Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Сколько голосов надо для голосования по переводу мкд в другую ук. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.
Обратите внимание на следующие вопросы:
– опыт работы;
– отзывы;
– количество домов;
– документацию;
– материальную базу;
– степень открытости информации о деятельности;
– автоматизированы ли процессы расчета квартплаты;
– какое программное обеспечение использует в своей работе;
– работу с клиентами;
– квалификацию сотрудников;
– тарифы;
– взаимодействие с поставщиками услуг;
– наличие лицензии (проверить можно здесь).
Порядок действий для смены управляющей компании
Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании. После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр)
Жильцы дома должны подавать жалобы на неустраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.
Основания для смены управляющей компании в многоквартирном доме
Инициативная группа готовится к общему собранию жильцов после изучения всей документации и подготовки списка претензий. Для обеспечения кворума для смены УК, необходимо провести рассылку извещений о собрании по адресам. Если хоть один собственник не будет официально предупреждён, собрание будет признано недействительным. А без согласия собственников смена управляющей компании невозможна.
Как сменить управляющую компанию МКД: порядок
Для юридически грамотного осуществления процедуры существует регламентированный законодательством порядок, о котором речь пойдет в статье. Вы узнаете, каков алгоритм действий, кого необходимо уведомлять о смене, как подобрать новую УК, а также найдете ответы на другие вопросы по теме.
Голосование на ОСС по конкретному вопросу осуществляется при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже. Здесь же стоит отметить, что законно принятые решения на собрание обязуются исполнять абсолютно все жильцы МКД вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосование или нет и совпадает ли их позиция с мнением большинства или нет.
Законодатель о собраниях жильцов многоквартирных домов
В законодательстве РФ процедура голосования рассмотрена достаточно подробно. Но может быть понята далеко не каждым гражданином нашей страны, так как трактовка всех понятий осуществляется на непонятном обычному обывателю «юридическом языке».
Процедура и правила голосования
- Подсчет голосов, полученных при голосовании жильцов на ОСС, осуществляется с непосредственным использованием составленного реестра и его данных. Согласно общепринятой норме, за один голос берется 1 квадратный метр владения каждого голосующего. То есть, если собственник, допустим Михаил, единолично владеет (или же совместно с женой) квартирой в 75 квадратных метров и проголосовал на собрание, то от его имени засчитываются те же 75 голосов в общей перечень подсчета таковых. А, к примеру, другой жилец – Ирина, владеет квартирой 40 квадратных метров совместно со своим бывшем супругом на правах долевой собственности в равных частях, то в таком случая за голоса Ирины считается та часть метража ее собственности в МКД, которая находится в ее официальном владении, то есть 20 квадратных метров.
- В процессе голосования жильцы МКД имеют право голосовать либо за решение возникшего вопроса, либо за его игнорирование, либо вовсе оставить свой голос при себе. Таким образом, при подсчете голосов учитываются три базовых единицы: «ЗА», «Против» и «Воздержался».
- Как правило, подсчетом голосов, полученных в голосование на ОСС, занимается инициатор данного мероприятия. Подсчет голосов на общем собрании собственников МКД проводиться по формуле. Окончательное решение принимается по большинству полученных в ходе голосования голосов с учетом тех жильцов, кто в нем участвовал. Например, на ОСС МКД площадью 4500 квадратных метров собрались собственники 3000 квадратных метров. За решение возникшего вопроса конкретным способом проголосовали жильцы, владеющие общей площадью в 2200 квадратных метров. Таким образом получается: (2200 * 100 %) / 3000 = 73,3 % — жильцов проголосовали за решение вопроса, значит оно и будет принято в обязательному исполнению.
К примеру, жители решили устроить в неиспользуемой части подвальных помещений спортзал. Или собственник открывает магазин на первом этаже и пристраивает к дому входную группу, уменьшая часть общедомового имущества.
