- владельцы помещений, входящих в здание, которое находится в общей долевой собственности, должны организовывать любую свою деятельность только с общего согласия всех дольщиков, в противном случае добиться решения вопроса возможно по решению суда;
- расходы по содержанию нежилого помещения, уплате налогов и других платежей, согласно статье 249 ГК РФ, оплачиваются собственниками пропорционально их доле;
- доходы от нежилой недвижимости также делятся соответственно принадлежащим собственникам долям, однако статья 248 ГК РФ предусматривает способ распределения прибыли иным образом при наличии дополнительного соглашения между дольщиками.
Что нужно для получения доли в праве на здание?
- заголовок;
- адрес помещения;
- форма голосования;
- вид собственности;
- вид помещения (нежилое);
- ФИО собственника помещения или его доверительного лица и паспорт;
- сведения о правоустанавливающем документе собственника;
- общая площадь помещения;
- величина доли в праве общей собственности на имущество;
- вопрос голосования (выдел доли);
- вариант ответа: «да», «нет», «воздержался»;
- дата подачи решения;
- подпись голосующего.
Решение о разделе имущества
Владелец доли, согласно п. 2 статьи 246 ГК РФ, может продать, подарить, завещать, отдать в залог свою часть или распорядиться ею другим способом, если все остальные дольщики выразили свое согласие, о чем сказано в п. 2 статьи 246 ГК РФ. Также необходимо выполнение условий, предписанных статьей 250 ГК РФ, по которой приоритет на право покупки продаваемой доли предоставляется участникам общей долевой собственности.
Пример. На дворовой территории жилого дома, один собственник решил организовать платную ночную автостоянку. Мнение жильцов по этому поводу разделилось, кто-то согласился с ее необходимостью, ведь, когда за машинами присматривают, за них можно не переживать. Другие же жильцы выступили против, так как земельный участок около многоквартирного дома является их совместным владением, и они не обязаны платить кому-то для того, чтобы поставить машину на парковку. Было решено провести голосование, по результатам которого 50 собственников проголосовало «за», а всего 28 «против». После того, как голоса были подсчитаны в соответствии с размерами долей, оказалось, что среди проголосовавших «против» было много владельцев трех и двухкомнатного жилья, тогда как «за» в основном были владельцы однокомнатных. В результате 70% голосов оказалось «против» платной автостоянки. В итоге, предприимчивому жильцу пришлось отказаться от своей бизнес идеи.
Формула
- Dкк– является долей в коммуналке;
- ОИК– является совместным имуществом владельцев коммуналки;
- КК– число обособленных жилых помещений в квартире;
- Sк– площадь доли, находящееся в частной собственности жильца.
Нюансы владения земельным участком под МКД
- Sмкд– размер доли в праве общей собственности на земельный участок;
- Sзу– размер участка под МКД (можно узнать из кадастрового паспорта земельного участка);
- D– доли собственника в общем имуществе МКД.
Раздел имущества всегда начинается с определения доли, которая будет принадлежать каждому собственнику. В зависимости от ситуации это может быть как равный раздел, при котором каждый получает такую же часть, что и остальные, так и не равный, при котором некоторые собственники получают больше, чем другие. Все зависит от условий раздела, договоренностей между владельцами или решения суда.
Как высчитать долю в праве общей собственности на общее имущество
- X – это конкретная доля, которая будет принадлежать одному собственнику.
- Y – общий размер имущества. В нашем случае он равен 1.
- Z – количество собственников, на которых нужно разделить недвижимость. В нашем случае – 4.
Как рассчитать долю земельного участка в общей долевой собственности
Общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме – это все помещения и площади, которые принадлежат всем жильцам в соответствии с размером занимаемой ими жилплощади. Сюда относят лестничные площадки, чердак, землю под домом и так далее.
Расчет доли в общем имуществе многоквартирного дома основан на положениях жилищных законодательных норм (ч.1 ст. 37 ЖК РФ). Эта статья закрепляет равные права собственников помещений согласно размеру личной собственности. Чем большей площадью владеет человек, тем выше размер доли в общем имуществе.
Как рассчитать долю в общей долевой собственности
Владение недвижимостью предполагает наличие прав на жилье и землю. Собственники квартир также могут владеть землей, расположенной под многоквартирным домом, а также иным имуществом, имеющим прямое отношение к комплексу МКД. Чтобы иметь полное представление о том, каким объемом прав располагает каждый хозяин жилья, необходимо изучить, как определить доли в общей долевой собственности. Информация об объеме имущественного права важна для управления, принятия важных решений, несения ответственности за надлежащее состояние общедомового имущества и всего комплекса МКД.
