Таким образом, субарендатор может сдавать помещение далее в субаренду без НДС, поскольку применяет УСН. Законодательных ограничений на такие действия не установлено. Другой вопрос, что если под всеми эти действиями – цепочками субаренды скрывается уход от налогов, то их могут доначислить по решению суда, если налоговики увидят сговор и получение необоснованной выгоды, и смогут это доказать.
Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.
Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду
Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.
В первом случае на последнее число истекшего месяца субаренды организация отражает выручку по дебету счета учета расчетов с субарендатором (например, 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») и кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка» (п. 12, 15 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов).
Доходы от сдачи имущества в аренду по договору субаренды признаются арендатором на последний день каждого месяца аренды, вне зависимости от того, признаются они доходами от реализации или внереализационными доходами (п. 3, подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).
ООО «РАЙТ ВЭЙС». Аудиторские и консалтинговые услуги предлагает:
В первом случае на последнее число истекшего месяца аренды организация отражает выручку по дебету счета учета расчетов с арендатором (например, 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») и кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка» (п. 12, 15 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).
Вопрос: Организация применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. Вправе ли организация уменьшить налоговую базу по единому налогу на расходы по аренде помещений согласно договору субаренды?
Обоснование вывода:
На основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Напомним, что для целей главы 21 НК РФ аренда признается услугой (пп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ).
Таким образом, оказание услуг по предоставлению в аренду имущества на территории РФ облагается НДС.
В общем случае организации, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
Вместе с тем согласно п. 5 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие УСН, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ.
Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ (п. 1 ст. 24 НК РФ). Налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему РФ (пп. 1 п. 3 ст. 24 НК РФ).
Пунктом 3 ст. 161 НК РФ установлено, что при предоставлении на территории РФ, в частности, органами местного самоуправления в аренду муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
В рассматриваемой ситуации арендодателем выступает администрация муниципального образования, которая согласно п. 1 ст. 34 Федерального закона от 06.10.2021 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» относится к органам местного самоуправления. Таким образом, организация-арендатор муниципального имущества, применяющая УСН, признается налоговым агентом по НДС. Следовательно, она обязана удерживать НДС с арендной платы, выплачиваемой арендодателю, и перечислять его в бюджет (письма Минфина России от 13.05.2021 N 03-07-11/135, УФНС по г. Москве от 04.10.2021 N 09-14/70162, от 26.08.2021 N 19-11/60622).
Исчислять НДС необходимо расчетным методом по ставке 18/118 в соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ.
Удержанную сумму НДС налоговый агент обязан в полном объеме перечислить в бюджет по месту своего нахождения (п. 4 ст. 173, п. 3 ст. 174 НК РФ).
Момент определения налоговой базы по НДС установлен в ст. 167 НК РФ. Однако в данной статье не указано, в какой момент определяется налоговая база налоговыми агентами — арендаторами муниципального имущества.
Из норм, приведенных в пп. 1 п. 3 ст. 24, п. 3 ст. 161 НК РФ, следует, что налоговый агент обязан исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДС из денежных средств, уплачиваемых арендодателю.
По нашему мнению, в рассматриваемом случае налоговая база по НДС возникает на момент оплаты арендных платежей. Аналогичная позиция приведена в письме ФНС России от 12.08.2021 N ШС-22-3/634. В данном письме специалисты налоговой службы отмечают, что «исчисление суммы налога производится налоговым агентом, указанным в п. 3 ст. 161 НК РФ, при оплате товаров (работ, услуг), то есть либо в момент их предварительной оплаты (в полном объеме или при частичной оплате), либо в момент оплаты принятых на учет товаров (работ, услуг)».
Следовательно, обязанности налогового агента по исчислению, удержанию из доходов арендодателя и уплате в бюджет сумм НДС возникают в связи с фактическим перечислением арендатором арендной платы.
