- ИП. Когда сдается частная собственность физического лица — это логичный выбор. Если, например, квартира арендуется эпизодически (допустим на время отпуска жильцов), то нет смысла регистрироваться как предприниматель, достаточно сдать декларацию 3-НДФЛ за год и заплатить 13% НДФЛ.
Выбор кода ОКВЭД
Арендатор самостоятельно заключает договора со снабжающими организациями и платит им напрямую. В этом случае арендодатель не участвует в расчетах. В некоторых случаях ЖКХ-организации заключают соглашения только с собственниками (например, так положено поступать при вывозе мусора), тогда услуги только перевыставляются.
Управление и оценка имущества
Организация или ИП могут передавать недвижимость в доверительное управление (Гражданский кодекс глава № 53). В этом случае имуществом распоряжается управляющий в интересах владельца, совершает сделки, но собственность к нему не переходит.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
ПРЕДЛОЖЕНИЕ РЕКЛАМОДАТЕЛЯМ
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Следовательно, субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором субаренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
ООО «РАЙТ ВЭЙС». Аудиторские и консалтинговые услуги предлагает:
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.
Согласно Жилищному и Гражданскому кодексам ИП может осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях с согласия всех проживающих (прописанных) там людей. Однако помещение в этом случае «играет» только второстепенную роль, вспомогательную. Оно может использоваться как офис, как шоу-рум или как производственный цех (например, для кондитеров или швей). Деятельность предпринимателя не должна нарушать обычную обстановку в помещении и условия его использования. А также мешать соседям по дому.
Налоговый кодекс разрешает учесть расходы при аренде УСН, а также при использовании основной системы налогообложения. Как правильно при УСН учесть затраты на аренду и какие документы для этого потребуются?
Сдача помещения в аренду на УСН
В соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.
Индивидуальный предприниматель находится на УСН (доходы – расходы). Арендует здание павильона у администрации городского округа. Аренда составляет 8 530 руб. + НДС 1535,4 руб. Администрации ИП платит за аренду здания в сумме 8 530 руб. и является налоговым агентом по НДС, перечисляет налог в сумме 1535,4 руб. в бюджет. С разрешения главы администрации городского округа ИП сдает павильон в субаренду другому предпринимателю и выставляет счет-фактуру в сумме 15 000 руб. без НДС. С облагаемой базы (15 000 руб. – 8 530 руб. – 1535,4 руб. = 4 934,6 руб.) перечисляет единый налог при УСН.
Правильно ли ИП исчисляет и перечисляет налоги? Или как арендодатель еще должен платить НДС с разницы по субаренде как налоговый агент, или только исчислять и перечислять единый налог при УСН? Или НДС с субаренды должен перечислять в бюджет субарендатор?
Можно Ли При Усн Сдать В Субаренду С Ндс
Указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ. При этом, согласно пункту 2 статьи 346.17 НК РФ, расходами налогоплательщиков признаются затраты после их фактической оплаты.
При отсутствии у арендодателя прав собственности на сдаваемое в аренду имущество, а также отсутствии государственной регистрации договора аренды имущества организация-арендатор, применяющая упрощенную систему налогообложения, не вправе включать арендную плату в расходы (Письмо УМНС России по г. Москве от 1 октября 2021 г. № 21-09/54682).
Кроме того, у организаций и индивидуальных предпринимателей, перешедших на упрощенную систему налогообложения, особенно остро стоит вопрос по учету коммунальных расходов по арендованному имуществу.
Статья 346.16 НК РФ устанавливает закрытый перечень расходов в «уп- рощенке». Оплата коммунальных услуг в этот перечень не входит, в связи с чем налоговые органы придерживаются точки зрения, согласно которой учесть расходы в виде оплаты коммунальных услуг в упрощенной системе налогообложения нельзя (Письмо УМНС России по г. Москве от 25 июня 2021 г. № 21-09/34209).
Во избежание возможных споров с налоговыми органами лучше увеличить на стоимость коммунальных услуг арендную плату, так как ее можно учесть в полном объеме в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.
