Можно Ли Продать Коммерческую Недвижимость Если Прошло 4 Года

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Можно Ли Продать Коммерческую Недвижимость Если Прошло 4 Года. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит, он несет ответственность за его проверку, и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

1. Проверять недвижимость поверхностно

Эта схема очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывается новый магазин. Заключается договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например, миллион рублей. При такой ставке срок окупаемости недвижимости может оказаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель посмотрит на эти показатели и приобретет недвижимость. А через некоторое время руководство сети дает ему понять, что покупателей в магазине очень мало, и они вынуждены снижать обороты и арендную ставку соответственно, иначе придется съезжать. При этом срок окупаемости уже не будет таким радужным — он может составить и 20 лет. А доказать сговор невозможно.

Для извлечения прибыли предприниматели могут приобретать коммерческие объекты недвижимости, как физ. лица, так и юридические лица, только после продажи коммерческой недвижимости производится оплата налога, но не всегда. Первые, как правило, покупают для последующей сдачи в аренду, с целью получения выгоды. А вторые могут как сдавать в аренду, так и самостоятельно заниматься бизнесом в приобретенном помещении. Плюс для физических лиц в том, что для них с продажи коммерческой недвижимости отчисления в налоговую меньше, чем для юр.лиц.

Что относится к коммерческой недвижимости

Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2016 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.

Налоги при реализации коммерческой недвижимости для физического лица: обязательна ли их оплата во время совершения сделки?

Коммерческой недвижимостью называют строения, сооружения, здания, земельные участки, используемые с целью получения прибыли. Отличительная особенность — в них нельзя постоянно проживать. Исключением являются гостиницы, так как там люди живут временно. Также к объектам бизнеса относят права обладания земельным участком, права использования недр земли, водные бассейны, лесные участки.

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Если у вас есть какие-то сомнения относительно сделки, лучше прояснить их заранее. Лучший вариант – воспользоваться правовой поддержкой на сайте Правовед.ру. На этом портале работают юристы всех направлений, в том числе по жилищному праву. Любой вопрос, заданный пользователем, будет рассмотрен и изучен профессионалами.

Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей впечатлительных и не имеющих врождённой деловой хватки. Новичков нередко обманывают, вводят в заблуждение, «кидают» и «разводят».

Пример

Главные преимущества организации – оперативность сотрудников, максимально корректная оценка стоимости объектов, наличие собственной базы данных, низкие цены на услуги, гарантия результата, юридическая безупречность каждой сделки.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

• период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
• размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Какие могут быть «подводные камни» при покупке коммерческой недвижимости? Приобретая коммерческие площади, нужно обращать внимание на наличие энергосетей достаточной мощности. Если она небольшая, это может стать предметом торга. Необходимо проверить состояние коммуникаций в помещении, которое находится над коммерческим объектом.

Если официальный заработок недостаточно большой, то имеет смысл предоставить банку в качестве залога имущество. Это может быть загородный дом или земельный участок, также банк может выдать средства под офисное или гаражное помещение, дачу.

Первый вариант: купить коммерческую недвижимость от собственника

1. оформить в Росреестре выписку из ЕГРП. Так можно узнать, не заложено ли имущество в качестве залога, существует ли договор аренды. Выписка будет готова по запросу покупателя в течение недели.
2. Получить у продавца все договоры на аренду помещения, если они были заключены ранее.
3. Запросить у владельца недвижимости договор на покупку помещения, а также не то, что по сделке был произведен расчет с полной выплатой суммы.

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Что на это возразил предприниматель?

Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.

Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?

Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.

Не стоит продавать недвижимость из-за риска возникновения претензий от налоговых органов, кредиторов, деловых партнеров. Самый грамотный ход — создать дочернюю организацию и «продать» ей недвижимость. Можно и «продать» объект знакомому, который зарегистрируется как индивидуальный предприниматель.