В абзаце втором п. 3 ст. 168 НК РФ установлено, что счета-фактуры обязаны составлять налоговые агенты, указанные, в частности, в п. 3 ст. 161 НК РФ. Данные счета-фактуры составляются в порядке, установленном п.п. 5 и 6 ст. 169 НК РФ, с учетом особенностей, установленных пп.пп. «в»-«д», «з» п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2021 N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее — Постановление N 1137).
Для налоговых агентов, поименованных в п. 3 ст. 161 НК РФ, срок составления счетов-фактур отдельно не регламентирован. Значит, необходимо применять общее правило, установленное в абзаце первом п. 3 ст. 168 НК РФ, то есть счет-фактуру необходимо выставить в течение пяти календарных дней со дня перечисления арендной платы (письмо ФНС России от 12.08.2021 N ШС-22-3/634@).
Счет-фактура, составленный налоговым агентом-арендатором муниципального имущества, подлежит регистрации в книге продаж (п. 15 Правил ведения книги продаж, утвержденных Постановлением N 1137).
Обязанность ведения книги покупок связана с правом налогового агента на налоговые вычеты по НДС.
Так, п. 1 Правил ведения книги покупок, утвержденных Постановлением N 1137, установлено, что покупатели ведут книгу покупок, применяемую при расчете по НДС, предназначенную для регистрации счетов-фактур (в том числе корректировочных, исправленных), выставленных продавцами, в целях определения суммы НДС, предъявляемой к вычету (возмещению) в установленном порядке. А в п. 23 Правил ведения книги покупок определено, что налоговые агенты, указанные в п. 3 ст. 161 НК РФ, регистрируют в книге покупок счета-фактуры, составленные и зарегистрированные в книге продаж в соответствии с Правилами ведения книги продаж, в целях определения суммы НДС, предъявляемой к вычету в порядке, установленном п. 3 ст. 171 НК РФ.
Из совокупного толкования п. 3 ст. 171 и п. 2 ст. 171 НК РФ следует, что одним из условий, соблюдение которого необходимо для правомерного применения вычета арендатором имущества, выступающего в роли налогового агента, является условие о том, что услуги по аренде приобретены для операций, признаваемых объектом обложения НДС (смотрите также письма Минфина России от 17.10.2021 N 03-07-11/271, ФНС России от 13.09.2021 N ЕД-4-3/14814@).
Поскольку организации, применяющие УСН, плательщиками НДС не являются, порядок принятия к вычету сумм НДС, уплаченных поставщикам товаров (работ, услуг), а также перечисленных в бюджет в качестве налогового агента, установленный ст.ст. 171, 172 НК РФ, на них не распространяется (пп. 1 п. 2 ст. 171, пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ). Поэтому в рассматриваемой ситуации организация не обязана вести книгу покупок.
С 01.01.2021 обязанность по ведению журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур (далее — Журнал) возлагается на лиц, не являющихся плательщиками НДС, в случае выставления и (или) получения ими счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров комиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и (или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента), или на основе договоров транспортной экспедиции, а также при выполнении функций застройщика с учетом установленных особенностей (п.п. 3, 3.1 ст. 169 НК РФ, пп. «б» п. 3 ст. 1, ст. 3 Федерального закона от 21.07.2021 N 238-ФЗ, пп. «а» п. 4 ст. 1, ст. 3 Федерального закона от 20.04.2021 N 81-ФЗ).
Таким образом, лица, применяющие УСН и исполняющие функции налогового агента по НДС на основании п. 3 ст. 161 НК РФ, не выставляющие и не получающие счета-фактуры при осуществлении видов деятельности, поименованных в п. 3.1 ст. 169 НК РФ, с 2021 года не обязаны вести Журнал.
Согласно п. 5 ст. 174 НК РФ налоговые агенты, не являющиеся налогоплательщиками НДС, обязаны представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.
В налоговую декларацию подлежат включению сведения, указанные в книге покупок и книге продаж налогоплательщика (п. 5.1 ст. 174 НК РФ).
Приказом ФНС России от 29.10.2021 N ММВ-7-3/558@ утверждена новая форма налоговой декларации по НДС. Налогоплательщики должны представлять декларацию по новой форме за I квартал 2021 года.