В письме Минфина РФ от 16 августа 2021 г. № 03-11-04/2/48 «О порядке учета налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения и сдающими имущество в аренду, расходов по уплате коммунальных платежей» также отмечается, что главой 26.2 НК РФ не предусмотрено уменьшение доходов налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения и выбравших в качестве объекта налогообложения единым налогом доходы, на сумму произведенных ими расходов.
Аренда и упрощенная система налогообложения
Вопрос: Организация применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. Вправе ли организация уменьшить налоговую базу по единому налогу на расходы по аренде помещений согласно договору субаренды?
Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.
Договор субаренды
Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».
Субарендатор
Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.
1. если покупка помещения оформлена на физ лицо, может ли это физ лицо, но уже как ИП сдавать это помещение?
2. ИП платит только налог при УСН 6% с дохода + фиксир взносы на ИП без работника + налог на помещение , КАК рассчитать его подскажите, пожалуйста. ЭТО все, что ИП будет платить?
3. по виду деятельности в СПб возможно купить патент,
при этом варианте, ИП платит = оплата патента за год +фиксир взносы за себя+ НАЛОГ на помещение, и все?
Остаточная стоимость основных средств в организации или у предпринимателя превысит 100 млн. руб. При этом нужно учитывать только те основные средства, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом по правилам главы 25 НК РФ (подп. 16 п. 3 ст. 346.12 и п. 1 ст. 346.13 НК РФ, письмо Минфина России от 19.09.2014 № 03-11-06/2/47029)
Можно ли применять УСН, сдавая нежилое помещение в субаренду
Обоснование позиции:
Согласно ст.ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой, в общем случае, определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» (далее — Закон N 54-ФЗ) контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Неисполнение данной обязанности при осуществлении денежных расчетов с населением является основанием для привлечения организаций (индивидуальных предпринимателей) к ответственности в соответствии с ч. 2 ст. 14.5 КоАП РФ (смотрите также решение Ярославского областного суда от 19.03.2014 по делу N 2-82/2014).
Отметим, что в судебной практике можно выделить подход, в соответствии с которым положения Закона N 54-ФЗ к сдаче в аренду имущества не применяются, поскольку с точки зрения ГК РФ сдача в аренду имущества является не услугой, а самостоятельным видом предпринимательской деятельности, который не поименован в п. 1 ст. 2 Закона N 54-ФЗ (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2010 N А03-14324/2009, ФАС Поволжского округа от 16.07.2009 N А12-5870/2009, от 13.09.2007 N А65-9328/07, от 24.08.2006 N А12-6190/06-С15-5/С27).
Если руководствоваться приведенной выше логикой, то при внесении денежных средств в виде арендных платежей отсутствует факт продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (смотрите постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2011 N 19АП-5682/11). Следовательно, не возникает обязанности по применению контрольно-кассовой техники.
В то же время финансовое и налоговое ведомства считают, что предоставление в аренду имущества является услугой и на нее распространяются требования Закона N 54-ФЗ (смотрите, например, письма Минфина России от 04.08.2005 N 03-01-20/4-163, УФНС России по г. Москве от 05.06.2012 N 20-14/041276@, от 26.11.2009 N 20-14/2/124206@, от 12.03.2009 N 17-15/022192).
В подтверждение позиции приводятся ссылки на Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93 (далее — ОКУН), утвержденный постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163, в соответствии с которым деятельность по передаче имущества в аренду определяется как деятельность по оказанию услуг (коды 803000, 803200, 800000).
Данный вывод содержится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 N А12-22090/2009, от 23.03.2009 N А57-8457/2008, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 N 18АП-8857/11, Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.12.2010 N 03АП-4255/2010 (в последнем постановлении доводы о том, что Закон N 54-ФЗ не распространяется на получение арендных платежей, по мнению суда, основаны на ошибочном толковании указанного закона).
Таким образом, вопрос о необходимости применения контрольно-кассовой техники в рассматриваемой ситуации не является однозначным. Принимая во внимание то, что на основании п. 1 ст. 7 Закона N 54-ФЗ контроль применения контрольно-кассовой техники возложен на налоговые органы, полагаем, что позицию, отличную от позиции налоговых органов, вероятнее всего, придется доказывать в суде.