Что такое доля собственника в общем имуществе МКД
Расчет долевой собственности исходит из положения, что суммарно все части в доме составляют 100% или единица. Дальнейший подсчет может вестись в процентном соотношении (например, 10%), либо в простых дробях (например, 1/10).
Не стану испрашивать, сразу скажу, как на самом деле все
Есть площадь здания — Х кв.м. Под площадью здания надо понимать сумму площадей всех помещений в здании.
Есть площадь помещения в здании — У кв.м.
Площади указываются с точностью до одной десятой (т.е. напр. 100,9 кв.м)
Поэтому самое правильное доли в ОДС считать так: 10У/10Х. Ни сокращать дроби, ни в проценты переводить — не надо. Тупо и просто — знаменателе десятикратная площадь здания, в числителе — десятикратная площадь помщеения.
Но, для оформления земельного участка под зданием и для устранения разногласий между собственниками при ремонте и содержании здания было решено получить ещё и справку из БТИ о том какой является моя (ну и конкретно каждого) доля в здании.
#6 -Математик-
Все площади берутся из справки БТИ, которая называется «справка о размерах площадей помещений в многоквартирном доме».
Если это не многоквартирный дом, и вообще нежилье — то пофиг. Все равно такой же расчет, только справка другая будет.
Согласно Правилам периодичность оказания и выполнения услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяется и отражается в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом и с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации (а не законодательством субъекта Российской Федерации). По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации (пункт 2 и 5 Правил).
Суд пришел к выводу, что инженерные сети являются собственностью предприятия, приобретшего их в процессе приватизации, а не покупателя отдельных объектов недвижимости на территории предприятия (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2009 по делу N А21-1324/2008).
Юридические риски при эксплуатации недвижимости
Так, установив, что водопроводный ввод предназначен для обеспечения водоснабжения не только помещений ответчика, но и близлежащих зданий, суд прекратил зарегистрированное право частной собственности на этот объект и признал недействительной регистрацию права (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу N А56-29315/2008 и Определение ВАС РФ по этому делу от 07.04.2010 N ВАС-18164/09).
Общий перечень такого имущества приведен в статье 36 Жилищного кодекса РФ, а так же аналогичный перечень содержится в пунктах 2–9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491., а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир (Я ПРОШУ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ ОБСУЖДЕНИЯ ОБРАТИТЬ НА ДАННОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНО УСТАНОВЛЕННОЕ ТРЕБОВАНИЕ) и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (ПОЧЕМУ ВСЕ В СВОИХ РАСЧЕТАХ ОТКАЗЫВАЮТСЯ УЧИТЫВАТЬ, ЧТО ПЛОЩАДЬ КВАРТИР НЕ ДОЛЖНА УЧИТЫВАТСЯ В СОСТАВЕ ОБЩЕДОМОВОЙ СОБСТВЕННОСТИ, А ТОЛЬКО ПЛОЩАДЬ КВАРИТРЫ КОНКРЕТНОГО СОБСВЕННИКА ПРИ УСТАНОВЛЕНИИ ДОЛИ УЧАСТНИКА ОССП МКД);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на МКД, основание п.п. 24–25 Правил, Ф от 13 августа 2006 г. № 491.
При определении ПЛОЩАДИ общего имущества собственников помещений в доме необходимо учитывать сведения, содержащиеся в ЕГРП. При расхождении сведений из реестра с данными в технической документации приоритет имеют сведения, содержащиеся в реестре. Об этом сказано в пунктах 3 и 4 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
Собрание собственников считается состоявшимся, если его участники обладают более чем половиной голосов от их общего числа (п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Решение считается принятым, если его поддержало большее число голосов (п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ), за исключением п.ст.44 ЖК РФ.
Именно по этому количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, пропорционально только его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Далее согласно ч.1 ст.37 ЖК РФ Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Поэтому — Уважаемые коллеги и участники данного обсуждения.
