При оценке коммунальной комнаты следует учитывать наличие не только жилых помещений, но и мест общего пользования жильцов: коридора, ванной, туалета, кухни. Поскольку каждый обитатель коммунальной квартиры имеет равные права на пользование ими, такие места находятся в общей совместной собственности всех жильцов и не выделяются в натуре.
Особенности долевой собственности
Как упоминалось выше, долю в квартире можно выделить в натуре в виде отдельной комнаты. Но чаще всего жилье находится в совместной собственности нескольких людей: супругов, наследников одной очереди по закону и так далее. В первом случае стоимость имущества будет выше, поскольку его можно увидеть и оценить собственными глазами.
Оценка комнаты в коммуналке
Для каждого из случаев это действие должен совершать специалист-оценщик, имеющий соответствующие знания и лицензию. Итогом его работы станет документ под названием «Заключение эксперта», где и будет указана стоимость недвижимости.
Вне зависимости от того покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду, обращайте внимание на то как будет осуществляться доступ в помещение. Важно чтобы не было заборов, шлагбаумов и прочих препятствий для доступа покупателей и клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно ли парковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.
1. Фасад помещения
Для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.
3. Прилегающая территория
- Плавильную прямоугольную форму;
- Минимальное количество несущих колонн;
- Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
- Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.
Рыночная оценка помещений общего пользования, это оценка помещений, которые являются общим имуществом, принадлежащим собственникам нежилых зданий. В них включаются помещения, не являющиеся частью офисов, и доступные для пребывания, посещения и использования общественностью.
Ограничения к доступу подобных площадей могут иметь место только в тех случаях, когда для этого установлены определенные часы.
Рыночная оценка помещений общего пользования нежилого здания
На рынке оценочных услуг действует большое количество организаций, которые оказывают услуги по оценке технических этажей или технических помещений . Однако качество выпускаемых ими отчетов об оценке технических этажей или технических помещений, зачастую не только не соответствуют требованиям и нормам законодательства, но и содержат заниженные или завышенные результаты оценки.
Для того чтобы убедиться в качестве отчета об оценке, Вы можете воспользоваться услугой рецензия на отчет об оценке технических этажей и технических помещений .
Рыночная оценка технических помещений и технических этажей
Оценка технических помещений, коридоров и лестничных маршей – это область нашей профессиональной компетенции, процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.
Рыночная цена недвижимости и определяющие ее факторы
Для проведения оценки следует обращаться в профильные компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность и специализирующиеся на оценке недвижимости. Большая вероятность получения качественного результата, если компания давно на рынке и имеет сертификаты и награды, что свидетельствует о высоком профессионализме. Также можно заказать оценку физическому лицу, официально являющимся экспертом.
Как рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?
- Место расположения оцениваемого объекта. Учитывается удаленность от центра города, где стоимость арендной платы офисных помещений выше. Сейчас, с расширением застройки больших городов, локализация бизнес-центров, офисов и торговых помещений перемещается и на окраины города. Так транспортная доступность стала более важным критерием, чем удаленность от центра, для офисных помещений.
- Физические характеристики здания/помещения, такие как: площадь, качество внутренней отделки. Чем больше площадь и лучше отделка, тем выше стоимость одного квадратного метра. Данный критерий является ключевым для торговых площадок.
- Наличие разрешенных мощностей и коммуникаций, а также возможности их изменений, играют важную роль при ценообразовании производственных помещений.
- Подъездные пути и высота помещения. Для складов важно наличие удобного подъезда для разгрузки/погрузки товаров. А также рыночная стоимость увеличивается благодаря большим размерам помещения не только за счет площади, но и высоты. Это позволяет хранить больше продукции на той же площади, но с менее высокими потолками.
- Рыночная стоимость определяется, когда помещение принимает участие в разного рода сделках, например, купля – продажа, аренда, кредитование в залог и т.д. Дело в том, что если в документах, участвующих в подобных операциях, не фигурирует подобная цена, то произвести их в полном объёме не удастся.
- Кадастровая стоимость представляет собой цену, какого – либо недвижимого объекта, занесённого в реестр ФСК. Значения описанных выше стоимостей могут отличаться друг от друга.
Виды стоимости нежилого помещения
Если речь идёт о кадастровой цене, то метод определения всего один и человеку, который взялся найти подобную стоимость стоит чётко придерживаться алгоритма, обозначенного выше. Таким образом, оценка кадастровой и рыночной стоимости производиться разными способами, которые в некотором плане похожи между собой, но при этом кое – где отличаются.
Применяемые методы
- определение рыночной стоимости необходимо, когда имеет место договор аренды, процедура страхования, наследование, оформление залога по кредиту в банк, купля – продажа и т.д;
- что касается кадастровой цены, то она необходима, если производиться отчуждение, сдача в аренду, выплата налога на объекты недвижимости, внесение в уставной фонд, снятие с баланса и т.д.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.
Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.
Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна
Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.
Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.
Кто проводит оценку недвижимости?
Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).
Когда нужна оценка недвижимости?
Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.
Споры, связанные с недвижимостью, являются одной из самых распространенных категорий судебных дел. Иски могут подаваться в отношении прав на объекты, для взыскания ущерба, для устранения споров о границах, для раздела имущества, по многим другим вопросам. Так как суд и стороны не могут обладать специальными знаниями в сфере недвижимости, строительства и кадастра, для их получения проводятся экспертизы.
Что такое экспертиза имущества для суда
Судья не может сам дать объективное заключение по перечисленным вопросам, так как не обладает должной квалификацией и образованием. Участники процесса напрямую заинтересованы в исходе дела, поэтому их доводы и пояснения не всегда являются объективными. Поэтому точные, достоверные и аргументированные пояснения, заключения и выводы может дать только независимый профессиональный специалист (эксперт или оценщик).
Виды экспертиз и исследований
- для определения процента завершенности строительства;
- для подтверждения, что подрядчик выполнит требования проектной документации, разрешений на строительство, регламентов, СП и ГОСТ;
- для проверки качества конструкций, строительных и отделочных материалов;
- для подтверждения безопасности и надежности самовольно построенного объекта;
- для выявления скрытых повреждений, которые невозможно проверить в ходе визуальных осмотров;
- для определения причин повреждения или разрушения объекта, отдельных конструкций.
Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.
Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.
Что именно определяет оценщик?
Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).
