Кроме того, необходимо отразить сведения о том, что стороны не имеют друг к другу претензий, заключают документ по обоюдному согласию, и прописать, как арендатор и владелец объекта решили вопрос об арендных платежах (есть ли долг, будет ли компенсация за улучшение объекта и пр.).
Как составить акт?
Если арендную договорённость оформляют на срок более года, её нужно регистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ) и её расторжение тоже. Если оформлялся краткосрочный документ аренды нежилого помещения, будет достаточно того, что стороны просто подпишут соглашение о его расторжении.
Различия между зарегистрированным и незарегистрированным документом
Акт приёма-передачи составляют отдельной бумагой и указывают в ней информацию о сторонах сделки, объекте недвижимости. Иногда там пишут, что стороны не имеют друг к другу претензий либо, если есть замечания, указывают их.
Дополнительными доказательствами того, что арендодатель нарушил договор, могут быть и внутренние документы компании. Например, в деле, разрешенном Постановлением Десятого ААС от 10.10.2019 по делу № А 41-36744/2019, арендатор как работодатель составил акт о простое, в котором разрешил сотрудникам отсутствовать на рабочем месте с сохранением зарплаты. Суд принял документ как доказательство, что арендодатель не пускал арендатора в помещение.
Если арендодатель препятствует пользованию арендуемым имуществом, составьте акт и зафиксируйте этот факт. К подписанию акта по возможности привлеките третьих лиц. Например, охранное предприятие или управляющую организацию.
Примеры из судебной практики
Итак, допустим, вы планируете досрочно съехать из арендованного помещения. Это ваше право. Вот только платить за арендованное имущество все равно придется, если договор аренды срочный и у вас нет права на односторонний отказ от исполнения договора.
Суды установили, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений. Согласно договору при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. В этом случае договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору.
По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы. Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.
Существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором
- сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
- существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
- утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
- увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).
Добрый день. Подскажите пожалуйста, требуется расторгнуть договор, который зарегистрирован в Росреестре г. Санкт-Петербурга. Как это сделать, куда идти подавать соглашение о расторжении и какие документы требуется предоставить в данной ситуации.
Как подать в Росреестр соглашение о расторжении договора аренды
Если такой срок не указан в контракте, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до тех пор, пока одна из сторон (или суд) не решит расторгнуть сделку. При этом ст. 610 Кодекса устанавливаются отдельные правила расторжения арендного соглашения.
Перечень документов для расторжения договора аренды в росреестре
Во-вторых, если договор касался передачи в собственность какой-либо вещи, а в ответ гарантировалось встречное исполнение обязательства, то расторжение такого договора приводит к тому, что вещь придется вернуть прежнему хозяину.
В соответствии с законом расторжение в одностороннем порядке допустимо, если:
- Инициатором расторжения сделки может выступить сторона, обнаружившая, что условия договора существенно нарушаются.
- Право на «разрыв» договора может возникнуть в других случаях, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором.
Как составляется документ?
- Дата и место подписания.
- Информация о сторонах.
- Сведения об объекте недвижимого имущества, который передавался во временное пользование.
- Информация о дате, месте заключения договора аренды и его номере, если такой имеется.
- Пункт о том, что стороны добровольно пришли к согласию о прекращении правоотношений.
Компенсация за улучшение состояния недвижимости
В обществе сложилось мнение о том, что, если договор аренды подписан сторонами и зарегистрирован в компетентных органах, в случае необходимости, то только суд может «разлучить» арендатора и арендодателя. На самом деле, это не так. Бывают ситуации, когда сделка расторгается по соглашению сторон. Об этом и пойдет речь в настоящей статье.
ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ , участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.
Кто и в каких случаях может расторгнуть арендный договор
- Составление двух экземпляров соглашения о прекращении сделки с подписями сторон.
- Подготовка необходимых дополнительных бумаг (см. предыдущий раздел).
- Обращение в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года.
- После внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.
Какими документами нужно дополнить соглашение о расторжении сделки
- копия арендного договора (действие которого прекращают);
- документы, которые подтверждают личность участников;
- акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
- уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.
Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.
Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении. Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.
Как оформить передачу арендованного помещения?
В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок. А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо. Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.
ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:
- Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
- При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
- Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.
Нюансы расторжения договора аренды
- Название и номер документа («Соглашение»).
- Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
- Реквизиты расторгаемого контракта.
- Место и дата составления и подписания соглашения.
- Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
- Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
- После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
- Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
- Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
- Реквизиты и подписи сторон.
Здравствуйте Ольга Николаевна! В данном случае вам может помочь только обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Кроме того, действия арендодателя по воспрепятствованию вам использовать принадлежащее вам на праве собственности имущество являются неправомерными, в силу чего в суде вы также имеете право требовать компенсации понесенных вами убытков.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Здравствуйте Елена! Для того чтобы подробно ответить на ваш вопрос, необходим детальный анализ всех пунктов заключенного договора найма. Только после анализа всех положений договора можно будет сделать вывод о мерах вашей ответственности и правах по данному договору.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Здравствуйте. У нас заключен договор аренды дачи. В нем прописано, что арендодатель может его расторгнуть в одностороннем порядке, уведомив нас за 2 недели. Он действительно имеет на это право, или такие положения договора должны соответствовать нормам ГК РФ: порча имущества, не внесение в срок платы и т.д.?
Когда арендное соглашение инициируется одной из сторон договора, но второй участник с этим не согласен и имеет конкретные возражения, то инициатор прекращения отношений вправе обратиться в судебную инстанцию.
В случае, если у участников сделки не имеется возражений против прекращения договоренностей, соглашение аннулируется по взаимному согласованию, без судебных разбирательств. Хотя и в подобной ситуации необходимо соблюсти все формальности, указанные в ГК, и пройти упрощенную процедуру, которая предполагается при прекращении арендного договора.
Как грамотно расторгнуть арендный договор
В том случае, когда с главным документом, сопровождающим арендную сделку, производились регистрационные действия в соответствующей структуре, то соглашение о прекращении аренды тоже нужно зарегистрировать. При подаче документов регистратору к соглашению потребуется приложить дополнительно составленный и подписанный сторонами приемно-передаточный акт помещения. В нем указываются сведения о проведенной инвентаризации на предмет обнаружения фактов разрушения и ущерба имуществу.
Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.
Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке
В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.
В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
Подписывайтесь на мой канал в Telegram
Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
- Заявление.
- Если расторжение договора состоялось досрочно по соглашению сторон – подписанные обеими сторонами экземпляры дополнительного соглашения о прекращении аренды (не менее двух штук), а также заявление о его регистрации.
- Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
- Документы арендодателя:
- для физического лица – паспорт;
- для юридического – заверенные копии регистрационных документов и доверенность на представителя либо паспорт директора, если он подаёт документы лично.
Досрочное расторжение договора
Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.
Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы
В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором. Как правило, это оплата последнего месяца аренды. С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно.
