- Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
- Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
- Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
- Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
- Отсутствие претензий друг к другу.
- Дата с подписями сторон.
- капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
- по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
- существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.
Как составляется соглашение о расторжении сделки
- копия арендного договора (действие которого прекращают);
- документы, которые подтверждают личность участников;
- акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
- уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.
«По требованию арендодателя в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года. Сумма задолженности арендатора по арендной плате составляет 100 тыс. руб. Арендатор обязуется погасить имеющуюся задолженность в полном объеме в срок до «01» марта 2015 года».
Документ о прекращении договора аренды
Пример из практики: суд признал подписание сторонами акта допуска для проведения ремонтных работ не противоречащим закону, поскольку по своему содержанию этот документ являлся актом приема-передачи арендованного имущества
Документ о возврате недвижимого имущества
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами необоснованно не приняты в качестве доказательств показания свидетеля, подтверждающие передачу ключей от арендуемых помещений, также подлежит отклонению. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ). Следовательно, факт возврата помещений истцу может быть подтвержден только актом приема-передачи недвижимого имущества, но не свидетельскими показаниями.
В некоторых случаях одна из сторон может нарушить условия договора неумышленно. Например, из-за временных финансовых трудностей арендатор приостановил внесение денег. Ему может быть направлена претензия от арендодателя с требованием погасить долг в указанный срок. Если требование не будет выполнено, владелец вправе отправить официальное уведомление об одностороннем расторжении договора.
Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения
- имущество не было предоставлено в указанный срок, или есть препятствия для пользования со стороны арендодателя или третьих лиц;
- в имуществе, переданном в аренду, обнаружены существенные недостатки, не отраженные в договоре;
- собственность пришла в негодность не по вине арендатора;
- арендодатель не сделал капитальный ремонт, предусмотренный договором.
Резюме
Последний пункт может включать задержку или невыплату арендной платы в течение 2 и более месяцев, одностороннее изменение правил пользования арендуемым имуществом (субаренда, отказ от капитального или текущего ремонта, если это предусмотрено соглашением).
Погашение регистрационной записи об аренде является наиболее распространенным регистрационным действием. После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи об аренде может обратиться любая из сторон договора аренды. Как правило, за погашением записи об аренде обращается Арендодатель, как заинтересованное лицо. Нужно учитывать, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Без вашего заявления запись погашена не будет, а это значит, что вы получите уведомление о приостановлении регистрации при попытке зарегистрировать новый договор аренды.
Документы подаваемые на регистрацию
Примечание: Акт о передаче арендуемого помещения Арендатору и комплект документов от Арендатора на регистрацию можно не предоставлять. Желательно предоставить выписку из ЕГРН на Арендатора, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий адрес местонахождения общества.
Погашение записи об аренде в связи с расторжением договора аренды на основании соглашения о расторжении
Поскольку истёк срок на который был избран Генеральный директор, следовательно, есть риск приостановления регистрации по этому основанию. При этом, согласно Федерального закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 N 208-ФЗ, если полномочия исполнительных органов Общества ограничены определенным сроком и по истечении такого срока не принято решение об образовании новых исполнительных органов Общества или решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа Общества управляющей организации либо управляющему, полномочия исполнительных органов Общества действуют до принятия указанных решений. Поэтому, в случае отказа в регистрационных действиях по этому основанию, можно будет обжаловать решение регистратора в суде. Как вариант, можно протокол вообще не подавать. Все данные по полномочиям регистратор может запросить в налоговой.
- сбор нужных документов;
- оплата государственной пошлины;
- передача документов любым удобным способом регистрирующему органу;
- анализ документов и проверка специалистами Росреестра правовой чистоты сделки;
- внесение сведений в ЕГРН
- получение документов, подтверждающих регистрацию.
Срок для принятия решения о предоставлении либо об отказе в предоставлении данной услуги не может превышать 30 рабочих дней со дня приема от гражданина заявления о предоставлении услуги со всеми необходимыми документами.
Расторжение договоров аренды земельных участков
Регистрация расторжения договора аренды является такой же обязательной, как и регистрация самого договора аренды. Только после регистрации расторжения договора аренды и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним объект договора, т.е. недвижимое имущество становится свободным от обременения.
Законодательство не устанавливает четких сроков, во время которых стороны должны уведомлять друг друга о преждевременном разрыве договора аренды. Соответствующий пункт лучше прописать в тексте самого соглашения. Оно может быть сформулировано в свободной форме, сроки должны устраивать обе стороны.
Претензии сторон могут быть рассмотрены в судебном порядке. Однако перед тем как подавать иск, необходимо уведомить другую сторону в письменной форме. Если это не будет сделано в предусмотренный законом срок, на виновника будет возложена ответственность за односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, что негативным образом повлияет на решение суда.
Резюме
- имущество не было предоставлено в указанный срок, или есть препятствия для пользования со стороны арендодателя или третьих лиц;
- в имуществе, переданном в аренду, обнаружены существенные недостатки, не отраженные в договоре;
- собственность пришла в негодность не по вине арендатора;
- арендодатель не сделал капитальный ремонт, предусмотренный договором.
Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.
Как подать заявление на регистрацию договора
Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.
Что делать
Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.
Вы не обязаны снимать с недвижимости обременение в виде аренды. Но если вы являетесь арендодателем, то это в ваших интересах. Если вы этого не сделаете, впоследствии у вас могут возникнуть сложности, например, при заключении нового договора аренды.
2. В каких случаях снимается обременение в виде аренды недвижимости
Обратиться за снятием обременения может как арендодатель или арендатор, так и они вместе. В последнем случае каждая сторона составляет собственное заявление (п. 2 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920).
4. Какие документы нужны для снятия обременения в виде аренды
• при совпадении кредитора и должника в связи с выкупом арендованного имущества нужно зарегистрировать переход права собственности на него. При этом будет погашена и запись об обременении в соответствии со ст. 413 ГК РФ.
Служебный или специализированный наем – это сдача жилого помещения сотрудникам определенных организаций, пребывающим в отъезде, на время их работы в определенном месте. Служебным жильем сотрудников обеспечивает организация, в которой они работают. Оплата за такое жилье также лежит на организации.
Коммерческий съем жилья подразумевает сдачу наймодателем частной жилплощади в пользование нанимателю. При этом требования к размеру предоставляемого жилья не установлены документально, они могут обговариваться исключительно между заинтересованными сторонами. Также при коммерческом съеме устанавливается срок не дольше шестидесяти месяцев, который по истечении может быть продлен. Оплату за сдачу жилплощади устанавливает наймодатель. Цена также может быть обговорена при составлении договора.
Основания и сроки для расторжения договора
На социальный наем жилья имеют права слои населения, которые не обеспечены собственной жилплощадью. К ним можно отнести многодетные семьи с низким доходом, военнослужащих, работников госструктур, а также других социально не обеспеченных граждан. Что касается коммерческого найма, то на него имеют право любые лица, проживающие на территории Российской Федерации, с любым социальным статусом и положением.
Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.
Образец расторжения договора аренды нежилого помещения
Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.
Со стороны арендатора
В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.
- Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
- При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
- Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.
Нюансы расторжения договора аренды
- Название и номер документа («Соглашение»).
- Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
- Реквизиты расторгаемого контракта.
- Место и дата составления и подписания соглашения.
- Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
- Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
- После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
- Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
- Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
- Реквизиты и подписи сторон.
Как составить такое соглашение
Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.
В некоторых случаях бумага посылается по факсу или электронной почте. При этом у стороны, инициирующей разрыв договорных обязательств, должны быть неопровержимые доказательства того, что второй участник сделки был заблаговременно предупрежден о расторжении соглашения.
Претензии сторон могут быть рассмотрены в судебном порядке. Однако перед тем как подавать иск, необходимо уведомить другую сторону в письменной форме. Если это не будет сделано в предусмотренный законом срок, на виновника будет возложена ответственность за односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, что негативным образом повлияет на решение суда.
Резюме
- имущество не было предоставлено в указанный срок, или есть препятствия для пользования со стороны арендодателя или третьих лиц;
- в имуществе, переданном в аренду, обнаружены существенные недостатки, не отраженные в договоре;
- собственность пришла в негодность не по вине арендатора;
- арендодатель не сделал капитальный ремонт, предусмотренный договором.
Иск подается в суд лично, по почте или через доверенное лицо, а его предварительное рассмотрение займет 5 дней. После этого стороны будут приглашены на заседание, на котором и будет рассматриваться вопрос о расторжении договора. К этому моменту м рекомендуем вам нанять адвоката, так как без его поддержки выиграть дело – задача не из легких.
В том случае, если вы выиграете дело, суд вынесет решение о расторжении договора. Именно с этого момента договора аренды потеряет силу. Если же вам положена компенсация, то получить вы её сможете с помощью все того же судебного решения.
Через заявление
Если ваши требования обоснованы, то договор будет расторгнут посредством составления дополнительного соглашения. В этом случае деньги в качестве компенсации (например, если вы оплатили последующие месяцы аренды) вам должны будут перечислить в течение 10 суток. Если же вы получите неправомерный отказ, то вам стоит обратиться в суд.
Если стороны согласовали факт преждевременного аннулирования достигнутых ранее договоренностей, то составляется дополнение к изначальному договору, в котором, собственно, данный факт будет зафиксирован. С момента подписания данного соглашения первоначальный арендный договор утрачивает юридическую значимость.
Уведомление должно быть составлено, если одна из сторон арендного соглашения имеет возражения против его прекращения. В документе указывается намерение аннулировать аренду. Помимо этого, уведомление должно содержать следующие данные:
Как составить уведомление
Однако, не всегда получается соблюсти установленные договором временные рамки аренды нежилого помещения, хотя для аннулирования договоренностей у сторон должны возникнуть веские основания. Наиболее частой причиной для преждевременного аннулирования договоренностей становится нарушение условий оформленного ранее договора одной из сторон-участниц сделки. Но бывают ситуации, когда условия, прописанные в документах, нарушаются обеими сторонами.
