Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Продажа коммерческой недвижимости купленной в 1999 г физическим лицом налогообложение. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Воспользоваться уменьшением налоговой нагрузки могут физлица, являющиеся резидентами, которые получают налогооблагаемые доходы. Получить имущественный вычет достаточно просто – заполнить налоговую декларацию в срок, предоставить копии документов, подтверждающие расходы или факт продажи имущества. И последний шаг – предоставление формы в инспекцию фискальной налоговой службы.
Если в собственности имущество находилось менее трехлетнего периода, то вычесть можно только 1 млн. руб. в случае с жилой недвижимостью или земельным участком и всего 250 тыс. руб. с продажи иного имущества (п.1 ст.220 НК РФ).
Имущество, находящееся в собственности более 3 лет
В первом случае необходимо отчитаться в инспекцию по установленной форме 3-НДФЛ. Если события развиваются по второму варианту, то отчетность предоставляется по стандартной схеме для выбранного режима налогообложения.
Коммерческой недвижимостью называют строения, сооружения, здания, земельные участки, используемые с целью получения прибыли. Отличительная особенность — в них нельзя постоянно проживать. Исключением являются гостиницы, так как там люди живут временно. Также к объектам бизнеса относят права обладания земельным участком, права использования недр земли, водные бассейны, лесные участки.
Что относится к коммерческой недвижимости
При подготовке документов оценивается стоимость, определяется ставка налога, а также готовится кадастровая документация. Её можно доверить оценочной фирме и за отчет заплатить от 50 000 рублей. При взаимодействии с риелтором оплачивают комиссионные после реализации нежилого помещения.
Как продать коммерческую недвижимость?
Перед тем, как продавать площадь, сначала определяются в цене. Для этого нанимают оценщика или делают это собственноручно, просмотрев на аналогичные варианты. Также обращаются к ресурсам интернета или СМИ. Хорошим вариантом будет обращение к риэлтору. Он сможет оказать услуги по реализации коммерческой недвижимости и займется подготовкой к сделке, а не просто озвучит примерную цену. Сам процесс проходит в несколько этапов, начиная от составления у нотариуса договора купли-продажи, заканчивая получением документов о собственности новыми владельцами.
Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!
Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:
О том, что переход права собственности на проданное Вами помещение зарегистрирован в установленном законом порядке, Управление Росреестра самостоятельно уведомит ИФНС, в порядке внутриведомственного взаимодействия.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
При этом сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. Если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (как в Вашем конкретном случае), то доход от продажи, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, рассчитывается следующим образом:
Идентичный вопрос по жилым помещениям с этого года имеет определённую ясность, но к сожалению нежилых помещений поправки к закону не коснулись.
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождены от налогообложения НДФЛ доходы, получаемые от реализации иного имущества (Ваш случай, нежилое — это иное имущество), находившегося в собственности три года и более (с 2016 года пять лет и более). Данная норма НЕ распространяется на доходы физлиц от продажи ценных бумаг, а также от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности.
Но я за то, чтобы налогоплательщик боролся за свои интересы до конца и не раз на эту тему высказывался, с некоторыми клиентами судимся по этим делам и надеемся на положительный результат. Так вот, ключевым считаю слово «ИП» и здесь вся зацепка между строк, то есть: «используемого ИП в предпринимательской деятельности.» У Вас хоть и ИП есть, но в этом деле Вы платили налоги, с доходов физического лица в размере 13 %, вернее, юр. лицо за Вас переводило эти 13 % в качестве налогового агента ( эффект тот же, без разницы). Считаю, что Вы не пользовались льготными тарифами по упрощёнке, Ваше ИП вовсе не адаптировано под недвижимость, может быть у Вас даже нет ОКВЭД с этим видом деятельности (здесь нужно тщательно разобраться, вопрос очень щепетильный и всё склоняется не в Вашу пользу, но если у Вас всё так, как я пишу, то шансы есть). Объект недвижимости автономно от ИП сдавалась и Вам нужно настаивать на том, что Вы получали доход, как физическое лицо и платили налоги, как физическое лицо 13% не задействовав помещение в предпринимательской деятельности ИП. Нужно отстаивать такую точку зрения, разделить эти понятия, что ИП — это ИП со своими делами и бизнесом, а имущество — это имущество без ИП, которое сдавалось именно ФИЗ. ЛИЦОМ, а у физических лиц свои порядки и здесь вступает в силу тот же пункт 17.1 статьи 217 НК РФ, по которому освобождены от налогообложения НДФЛ доходы, получаемые от реализации иного имущества находившегося в собственности три /пять лет и более. Вот такая вот точка зрения, поддержки не ждите, нет понимания, тогда по суду отстаивайте свои права, с акцентом на ущемление прав физического лица по вышеуказанному закону. С уважением, Арман!
Наталья привела свежее письмо Минфина, большое спасибо за это письмо.
Освежил память и нашёл интересный фрагмент, если Вы прочитаете этот кусок и сопоставите с тем, что я написал выше, то можно понять логику линия поведения и на чём ставить акцент, это лишний раз доказывает, что шансы есть и их искать далеко не нужно, вот пожалуйста абзац от того же Минфина:
«В соответствии с вышеуказанными положениями предпринимательская деятельность может заключаться не только в использовании гражданином результатов труда, но и в использовании принадлежащего ему имущества для целей осуществления предпринимательской деятельности.
В ТО ЖЕ ВРЕМЯ владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника.» Делайте правильные выводы, удачи!
