 70-х годах. Где-то попросту невозможно подвести некоторые инженерные системы, норм при застройке придерживались не все, да и в любом случае десятилетия скажутся на техническом состоянии дома и его износе.

После постройки дома и сдачи его в эксплуатацию, он может рассмотреть вариант дальнейшего использования земли под домом. Если вопрос о земельной собственности не являлся предметом договора и специально не рассматривался, то право застройщика может быть следующим:

Если нет дома?

Произвольные варианты приобретения земли под домом, законом не предусмотрены. Иначе это может повлечь грубые нарушения прав собственности граждан. Поэтому земельные документы содержат все сведения о постройках, которые находятся на их территории.

Порядок оформления: с чего начать?

Оформление земли под домом отличается от обычного оформления земли тем, что в данном случае, необходимо представить полный пакет документов на дом. Помимо этого, необходимо предоставление правоустанавливающих документов на землю.

При этом вывод нижестоящих судов о том, что для приобретения права на земельный участок новый собственник всех помещений должен был преобразовать все в единый объект, не основан на положениях закона, уточнила КЭС. Суды в подтверждение своей позиции ссылались на п. 8 Постановления Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Однако там говорится о праве лица совершить такие действия, а не об обязанности, пояснила КЭС. Это уточнение, по мнению Шумилова, также важно: «Применение указанного подхода на практике исключит необходимость прохождения бессмысленных процедур по кадастровому, техническому учету и государственной регистрации в целях преобразования помещений и общего имущества многоквартирного дома в единый объект».

Это интересно:  Карта арестована могут ли снять больничный лист полностью

О гибели

Удивляется позиции нижестоящих судов и Майя Петрова, партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус». «Все три инстанции полностью проигнорировали вопросы, связанные с тем, когда же у ООО «Териберский Берег» возникло право собственности на земельный участок в силу закона, и почему-то не захотели исследовать обстоятельства, связанные с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами в отношении спорного земельного участка, – рассуждает юрист. – Невольно возникает вопрос о компетентности судов».

Об обременении

Сам спор разгорелся из-за земли в городском округе Щербинка в Москве. Там был жилой многоквартирный дом. За 6 лет (с 2008 по 2014 гг.) застройщик «Териберский берег» выкупил все восемь квартир, потом разрушил здание и отправился в Росреестр Москвы с заявлением о регистрации права собственности на образовавшийся под ним земельный участок. Росреестр в регистрации компании отказал.

  • Наличие наследственного права;
  • Наличие вещного права по представлению исполнительной власти;
  • Наличие вещного права на основании договора покупки, мены или дарения;
  • Наличие права на приватизацию;
  • Покупка или строительство дома на участке;
  • Приобретательная давность владения участком.

Необходимо помнить, что в соответствии со ст. 126 АПК РФ, перед обращением в суд истец должен направить всем участникам процесса копии искового заявления, а уведомления о вручении данных копий приложить к заявлению.

Составление у юриста

Нарушение прав на земельный надел при наследственном споре происходит в случаях, когда при наследовании надела по завещанию истец был лишён права на обязательную долю наследства по статье 1149 Гражданского кодекса РФ, согласно которой наследник имеет право на половину от доли участка, которая полагалась бы ему при наследовании этого участка по закону в равных долях между наследниками.

Как Вам статья? Нашли, то что искали?
Да, самая хорошая и сжатая информация.
67.86%
Не до конца раскрыта тема.
25%
Ответ узнал, но вот без юриста/адвоката никак.
7.14%
Проголосовало: 84

Во-вторых, Вы можете оформить свой участок с помощью договора аренды (в бессрочное пользование), а затем уже приватизировать его без согласия соседа. Но перед этим Вы должны будете направить ему заявление на предоставление участка земли в бессрочное пользование. Не подписать договор после этого будет невозможно.

Отвечает начальник отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

Ключевым моментом в Вашей ситуации является не вид Вашего права собственности на дом, а характеристики земельного участка. Если, в соответствии с законом, земельный участок под домом является неделимым, то Вы не сможете оформить свое право собственности на часть земельного участка без согласия других собственников дома. Это правило не зависит от того, находится ли дом в общей долевой собственности или разделен на части, которые зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости, находящиеся в единоличной собственности каждого из собственников (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (www.edin.center) Константин Бобров:

В течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка собственники обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Если кто-либо из собственников не представит подписанный договор, то уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении собственника здания заключить договор аренды.

  • Четвертое: подружитесь с соседями.

Иметь хорошие отношения с людьми, от которых вы в той или иной степени зависите – это всегда выгодно и даже полезно для здоровья. Поэтому еще один совет – подружитесь с вашими соседями по участку и отмежуйтесь с ними вместе. Это подарит вам не только спокойствие, но и возможность сэкономить.

Случаев, когда обманным путем захватывается часть чужого участка, предостаточно. Для этого есть много обманных способов. Самый распространенный — договориться с кадастровым инженером. При проведении межевания документы оформляются на участок больший по размеру, чем есть на самом деле. Такие участки быстро выставляются на продажу, бывший владелец получает свою прибыль, а о факте обмана вы узнаете тогда, когда к вам приходит новый владелец земли с требованием переставить забор и освободить часть участка.

Это интересно:  Пенсия Росгвардии В 2019 Году

Могут ли соседи захватить часть вашего участка?

