Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Передача Земельного Участка В Счет Оплаты Генподряда. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Расходы на аренду земельных участков под строительство учитывайте в следующем порядке. Расходы, осуществленные до начала строительства и непосредственно в период строительства, учитывайте в первоначальной стоимости строящегося объекта (п. 1 ст. 257 НК РФ, письма Минфина России от 11 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/749 и от 20 мая 2010 г. № 03-00-08/65). По окончании строительства объекта расходы в виде арендных платежей учитывайте в том же порядке, как и при аренде любого другого имущества. Подробнее об этом см. Как арендатору отразить при налогообложении арендные платежи .
- по договору аренды с собственником земельного участка (в т. ч. земель из государственной и муниципальной собственности);
- через уступку арендных прав первичным арендатором (в т. ч. земель из государственной и муниципальной собственности).
Аренда
Для обобщения информации о затратах на возмездное приобретение земельного участка используйте счет 08 (субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков») (п. 27 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
В соответствии с пунктом 20 Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений (утв. Приказом Минфина РФ от 16.12.2010 № 174н) принятие к учету согласно Акту о результатах инвентаризации объектов непроизведенных активов, выявленных при инвентаризации, отражается по дебету соответствующих счетов аналитического учета счета 010300000 «Непроизведенные активы» (010311330, 010312330, 010313330) и кредиту счета 040110180 «Прочие доходы».
Учреждению передан земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. Как учитывать этот участок: за балансом или на балансе? Как оформить принятие к учету земли в программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8». Ответы на эти вопросы вы найдете в статье экспертов 1С.
Как принять на баланс земельный участок в программе
В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» на счете 01 аналитический учет ведется не только по объектам имущества и материально ответственным лицам, а также по собственникам имущества. Поэтому в качестве контрагента следует указать соответствующего собственника (балансодержателя) имущества (см. рис. 1).
Кроме того, в связи с изменением порядка применения бюджетной классификации РФ, утвержденного Приказом МФ РФ № 114н [17] , при заполнении Декларации по земельному налогу разрядность по показателю «Код бюджетной классификации» необходимо увеличить до двадцати знаков.
Отметим, что в форме № ОС-1 отсутствуют разделы для внесения вышеперечисленных сведений. В то же время по участку земли не могут заполняться такие показатели, как организация-изготовитель, способ и норма начисления амортизации, срок полезного использования, остаточная стоимость и др. Следовательно, организация может либо отразить их в разделе «Другие характеристики» листа 2, либо воспользоваться для оформления операции по принятию к учету земельного участка формой № 401 АПК [5] . Каким документом оформить операцию, решать предприятию.
Содержание операции
Напомним, что в 2004 году ситуация с налогообложением и применением вычетов была сложнее. Операции по реализации земельных участков, в том числе выкупаемых у государства в процессе приватизации земель, признавались объектом обложения НДС. Плательщиком налога являлось лицо, выступающее в договоре купли-продажи земли продавцом. Такой в прошлом году была официальная точка зрения Департамента налоговой политики Минфина [6] и МНС РФ [7] . При этом данные ведомства не смогли прийти к единодушному мнению в вопросе о возможности принятия уплаченных сумм НДС к вычету. Так, суть позиции налогового министерства состояла в том, что приобретаемые земельные участки нужно относить к объектам основных средств, следовательно, право на принятие сумм уплаченного НДС к вычету возникает только с момента начисления амортизации в налоговом учете (п. 5 ст. 172 НК РФ). Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля не относится к амортизируемому имуществу, значит, у организации нет права на налоговый вычет. Таким образом, МНС в своих рассуждениях исходило из того, что земля – объект основных средств.
Внутренняя канализация – система трубопроводов и устройств в объеме, ограниченном наружными поверхностями ограждающих конструкций и выпусками до первого смотрового колодца, обеспечивающая отведение сточных вод от санитарно-технических приборов и технологического оборудования и при необходимости локальными очистными сооружениями, а также дождевых и талых вод в сеть канализации соответствующего назначения населенного пункта или промышленного предприятия.
Фс. = 3 стр.: S общ.,
Договор аренды – по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пример 7.
Следующим шагом нашего примера является распределение сумм «входного» НДС. Заказчик-застройщик может принять к вычету только суммы «входного» НДС, которые приходятся на площади, остающиеся у него в собственности, права на которые подлежат государственной регистрации, и будут приняты к учету. Остальные суммы «входного» НДС должны быть переданы соинвесторам и администрации города (в части, приходящейся на безвозмездно переданные площади и внешние коммуникации).
Объект налогообложения при передаче земельного участка не возникнет лишь в одном случае — если участок будет являться инвестицией в строительство жилого комплекса. Это следует из положений подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, согласно которым не признается реализацией передача имущества, носящая инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный капитал, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).
Квалификация договора инвестирования
Отметим, что договор инвестирования не является самостоятельным видом договора. На это обратил внимание Пленум ВАС РФ в постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Он указал, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» ГК РФ. И если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, должны рассматриваться как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
Простое товарищество
Существенными условиями договора простого товарищества являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов. На это указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 11.03.2014 № 16768/13. В нем рассматривалась ситуация, когда между двумя компаниями был заключен договор о совместной деятельности. Вкладом одной из них было право аренды земельного участка под строящимся жилым домом, а вкладом другой — выполнение всех работ по строительству жилого дома. По условиям договора при реализации помещений в жилом доме каждая из сторон действовала самостоятельно. Высшие арбитры пришли к выводу, что условиями договора не предусмотрено осуществление сторонами совместных действий, и его следует квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем. При этом Президиум ВАС РФ сослался на разъяснения, данные в п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Согласно им, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила строительного подряда.
После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности на жилые помещения право собственности на земельный участок должно перейти от застройщика в общую собственность собственников жилых помещений.
Передача земельного участка
В период подготовки к строительству застройщик несет затраты по оформлению земельного участка для строительства в собственность или в аренду, расходы по уплате земельного налога или арендной платы, по освобождению территории для строительства от имеющихся на ней строений, по подготовке разрешительной документации и т.п. Поскольку все эти затраты связаны со строительством многоквартирного дома, они включаются в его сметную стоимость и покрываются за счет средств дольщиков.
Налоговый учет
Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.
- Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
- Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
- Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
- Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.
Аренда
Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.
В соответствии с п. 2 ст. 747 ГК РФ заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать генподрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.
Застройщик – ресурсы – генподрядчик
Формально отпуск ресурсов подрядчику с их компенсацией в соответствии с условиями договора строительного подряда представляет собой операцию по реализации услуг по обеспечению исполнителя энергией, теплом, водой и связью на строительной площадке, которая признается объектом обложения НДС. Так, в указанном выше постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 № 09АП-32845/2010 судьи подтвердили, что «. как правильно указал суд первой инстанции, отпуск заказчиком электроэнергии подрядчику за плату в соответствии с условиями договора строительного подряда следует рассматривать как операцию по реализации услуг по обеспечению подрядчика энергией на строительной площадке, которая признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии с п. 1 ст. 146 и п. 1 ст. 154 НК РФ. При этом в рамках договора энергоснабжения, заключенного заказчиком с энергоснабжающей организацией, заказчик является абонентом, а подрядчик рассматривается в качестве субабонента (письмо УМНС РФ по г. Москве от 24.01.2002 № 24-11/3696, письмо УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 № 19-11/12031)».
Налоговый учет
Отпуск заказчиком подрядчику электроэнергии на строительной площадке следует рассматривать как оказываемую заказчиком в рамках договора подряда услугу по обеспечению подрядчика энергией для выполнения работ.