Проверено ЦИАН
Здравствуйте.Я ИП на общей системе налогообложения с НДС.10 лет назад купил нежилое помещение как частное лицо.НДС на возмещение не ставил, в расходы ИП не ставил.Сдавал в аренду как частное лицо.Налог 13% платили за меня арендаторы. Сейчас нужно продать.Какие налоги мне придётся платить(или не придётся)? Заранее спасибо.
При этом расчет налога на доходы в каждом из выделенных случаев будет отличаться. Как правильно рассчитать налог на доходы при продаже коммерческой недвижимости? Есть ли какие-либо возможности уменьшить сумму налога?
Нормативно-правовая база налогообложения при продаже коммерческой недвижимости
Индивидуальные предприниматели имеют право на использования в данном случае профессионального вычета в размере равном понесенным расходам или в размере равном 20% от полученного дохода. Поэтому расчет суммы налога будет выглядеть следующим образом.
Индивидуальные предприниматели
Сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости совершаются как физическими лица, так и юридическими лицами и индивидуальными предпринимателям.
Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.
Что сказали суды?
Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.
Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?
Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.
Проблемой для физических лиц, купивших такой вид собственности, как апартаменты, является невозможность применить освобождение по п.17.1 ст.217 НК РФ, хотя фактически апартаменты используются как жилье, но юридически являются коммерческим объектом и строятся в зданиях для предпринимательской деятельности.
В пп.5 п.1 ст.208 Налогового кодекса России указано, что реализация недвижимого имущества является доходом от источников в Российской Федерации. А в ст.209 НК РФ установлено, что доходы от источников в стране являются объектом подоходного налогообложения. Таким образом, НДФЛ для физических лиц при продаже нежилого помещения в 2019 году начисляется.
Итоги
А если вы продали гараж, то он не является недвижимостью, т. к. не имеет фундамента и может легко переноситься без повреждения основной конструкции, на него действует освобождение по абз.2 п.17.1 ст.217 НК РФ — продажа движимых объектов.
Ситуация №2. Франков И. в 2017 приобрел складское помещение за 12 млн рублей. В 2019 году на рынке недвижимости произошли изменения и последняя сильно упала в цене. Франков решил отчудить постройку в связи с нецелесообразностью его дальнейшего использования.
Объемы сборов государства в первую очередь зависят от характеристик реализатора. Законодательством установлено отдельный порядок взыскания для организаций и физлиц, а также индивидуальных предпринимателей. Для исчисления суммы взноса, который нужно уплатить после заключения договора купли-продажи, необходимо определить цену товара.
Облагаемая база
Интересное разъяснение по этому вопросу содержит письмо Минфина от 17.03.2016 года № 03-04-05/14843. Согласно опубликованной информации лицо все же может быть освобождено от уплаты НДФЛ по сроку давности владения, если:
Если недвижимость приобреталась не для производственных процессов, а для последующей реализации, ее можно оформить не в качестве основного средства, а в качестве товара. В таком случае в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 268 Кодекса происходит уменьшение прибыли, полученной при продаже объекта, на сумму, уплаченную при его покупке.
Кроме того, можно воспользоваться интернетом или СМИ. Разумным будет также воспользоваться услугами риэлтора. Он не просто может дать примерную оценку собственности, но и оказать помощь при ее продаже и подготовить сделку.
Как оплатить налог
Нужно принять во внимание, что в ст. 346.20 Кодекса закреплена допустимость использования в регионе плавающих ставок от 1% до 6% касательно доходов и от 5% до 15% относительно прибыли (доходы за вычетом расходов) и снижения ставок до 0%.
Любой вид коммерческой недвижимости подлежит налогообложению. До 2015 года, налог по всем типам недвижимости начислялся исходя из среднегодовой стоимости. Впрочем, на данный момент расчёты для определённых типов недвижимости производятся по кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Это увеличивает налоговое бремя.
Кто может не платить?
- Торговые комплексы и помещения в его составе;
- Иностранная недвижимость, расположенная в пределах РФ;
- Административные здания и центры;
- Нежилые помещения, предназначенные для офисов, общепита, торговых точек и объектов обслуживания населения.
Налогообложение коммерческой недвижимости
Важно отметить, что льготы по налогообложению коммерческой недвижимости не распространяются на физических лиц. Это связано с тем, что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность.
Коммерческой недвижимостью называют строения, сооружения, здания, земельные участки, используемые с целью получения прибыли. Отличительная особенность — в них нельзя постоянно проживать. Исключением являются гостиницы, так как там люди живут временно. Также к объектам бизнеса относят права обладания земельным участком, права использования недр земли, водные бассейны, лесные участки.
Налог с продажи коммерческой недвижимости: этапы продажи и размеры ставок в 2018 году
- вещи, приобретенные до 01.01.2016 года, реализуются без взимания побора с выручки, если продавец числился в статусе собственника хотя бы 3 года;
- если помещение оформлялись реализатором, начиная с 01.01.2016, отмена перечислений в госказну возможна при условии отчуждения вещи после истечения 5 лет (кроме унаследованного или подаренного близкими родственниками отчуждаемого предмета, а также приватизированного имущества или вещей, полученных за договором пожизненного содержания).
Предмет сделки
Объемы сборов государства в первую очередь зависят от характеристик реализатора. Законодательством установлено отдельный порядок взыскания для организаций и физлиц, а также индивидуальных предпринимателей. Для исчисления суммы взноса, который нужно уплатить после заключения договора купли-продажи, необходимо определить цену товара.