Исходя из выше изложенных правовых оснований, обращаю внимание, я делаю выводы — без каких либо личных домыслов и непонятно откуда берущихся коэффициентов. Поэтому считаю возможным для расчета «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД по результатам ОССП МКД», учитывать следующие параметры и алгоритм:
В протоколе ОСС требуют писать общую площадь всех жилых и нежилых помещений дома, т.е. в нашем случае 7248,6 кв.м, и число присутствующих собственников в процентном отношении к этой общей площади, и это соотношение определяет наличие или отсутствие кворума. Ещё немного математики. Если для подсчета голосов принять количество долей собственников или метров жилой площади (значения близкие), то в случае присутствия на собрании всех собственников (включая собственность города) они своими долями или метрами составят примерно 56% (в случае долей) и 58% (в случае кв.м.) Ещё раз — условно присутствуют все, а процент участия 56-58%.
Отсюда вывод. В случае коммунальных квартир для того, чтобы участие 100% собственников соответствовало 100% голосов, каждый собственник должен иметь количество голосов, соответствующее не долям в собственности и не метрам жилой площади, а сумме метров его жилой площади и метров мест общего пользования, т.е. согласно квитанции ЖКУ.
Но в реестре собственников МКД указаны доли и метры согласно документам на собственность, а не согласно квитанции ЖКУ.
Как же быть?
Заключение контрактов с иностранными контрагентами
Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество голосов всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.
Фактически расчет процента в праве общего владения не дает дивидендов на эксплуатацию. Жильцы дома не смогут отгородить свою долю, поскольку нарушат свободу доступа к коммуникациям: чердаку, лестнице, хозяйственному блоку, крыше и др.
Соответственно, понятие «общая собственность» разъясняет, что право на совместное имущество в доме имеют все его жители. Основанием выступает право собственности на отдельные квартиры. Неважно, находятся они в долевом владении или принадлежат одному человеку.
Как рассчитать долю земельного участка в общей долевой собственности
Относительно квартиры все просто – общая собственность представлена помещениями нежилого типа (кухня, коридор, кладовая, ванная и туалет). Указанная площадь делится поровну – причем на число совладельцев, а не размеры их долей.
Выделение для натурального владения части нежилого помещения осуществляется путем вынесения соответствующего судебного решения. Для того, чтобы решение носило законный характер, все действия необходимо осуществить в несколько этапов:
-
на первом этапе, которым станет непосредственно обращение в суд с исковым заявлением, необходимо составить это заявление. В тексте документа должны содержаться сведения о том, какое помещение подлежит разделу с выделением его натуральной части (в том числе и сведения о кадастровом номере такого помещения, наличии собственников и третьих лиц, заинтересованных в эксплуатации этого помещения).
Как происходит выделение части?
Для того, чтобы возникший имущественный спор был разрешен с наименьшими финансовыми и моральными затратами для истца, ему необходимо будет подготовить все документы, которые могут понадобиться, и обратиться в суд.
Из представленного выше математического расчета, можно понять, что когда происходит определение размера доли, не требуется выведения каких-либо длинных и запутанных формул. Наоборот, все логично и просто. Именно подобная пропорциональность и зафиксирована действующими нормами ЖК.
Изменение размера долей в общей долевой собственности
Доля в праве общей долевой собственности – категория, которая неоднократно становилась детерминантой для конфликтных ситуаций между собственниками многоквартирных домов. В частности, ключевым фактором для возникновения имущественных конфликтов считается право общей долевой собственности.
Доля общего имущества и право собственности
Доля в праве общей собственности принадлежит субъекту правоотношений помещения в многоквартирном доме на основаниях, прописанных в ст. 289 ГК РФ. При этом необходимо осознавать, что размер доли в подобном строении будет зависеть напрямую от площади частной собственности в доме. Это правило заложено в ст. 37 ч.1 ЖК РФ. Данная юридическая норма распространяется на собственников построек жилого предназначения и зданий, используемых в нежилых целях.
Общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме – это все помещения и площади, которые принадлежат всем жильцам в соответствии с размером занимаемой ими жилплощади. Сюда относят лестничные площадки, чердак, землю под домом и так далее.
- натурального выдела из общего имущества – нежилая площадь дома принадлежит всем владельцам жилых помещений, так что выделение квадратных метров в личное пользование недопустимо;
- отдавать долю третьим лицам – дарение, купля-продажа, залог, завещание на общее имущество дома без передачи части жилья также запрещены (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Зачем нужно считать доли в общем имуществе дома?
Зато итоги позволят рассчитать сумму коммунальных платежей. Если окажется, что ЖЭК начисляет больше, чем положено по нормативу, жильцы могут подать заявление на перерасчет. О том, кому писать заявление, что собирать и куда обращаться, читайте в статье «Оплата коммунальных услуг при долевой собственности».