Форма декларации дополнена разделами 8-12, в которые включены сведения из книг покупок и продаж, журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур в случае выставления и (или) получения посредниками счетов-фактур при осуществлении посреднической деятельности, а также сведения из счетов-фактур в случае выставления их лицами, указанными в п. 5 ст. 173 НК РФ (информация ФНС России от 22.12.2021).
При исполнении обязанности налогового агента организациями, не являющимися налогоплательщиками НДС, в связи с переходом на УСН в соответствии с главой 26.2 НК РФ заполняются титульный лист и раздел 2 декларации. При отсутствии показателей для заполнения раздела 1 декларации в строках указанного раздела ставятся прочерки. При этом в титульном листе по реквизиту «по месту нахождения (учета)» указывается код «231» (абзац одиннадцатый п. 3 Порядка заполнения налоговой декларации по НДС, утвержденного приказом ФНС России от 29.10.2021 N ММВ-7-3/558@, далее — Порядок).
При этом организация также обязана заполнить раздел 9 декларации, где указываются сведения из книги продаж об операциях, отражаемых за истекший налоговый период.
Согласно п. 47 Порядка раздел 9 декларации заполняется, в частности, налоговыми агентами во всех в случаях, когда возникает обязанность по исчислению НДС в соответствии с НК РФ.
В данный раздел декларации переносятся данные из книги продаж за соответствующий налоговый период.
Четыре простых способа, которые позволят сэкономить на налогах с помощью договора аренды (Крылова М, Лахман Р
Оформление счета-фактуры не делает упрощенца плательщиком НДС и не дает ему права на вычеты. Поэтому при ведении такой «упрощенки с НДС» нельзя уменьшить сумму НДС, который он должен уплатить в бюджет, на НДС, предъявленный упрощенцу поставщиками (п. 5 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2021 N 33).
Особого внимания заслуживает порядок обложения НДС операций по сдаче имущества в субаренду, когда арендатор применяет один из специальных режимов налогообложения. Например, порой организация, применяющая УСН, заключает договор аренды помещений, а затем частично предоставляет площади в субаренду. Возникает вопрос, подлежат ли обложению НДС операции по передаче имущества в субаренду? В соответствии со ст. 346.26 НК РФ организация, применяющая УСН, освобождена от уплаты налога на прибыль, налога на имущество и НДС. Доходы при расчете единого налога определяются аналогично доходам, учитываемым при традиционной системе налогообложения, т.е. в соответствии со ст. ст. 249«Доходы от реализации» и 250 „Внереализационные доходы“ НК РФ. В ст. 250 НК РФ поименован такой вид дохода, как доход от сдачи имущества в аренду(субаренду). Следовательно, доходы от сдачи имущества в субаренду будут учтены при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. НДС в данной ситуации исчислять и уплачивать не нужно. Данное мнение подтверждается Письмом Минфина России от 23.06.2010 N 03-11-11/173.
Однако заключение договоров субсубаренды действующим законодательством не запрещено, а такое формальное толкование в значительной мере ограничивает права субсубарендатора. ГК РФ регламентированы права сторон на втором уровне делегации права пользования (отношения между арендатором (субарендодателем) и субарендатором). Досрочное прекращение договора аренды (делегации права аренды первого уровня) влечет право субарендатора (пользователя при делегации второго уровня) требовать заключения договора аренды на условиях прекращенного договора аренды. Приобретая право аренды при делегации первого уровня, субарендатор становится на место арендатора, а право субаренды (делегация второго уровня) прекращается.
Право субсубаренды при прекращении субаренды
Поэтому субсубарендатор в силу формального толкования нормы п. 4 ст. 445 ГК РФ не имеет права предъявить требование о заключении с ним договора субаренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субсубаренды, если субарендатор реализовал свое право на заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора аренды. Не будет такого права у субарендатора и в том случае, если субарендатор не реализовал свое право, предусмотренное п. 1 ст. 618 ГК РФ, и не заключил договор аренды.