Если руководствоваться позицией контролирующих органов, то необходимо учитывать положения п. 2 ст. 2 Закона N 54-ФЗ, согласно которым организации и индивидуальные предприниматели в соответствии с порядком, определяемым Правительством РФ, могут осуществлять наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники в случае оказания услуг населению при условии выдачи ими соответствующих бланков строгой отчетности (смотрите также постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 N 11АП-14228/12).
При этом под населением в целях применения указанной нормы следует понимать также граждан, имеющих статус индивидуального предпринимателя (смотрите, например, п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 31.07.2003 N 16).
Порядок осуществления организациями и индивидуальными предпринимателями наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники в случае оказания услуг населению при условии выдачи документа, оформленного на бланке строгой отчетности, приравненного к кассовому чеку, а также порядок утверждения, учета, хранения и уничтожения таких бланков установлены Положением об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники (далее — Положение), утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.05.2008 N 359.
В настоящее время формы бланков строгой отчетности организации и индивидуальные предприниматели вправе разрабатывать самостоятельно (исключение составляют формы бланков строгой отчетности, перечисленные в п.п. 5, 5.1 и 6 Положения N 359).
В соответствии с п. 3 Положения N 359 бланки строгой отчетности, применительно к рассматриваемой ситуации, должны содержать следующие реквизиты:
— наименование документа, шестизначный номер и серия;
— фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя;
— идентификационный номер налогоплательщика, присвоенный индивидуальному предпринимателю, выдавшему документ;
— вид услуги;
— стоимость услуги в денежном выражении;
— размер оплаты, осуществляемой наличными денежными средствами и (или) с использованием платежной карты;
— дата осуществления расчета и составления документа;
— должность, фамилия, имя и отчество лица, ответственного за совершение операции и правильность ее оформления, его личная подпись, печать индивидуального предпринимателя;
— иные реквизиты, которые характеризуют специфику оказываемой услуги и которыми вправе дополнить документ индивидуальный предприниматель (письма Минфина России от 18.09.2013 N 03-11-12/38688, от 16.06.2011 N 03-01-15/4-78, от 27.09.2010 N 03-01-15/7-215, от 08.09.2010 N 03-01-15/7-204, от 03.02.2009 N 03-01-15/1-42, от 27.01.2009 N 03-01-15/1-29, от 11.12.2008 N 03-01-15/12-375).
В соответствии с п. 4 и п. 11 Положения N 359 бланки строгой отчетности могут быть изготовлены типографским способом либо сформированы с использованием автоматизированных систем (письмо Минфина России от 26.11.2008 N 03-01-15/11-362).
При этом изготовленный типографским способом бланк документа должен содержать сведения об изготовителе бланка документа: сокращенное наименование типографии, ИНН, место нахождения, номер заказа и год его выполнения, тираж.
Кроме того, бланк строгой отчетности не должен содержать исправлений или помарок (п. 10 Положения N 359).
Также необходимо отметить, что соответствие автоматизированной системы, формирующей бланки строгой отчетности, должно подтверждаться технической документацией по формированию, заполнению и печати бланков строгой отчетности, приравненных к кассовым чекам. При этом по своим параметрам функционирования автоматизированные системы должны отвечать требованиям, предъявляемым к контрольно-кассовой технике (п. 3 письма ФНС России от 10.09.2012 N АС-4-2/14961@, письмо ФНС России от 24.08.2012 N АС-4-2/14038), то есть обеспечивать защиту, фиксацию, хранение сведений о бланке документа (письмо Минфина России от 05.05.2014 N 03-01-15/20962).
Простой компьютер для тиражирования бланков использован быть не может (письмо Минфина России от 03.02.2009 N 03-01-15/1-43). Как указано в письме Минфина России от 25.11.2010 N 03-01-15/8-250, изготовление документа строгой отчетности, приравненного к кассовому чеку, на компьютере и принтере, без обращения в типографию, неправомерно, поскольку он не будет отвечать указанным в п. 4 Положения N 359 требованиям.
