Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.
Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды
Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».
ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды
«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.
Продление договора аренды
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Прекращение арендных правоотношений
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
36. В случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой
16. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.
Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.
При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок.
Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.
Учитывая изложенное, суд в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
- работа арендатора в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
- досудебные переговоры о предоставлении отсрочки или снижении арендной ставки;
- наличие фактической возможность у арендатора работать, если его деятельность не была запрещена;
- период возникновения долга.
Нюансы взыскания арендной платы за период пандемии COVID-19
В другом деле суд установил, что истец-арендатор принял договор по акту приёма-передачи уже в период вынужденных выходных. Впоследствие он отказался от исполнения договора и просил вернуть ему обеспечительный платеж. Суд указал, что, принимая помещение и заключая договор, арендатор должен был действовать разумно и осмотрительно, а значит, учитывать ситуацию с коронавирусом. Право арендодателя на удержание обеспечительного платежа в соответствие с договором было подтверждено решением от 17.08.2020 по делу № А09-5926/2020.
Что делать участнику процесса по взысканию арендной платы
Если основная деятельность арендатора не указана в перечне наиболее пострадавших отраслей, арендодатель не обязан предоставлять ему налоговые каникулы. Это установлено арбитражным судом Тверской области, который взыскал арендную плату за период вынужденного простоя с ООО «МК», чей ОКВЭД не был включен в перечень видов деятельности, признанных пострадавшими от коронавируса (решение от 20.08.2020 по делу № А66-6639/2020).
Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.
При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.
Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.
Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.
Если дело дойдет до суда, договор сыграет важную роль
Без письменного договора незащищенными могут оказаться как арендодатель, так и арендатор. Первый при невыполнении обязанностей по внесению платежей не сможет доказать размер задолженности, а также рассчитать ее в случае необходимости обращения в суд. В случае порчи имущества в квартире он также не сможет доказывать убытки.
После подачи иска в арбитражный суд вы можете в Картотеке арбитражных дел отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, если дело рассматривается в общем порядке, или вынесение определения о необходимости предоставления возражений, документов, если иск рассматривается в упрощенном порядке, в этом случае можно также получить через сайт суда доступ к документам, поданным ответчиком). Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании задолженности по договору оказания услуг занимает 1,5-2 месяца.
После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию. Если дело рассматривалось в порядке приказного производства, то судебный приказ, вступивший в законную силу, приравнивается к исполнительному документу, получать исполнительный лист дополнительно не нужно. Исполнительный лист также не нужно получать, если должник исполнит решение суда добровольно.
Пошаговая инструкция “Взыскание задолженности по арендным платежам в арбитражном суде”
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
Иные последствия наступают, если договор расторгнут судом из-за существенно изменившихся обстоятельств. В этом случае любая сторона вправе требовать справедливого распределения расходов, понесенных в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).
5. Изменение финансового положения истца, в том числе в результате неблагоприятных последствий, вызванных финансовыми или экономическими причинами, кризисом (постановления Арбитражного суда Московского округа от 29 января 2016 г. № Ф05-20140/2015 по делу № А40-60989/15-131-492, Арбитражного суда Центрального округа от 19 января 2016 г. № Ф10-4692/2015).
Как доказать, что обстоятельства существенно изменились
Позднее арендатор установил, что переданные участки не пригодны для малоэтажного жилищного строительства, поскольку согласно градостроительному плану подлежат благоустройству и озеленению. На основании полученной информации он обратился в суд с требованием:
Суды довольно часто сталкиваются с подобными видами споров. Практика показывает, что выиграть суд без договора возможно. Для того, чтобы выиграть суд у работодателя требуется доказать, что фактически трудовые отношения имели место быть. Трудовой договор будет считаться заключенным с того момента, когда сотрудник приступил с ведома или по поручению работодателя к исполнению трудовых обязанностей. При отсутствии условий об оплате труда сотрудник вправе рассчитывать на средний заработок для определенного региона за аналогичный труд. Оплата труда в размере среднего заработка применима и к ситуации с оказанием услуг. Для возврата суммы, данной в долг, потребуется проделать работу по доказыванию в суде самого факта передачи денег.
Можно ли выиграть суд без договора?
Для граждан нашей страны характерно построение договорных отношений без заключения письменного соглашения. У нас принято одолжить деньги знакомому, оказать услуги, устроиться на работу без соблюдения письменной формы договора займа, без заключения договора возмездного оказания услуг или без подписания трудового договора.
Порядок взыскания денег без договора
Если стороной возникшего спора является физическое лицо, то направление претензии перед обращением в суд не является обязательным. Если же отношения без заключения договора касаются субъектом предпринимательской деятельности, то, в соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ, досудебный порядок урегулирования конфликта обязателен, без его соблюдения суд оставит исковое заявление без движения. В любом случае, для успешного разрешения спора лучше не пренебрегать направлением претензии в адрес второй стороны. Подготовка и направление претензии, в отличии от судебного процесса, является менее затратным для сторон действием, и вполне может разрешить возникший спор.
В уведомлении указываются основания для прекращения аренды, при устранении которых действие договора может быть продлено.
Право арендодателя
- Просмотреть договорные условия. Если в них указано, что арендодатель вправе по своему желанию прекратить сделку, то можно руководствоваться данным пунктом. Если прекращение сделки аренды в одностороннем порядке возможно только при наступлении определенных обстоятельств, то их требуется подтвердить. Например, помещение потребовалось самому арендодателю.
- Если условия соглашения не дают возможности отказаться от сделки, то можно обратиться за помощью в суд. Сделать это можно только при значительных нарушениях арендатором условий арендного соглашения.
Порядок досрочного расторжения
Если арендатор сразу выполняет решение суда, то арендуемое имущество возвращается по собственной инициативе с составлением акта приема-передачи, в котором описывается состояние передаваемого объекта аренды.
Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.
В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета. Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.
○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.
Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.