В правовом поле работы по межеванию земли именуются кадастровыми и выполняются определенными людьми — кадастровыми инженерами. В обязанности этих специалистов входит проведение работ по межеванию на местности и составление всех документов. Обязательным документом при установлении границ и площади участка является акт согласования границ. Акт согласования должен быть подписан всеми хозяевами прилегающих участков. Вопрос, связанный с согласованием границ между собственниками земельных наделов, решается либо на общем собрании, либо в индивидуальном порядке. На практике чаще всего предпочтение отдается второму способу.

Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Земля сельхозназначения

Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.

По этому поводу уже есть практика:
(1) Определение ВС № 309-КГ16-5754 от 07.06.2016 (по ФАС УО № А50-13879/2015 от 11.02.2016)
«Такое основание как невыполнение требования в части установления размеров и границ земельного участка под многоквартирным жилым домом в соответствии с ч. 6 ст. 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», не является основанием, предусмотренным ч.ч. 6 и 7 ст. 55 ГрК РФ».
«Положения ст. 16 указанного Федерального закона как в прежней, так и в новой редакции предусматривали, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Оснований для возложения этой обязанности на заявителя судами не установлено».
(2) Письмо Минэкономразвития от 24.12.2014 г. №Д23и-4672
«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов действующим законодательством не предусмотрено».
«Положения части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ в редакции Закона № 171-ФЗ направлены на обеспечение гарантии права общей долевой собственности на земельный участок под вновь построенным многоквартирным домом и не препятствуют выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в случае, если на этом же земельном участке расположен (или строится) другой многоквартирный дом».

Как итог, в целом более логичная схема последовательного «перемещения» прав собственника на дольщиков без разрывов в праве порождает новые риски, требующие учета: при собственности на участок – это «зависание» в сособственниках до регистрация прав всеми дольщиками, а при аренде – отсутствие влияния завершения строительства на судьбу договора аренды участка под строительство, если это не прописано в самом договоре.

Правовой режим недвижимого имущества

Иными словами, достроивший объект застройщик продолжает его арендовать и, если он не озаботился указанием на свое право расторгнуть договор аренды в самом договоре, или если он благоразумно не подписал с первоначальным собственником соглашения о расторжении аренды, то такой застройщик оказывается арендатором и не может отказаться от аренды до конца срока аренды (если иное не предусмотрено договором).

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Это интересно:  Можно Ли Выйти Замуж В 14 Лет В России По Согласию

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Добрый день. Такого быть не может. Если право на дом зарегистрировано,тогда должен быть договор аренды земельного участка.Арендодателем может являться как физическое лицо,что очень редко, так и юридическое(сельское поселение,муниципалитет и т.д.). В вашем варианте здесь или полный \»сумбур\» в документах, или дом является не зарегистрированной постройкой. Других вариантов нет.

Приватизация земельного участка под частным домом

Многим интересно знать, какими же способами производится сам процесс. Итак, закон о земле предполагает два пути получения участка: платный и бесплатный. Естественно, каждый из них имеет свои особенности. Например, бесплатная проводится в административном порядке. Такой способ подойдет для тех людей, у которых есть законные доказательства длительного владения участком или наличия на нем дома, в котором хозяин и проживал. Если все документы у вас в порядке, то такая приватизация может быть проведена в упрощенном порядке.

Как приватизировать землю под частным домом

Все остальные, непопадающие под категории, перечисленные выше, могут выкупить землю у муниципальных органов и стать собственниками. С марта прошлого года, согласно Федеральному закону №171, эта процедура значительно упростилась. Подготовка и регистрация договора купли-продажи займёт около двух с половиной месяцев.

Сначала в канцелярии суда нужно взять квитанцию на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) и оплатить её можно в самом здании суда. Далее после оплаты уже в приемную суда (экспедицию) подаете следующие документы (оригиналы и минимум 4 копии):

Во всех 3-х архивах документ на участок выдают одинаково. Все собственники дома должны написать заявление о предоставлении правоустанавливающего документа на участок, форму и образец выдаст сотрудник. При себе иметь: справку с реквизитами; правоустанавливающий документ на дом (свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРН); паспорта. Стоимость и срок получения документов везде разный, уточняйте на месте.

Ситуация №2 — Участок можно оформить бесплатно (без выкупа)

Сразу предупреждаю: Даже если собственники дома имеют право оформить участок бесплатно, часто они сталкиваются с различными трудностями. На моем практике 2 самые частые из них: 1) Не всегда получается найти правоустанавливающий документ на участок. 2) Администрация отказывает предоставить участок бесплатно и предложит его выкупить. Отказ не всегда правомерен, поэтому придется отстаивать свои права в суде. Но обо всем по порядку.

Специалисты, которые проводят работы по межеванию участка, выполняют геодезические съемки долевой территории, проверяют, соответствует ли участок тому, что заявлено документально, только после этих проверок начинается разделение территории на нужные части. Границы, образуемые при межевании, будут узаконены официально.

Особенности использования участка в долевой собственности

  • Оформление сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка.
  • Вступление в наследство по завещанию.
  • Приватизация территории.
  • Получение части участка по дарственной или, наоборот, дарение доли от своего надела.
  • Совместное фермерское владение участком с целью получения с него прибыли от ведения сельского хозяйства.

Все нюансы владения долевой собственностью на земли прописаны в статье 244 Гражданского кодекса РФ.

Межевание земельного участка в долевой собственности

Согласно статье 252 ГК РФ каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В этом случае человеку выделяется положенная ему доля, проводятся границы. Это может осуществляться как в добровольном порядке, так и по решению суда.

Даша М.
Оцените автора
Адвокаты и юристы по трудовым спорам, ведение дел по возмещению зарплат и незаконному увольнению