Учитывая вышесказанное, полагаем, что в случае предоставления помещения в аренду гражданам, имеющим статус индивидуального предпринимателя, наличные денежные расчеты при взимании арендной платы могут осуществляться без применения ККТ при условии выдачи бланков строгой отчетности, содержащих реквизиты, поименованные в п. 3 Положения N 359 (смотрите п. 6 приложения к письму ФНС России от 10.09.2012 N АС-4-2/14961@, постановление ФАС Поволжского округа от 10.03.2011 по делу N А57-7856/2010, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14480/11).
В случае с земельным наделом изменять его целевое предназначение при субаренде нельзя. Договор на сдачу в субаренду земли подлежит обязательной регистрации. При этом сумма платы за субаренду не должна быть выше суммы арендной платы.
- Если владелец объекта не был проинформирован о субаренде, а арендный договор не предусматривает данного условия, то договорные отношения между субарендатором и арендатором могут быть прекращены.
- Если договор заключается на срок от 1 года, то он подлежит обязательной регистрации, которая накладывает на объект обременение – в результате при желании продать недвижимость владелец может столкнуться с проблемами при поиске покупателей.
- Если срок действия субарендного договора превышает срок действия арендного, то первое соглашение признается юридически недействительным.
- Есть риск неоплаты субаренды, в результате чего арендатор столкнется со сложностями по выполнению финансовых обязательств перед собственником. В случае если субарендатор более 2 раз подряд задержал оплату, договор с ним расторгается.
- Если субарендный договор заключен до оформления арендного соглашения, то первый документ признается ничтожным.
Налогообложение
- срок аренды не должен быть меньше срока субаренды;
- если договорные обязательства между владельцем и арендатором завершены, необходимо перезаключить договор с собственником на правах арендатора;
- в арендном и субарендном договорах условия о ремонте в помещении должны быть аналогичными;
- суберандный договор нельзя пролонгировать – его можно только перезаключить, если перезаключается и основной арендный договор.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Цель субаренды
Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.
Согласие арендодателя на заключение договора субаренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
- Необходимо получить согласие собственника. Разрешение может быть изложено в изначальном договоре аренды, или в качестве дополнительного соглашения к основному договору.
- Найти потенциального субарендатора. Это можно сделать посредством рекламных услуг.
- Заключить договор субаренды. Договор типовой, не имеет много отличий от основного договора аренды.
- Передать помещение вторичному нанимателю, и составить акт приема-передачи. На данном этапе нужно проверить состояние помещения, зафиксировать недостатки, сверить показания счетчиков.
- Подать документы для государственной регистрации договора в Едином государственном реестре. Это действие необходимо, если срок соглашения более чем 12 месяцев.
Что необходимо для процедуры?
Договор может быть оформлен в свободной форме, главное чтобы вышеназванная информация была отражена в нем. Подписывается обеими сторонами. Особенностью данного вида соглашений является то, что в нем участвуют три стороны. Практика показывает, что основная масса споров происходят по инициативе арендодателя, который не давал согласие на вторичную аренду.
Какой код ОКВЭД выбрать?
При вступлении в данные правоотношения важно не прогадать с налогообложением. Нужно быть предельно внимательным и осведомленным при выборе кода ОКВЭД. Согласно разъяснениям Министерства экономики РФ если происходит сдача в субаренду арендованной недвижимости, то нужно осуществлять налогообложение по коду 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого имущества» в классе 70 «Операции с недвижимым имуществом».
Для совершения подобных сделок с любым имуществом необходимо заручиться согласием (а лучше разрешением) владельца пересдаваемого имущества и заключить договор субаренды. В противном случае такое соглашение будет считаться недействительным. Оптимальным вариантом будет закрепление согласия собственника в первичном договоре аренды. Период действия поднаема не должен превышать срок договора аренды. Читайте также статью: → «Учет аренды основных средств арендатора и арендодателя»
Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.
Оформление патента
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