2/3 голосов от общего числа голосов собственников МКД
Если реконструкция или переустройство общего имущества в доме не влечет его уменьшения или увеличения, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
50% + 1 голос от общего числа голосов собственников МКД
Решения по этим вопросам принимаются простым большинством голосов ОТ ЧИСЛА УЧАСТВУЮЩИХ В КОНКРЕТНОМ СОБРАНИИ. То есть если 50% + 1 голос участников данного собрания проголосовали за смену УК или повышение размера платы за содержание и ремонт – то оно правомочно.
Так, если на ОСС вынесены вопросы об установке на земельном участке ограждений, клумб, урн, детской площадки или парковки, то собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок.
Простое большинство для утверждения обязательных вопросов
Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п.п. 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части — оптимизироваться.
Причины, чтобы сменить УК
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации. Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.
Как проводится собрание
Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.
Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов.
Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.
Решения принимаются большинством, ⅔ или 100% голосов
Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса:
Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.
Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:
5. Как уведомить собственников о проведении собрания?
- Определить повестку дня общего собрания.
- Составить сообщение для оповещения собственников.
- Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее).
- Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.
Кто должен заниматься этой работой?
Специальных предписаний по этому вопросу нет. Заниматься сменой УК может старший по дому, староста или инициативная группа. Но обязательным условием является то, что этот человек должен постоянно проживать по данному адресу, а не быть случайным, посторонним гражданином.
- Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
- Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
- Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
- Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.
Передача технической документации
Аннулирована лицензия УК. Такое решение принимает суд по заявлению государственной жилищной инспекции. Основаниями являются банкротство либо неисполнение предписания по обслуживанию многоквартирного дома больше двух раз в течение года – статья 199 ЖК РФ.
В каждом многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации есть высший орган самоуправления дома в виде общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Только общее собрание собственников вправе принимать решение о выборе управляющей компании.
В ходе подготовки проведения голосования за выбор другой управляющей компании с жителями дома может быть проведена информационная встреча, на которой собственники дома могут получить информацию о новой управляющей компании, обсудить с представителями новой управляющей компании содержание договора и другие вопросы. Такая встреча может проходить в неформальном порядке. В случае успешной информационной встречи управляющая компания подготовит проект договора, протокол и вынесет их на общее собрание, имеющее официальный статус.
Участие в общем собрании собственников многоквартирного дома — это право, а не обязанность собственников многоквартирного дома. Отказаться от участия в нем вправе любой из соседей. Но собственники многоквартирного дома, не принимавшие участия в общем собрании собственников, должны знать: они обязаны будут исполнять решение собрания, принятое без их участия и против их воли!
Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник многоквартирного дома. Причем общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в двух формах — очной и заочной. Если собрание является не состоявшимся из-за отсутствия кворума, в дальнейшем общее собрание должно быть проведено в форме заочного голосования с той же повесткой дня в соответствии с процедурой проведения общего собрания собственников помещений установленной ст.ст. 45-48 ЖК РФ. Голосование должно проводиться путем передачи, в счетную комиссию заранее подготовленных бланков решений собственников, подлежащих заполнению собственниками, присутствующими на общем собрании.
В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ уведомления для собственников помещений о проведении общего собрания, оформленные в соответствии с требованиями п. 5 ст. 45 ЖК РФ, были разосланы каждому собственнику помещений в данном доме почтовым отправлением (ценным письмом) каждому собственнику, а также размещены в доступных для всех собственников помещениях данного дома, а именно в холле каждого этажа в каждом подъезде многоквартирного дома в срок, не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
Получение информации о новой управляющей компании дома
Решение о смене управляющей компании принимается простым большинством голосов. Учтите, что, как и при определении кворума, голоса в нашем случае считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей площади дома.
Голосование считается проведенным, если в нем приняли участие 50% +1 голос собственников дома. А решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от числа всех голосовавших.
Четвертый шаг.
Прежде чем начать собрание, необходимо выяснить, собрался ли кворум. Кворум считается достигнутым при наличии 50% + 1 голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров.
