В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды, которая осуществляется внесением записи о прекращении ограничения (обременения) в Единый государственный реестр. Подавать нужно в Росреестр или МФЦ.
Как подать в Росреестр соглашение о расторжении договора аренды
Регистрация расторжения договора аренды является такой же обязательной, как и регистрация самого договора аренды. Только после регистрации расторжения договора аренды и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним объект договора, т.е. недвижимое имущество становится свободным от обременения.
Зарегистрировать расторжение договора аренды
Государственная регистрация соглашений о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества осуществляется на основании заявления, поданного одной из сторон договора (п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 №135).
Для бессрочных договоров на этом, как правило, все и заканчивается, но возможны варианты; если арендатор отказывается освободить объект недвижимости, тогда далее ваш путь в суд с требованием о понуждении к освобождению объекта.
Срочные договоры и бессрочные
Прежде чем идти в суд, убедитесь в наличии законных оснований для досрочного расторжения договора. Ведь, в отличие от добровольного расторжения, для суда необходимы убедительные доводы для того, чтобы он удовлетворил ваши требования, поскольку не любое основание может быть положено в основу судебного акта.
Непосредственное обращение в суд
Для того чтобы прекратить всяческие взаимоотношения с арендатором, недостаточно только лишь одного решения о расторжении договора. Одновременно с этим иском необходимо заявлять требование о возложении на арендатора обязанностей освободить ваше имущество. Если вы этого не сделаете, то, возможно, в последующем вам снова необходимо будет обращаться в суд.
- копия арендного договора (действие которого прекращают);
- документы, которые подтверждают личность участников;
- акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
- уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.
По ст. 619 ГК РФ , арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:
Кто и в каких случаях может расторгнуть арендный договор
- имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
- арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
- при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
- не передает или иным образом препятствует использованию имущества.
В то же время само название документа о передаче недвижимого имущества арендодателю не имеет существенного значения. Главное, чтобы из этого документа следовало, что арендатор передал арендованное имущество арендодателю.
Чаще всего такие документы составляет арендодатель и передает их арендатору на подпись. Юристу арендатора следует тщательно проверить текст этих документов. Правильность и точность составленных документов позволяет обезопасить арендатора от возможных претензий со стороны арендодателя и судебных споров.
Документ о возврате недвижимого имущества
В данном случае документ о передаче имущества стороны в договоре назвали актом допуска. Суд признал, что название этого документа не имеет значения. Главное, чтобы документ содержал все необходимые реквизиты и отражал факт возврата помещения арендодателю.
- Арендодатель или арендатор составляет письменное уведомление, в котором излагает намерение разорвать соглашение и причины, которые привели его к принятию такого решения.
- Уведомление вручается второй стороне под роспись или отправляется заказным письмом с описью вложения. Наличие доказательств того, что предупреждение было отправлено очень важно для суда, если спор не удастся решить мирно.
- На ответ получателю дается 30 дней. За это время он должен любым удобным образом уведомить о своих дальнейших действиях.
🗓 Срок уведомления
В стандартном порядке договор аренды жилого помещения расторгается автоматически по истечении срока его действия. Если арендодатель, арендатор или сразу обе стороны желают разорвать заключенное соглашение досрочно, закон допускает это. Существует три основания, по которым можно прибегнуть к досрочному прекращению арендной сделки:
Расторжение договора аренды квартиры
- По соглашению сторон. Это самый простой вариант, при котором исходная причина принятого решения неважна.
- В судебном порядке по требованию одной из сторон. Причины, которые могут стать основанием для обращения в судебную инстанцию, указаны в статьях 619, 620 ГК РФ.
- По требованию одной из сторон на основании пунктов соглашения.
Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.
Законодательство
При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.
Причины
Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора. Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем. Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.
Коммерческий и служебный (специализированный) наем жилого помещения отличаются от социального тем, что в качестве арендодателя выступает не государство, а отдельный гражданин или организация. При этом арендодатель обязательно должен иметь при себе документы, подтверждающие его права на данную жилплощадь.
Что касается нанимателя, то причины для отмены соглашения не указаны в Гражданском или Жилищном кодексах. Он может разорвать договор в любой момент, предупредив арендодателя о своих намерениях не менее чем за девяносто дней до выезда.
Основания и сроки для расторжения договора
Для того чтобы составить акт правильно, необходимо обратиться за помощью к юристу, который проконсультирует вас по этому поводу. При этом следует понимать, что расторжению подлежит даже бессрочное соглашение о найме жилого помещения.
- Направление в адрес арендатора письменного предупреждения о том, что ему необходимо исполнять свои обязательства.
- Направление контрагенту предложения о расторжении соглашения.
- В случае получения отрицательного ответа либо отсутствия ответа – обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды.
- собственник не предоставляет документы и принадлежности, без которых арендатор не может в полном объеме пользоваться имуществом;
- собственник не предупредил арендатора о наличии прав иных субъектов на сдаваемое имущество (например, о залоге, сервитуте и т.д.).
Основания расторжения договора аренды арендодателем
В случаях, когда условия сотрудничества по каким-либо причинам больше не устраивают одну из сторон, расторжение договора аренды становится необходимым шагом. Однако процесс расторжения соглашения подчиняется строгим правилам, закрепленным в законодательстве и самом договоре.
Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.
Образец акта приема-передачи
Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда договор аренды заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ) или когда срок срочного договора аренды закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).
Как долго ждать ответа на уведомление
Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.