1. Изъятие денег из оборота предприятия. Допустим, мы приобретаем офис площадью 100 квадратных метров в Санкт-Петербурге. По информации «Росриэлт», один квадратный метр в среднем стоит 123 тысячи рублей. Из оборота компании нужно забрать 12,3 миллиона рублей. Аренда одного квадратного метра — 15,5 тысяч рублей в год. Значит, если бы мы купили офис и сразу же сдали его в аренду, зарабатывали бы 1,55 миллиона рублей ежегодно. Доходность — 12,6% в год. Если рентабельность бизнеса выше, то выгоднее инвестировать непосредственно в расширение и развитие компании.
2. Отсутствие гибкости. При выборе офиса всегда есть риск не угадать с местоположением. Когда речь идет об аренде, легко можем исправить ошибку: расторгаем договор и переезжаем в другое место. Издержки минимальны. Другая ситуация, когда мы купили офис. От него так не избавишься. Придется продавать, а на рынке сейчас избыток предложений, или искать арендатора, чтобы помещение не простаивало.
3. Что делать с недвижимостью, если придется ликвидировать бизнес? В условиях нашей турбулентной экономики, любое предприятие может стать нерентабельным. Согласно исследованию Росстата, в 2017 году было открыто 359 тысяч организаций, а закрылось — 510 тысяч. Динамика отрицательная без предпосылок к улучшению ситуации. Дальше будет только хуже. Приобретать коммерческую недвижимость — все равно, что строить дом на склоне действующего вулкана. «Не беда! В случае чего продам или сдам!» — думает наивный покупатель, отсчитывая купюры. Но предприятий становится все меньше. Количество возможных претендентов на это помещение постепенно сокращается, новые площади освобождаются, а цены идут вниз.
4. Риски законодательного регулирования. Государственную думу не зря именуют «бешеным принтером». Новые инициативы появляются чуть ли не ежедневно. То, что вчера было можно, сегодня уже нельзя. Вот вы приобрели нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома. Собираетесь продавать пиво. Тогда вас должна интересовать судьба законопроекта № 1130243-6, в котором предлагается запретить торговлю алкогольными напитками в жилых домах. Пока его отклонили, но что будет дальше — никто не знает. Или перенесемся в Пензу, где рядом с баром «777» построили храм. Администрация города настойчиво предлагает хозяйке помещения съехать по-хорошему или перепрофилироваться — сменить алкоголь на церковные свечи.

Что делает Ростелеком

1. Маркетинговый анализ спроса.
2. Определение рыночной цены объекта.
3. Подготовка фотографий помещений (упаковка объекта).
4. Написание текста для продающих объявлений.
5. Публикация объявлений на сайтах.
6. Переговоры с возможными покупателями.
7. Юридическое оформление сделки.

После подписания договор купли-продажи недвижимости и сопутствующие ему документы согласно требованиям сделки и законодательства, направляются в Росреестр для регистрации договора и (или) перехода права собственности соответственно.

4. Составление договора купли-продажи.

Важно привлечь юриста, который является экспертом именно в сфере купли-продажи объектов коммерческой недвижимости.
Задача юриста — провести полный анализ документов на приобретаемый объект недвижимость и оценить юридическую чистоту, не повлечет ли его приобретение налоговые и прочие тяжбы по задолженностям или иным просрочкам предыдущего собственника.

2. Осмотр помещений и сбор документов.

Еще раз обращаем Ваше внимание: налог взимается с разницы между начальной стоимостью помещения и той стоимостью, за которую собственник продает помещение на данный момент. Для вычета суммы расходов при расчете налогооблагаемой базы необходимо предоставить в налоговую платежные документы, чеки или расписку, подтверждающие расходы на приобретение объекта.

Следует также помнить, что на привилегированных условиях находятся объекты, отчужденные по праву наследования от кровного или близкого родственника, недвижимое имущество, полученное в собственность ходе приватизации, коммерческие помещения, купленные по договору пожизненной ренты с содержанием иждивенца. Доходы, полученные от продажи этих объектов, не облагаются налогами.

Как снизить сумму налога при продаже объекта коммерческой недвижимости

Вопросы налогообложения сделок купли-продажи, проводимых при участии физических лиц, регламентируются статьями 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ, при этом между ними существует большая разница. Согласно ст. 217 сделки облагаются налогом уже давно, причем это касается любого другого имущества, которое не относится к недвижимости. Под положения статьи попадают также сделки с объектами недвижимости, проданными до 2016 года.
Что касается статьи 217.1, то в ней рассматриваются вопросы налогообложения исключительно при продаже недвижимого имущества, причем проданного после 2016 года включительно. Принимая во внимание положения обеих нормативных актов можно выделить объекты, облагаемые налогом и те, при продаже которых необходимости в налогообложении нет.
Если гражданин России владеет объектом недвижимости, купленным до 2016 года менее трех лет, при продаже в доход государства он должен уплатить сумме 13% от величины полученного дохода.

Оплата налога с продажи недвижимости до 2016 года и после

Каждый владелец имущества хочет продать его дороже, при этом заплатить меньше, и к слову, до 2016 года часто случалось так, что при продаже объекта указывалась заниженная стоимость, что приводило к снижению суммы налоговых выплат. С 2016 года вопрос, как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом, рассматривается иначе.
Если существует подозрение, что в договоре купли-продажи указана заниженная сумма, при определении суммы налога учитывается кадастровая стоимость объекта. При расчете также учитывается специальный коэффициент 0,7. Если стоимость объекта ниже КС, умноженной на 0,7, сумма налоговых выплат рассчитывается по кадастровой стоимости, в противном случае в учет берется фактическая стоимость объекта.