Перед тем как начинать реконструкцию, надо подать в соответствующие органы уведомление об этом. Дело в том, что, к примеру, при изменении геометрических параметров старого дома могут быть нарушены нормы отступов от границ участка и других важных расстояний до определенных объектов. Поэтому о реконструкции непременно нужно уведомить органы исполнительной власти города или муниципального поселения. Это точно такая же процедура, как и та, которую мы описывали в статье о начале строительства дома. Даже форма уведомления та же самая. Так что останавливаться на реконструкции подробно мы не будем, а перейдем к случаю, когда старый дом на участке все-таки решено снести.
Ломать или не ломать?
На всякий случай оговорим: речь идет о тех домах, которые стоят на кадастровом учете. То есть они учтены в Росреестре и на них зарегистрировано право собственности. Если речь идет о садовом доме, до которого еще не добралась дачная амнистия, или о каких-либо других объектах типа незарегистрированной легкой бани, можно смело начинать слом, никого не уведомляя.
Ломать как строить: в уведомительном порядке
Не раньше чем через неделю вы можете начинать сносить старый дом. После того как он исчезнет с лица земли, нужно не позже чем через семь дней подать уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства и пригласить кадастрового инженера, чтобы тот выехал на ваш участок и составил акт обследования.
- гаража, расположенного на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
- жилого дома, садового дома, хозяйственных построек на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства;
- объектов индивидуального жилищного строительства;
- строений и сооружений вспомогательного использования;
- в случае сноса объекта недвижимости в целях строительства нового объекта недвижимости либо реконструкции объекта капитального строительства.
2. Правила сноса объекта недвижимости
Нередко встречается ситуация, когда владелец сам принимает решение ликвидировать недвижимое имущество, которое утрачивает свое функциональное назначение или по каким-то другим причинам перестаёт устраивать его.
1. Снос и разрушение объекта недвижимости: основные понятия
Если вывод объекта капитального строительства из эксплуатации не урегулирован нормами права, то эксплуатация все равно прекращается не позднее момента, когда объект перестанет существовать (но может прекратиться и ранее).
Лицо, которое по результатам публичных торгов приобрело земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежащая сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, обязано исполнить обязательства по сносу постройки или по представлению в уполномоченные органы утвержденной проектной документации по ее реконструкции и приведению в соответствие с установленными требованиями за свой счет (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
4 августа вступили в силу новые правила сноса объектов капитального строительства, а также получения разрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Выявление и снос незаконных построек
Согласно поправкам дела о сносе самовольной постройки и решения уполномоченных органов о сносе самовольных построек должны рассматриваться судами за один месяц, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству (ч. 1 ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса). Учитывая сложившуюся судебную практику, очевидно, что данный срок является очень коротким для того, чтобы рассмотреть такие дела по существу.
Судебное рассмотрение дела также занимает внушительный временной промежуток. Нередко процедура растягивается на несколько месяцев, поскольку служители Фемиды вынуждены заказывать у соответствующих специалистов проведения ряда экспертных мероприятий.
Уведомление, предписание и судебное решение
Относительно недавно нарушители спокойствия могли рассчитывать лишь на получение судебного решения о неотвратимости ликвидации самостроя. Сегодня ситуация несколько изменилась. И все же, попытки урегулировать разногласия в досудебной форме обычно оказываются крайне неэффективными.
Процедура ликвидации объекта
Мероприятия по ликвидации самостроя осуществляют подрядчики, привлеченные ССП. Понесенные службой издержки должны быть возложены на владельца самостроя, но взыскать необходимую сумму удается лишь в исключительных случаях.
На территории Москвы выносить предписания по незаконным строениям может ДГИ, Госинспекция по недвижимости. Предписания об устранении нарушений с проведением административных производств вправе выдавать Госстройнадзор. Также в столице действует Городская комиссия по пресечению самовольного строительства и окружные комиссии с аналогичными полномочиями. Окончательное постановление о сносе издает Постановление Правительства Москвы.
Простым языком
- Гражданский кодекс РФ (скачать);
- Градостроительный кодекс РФ (скачать);
- Постановление Правительства РФ № 509 (скачать);
- Правительства Москвы от 31.05.2011 N 234-ПП “Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы” (скачать);
- Постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП “О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы” (скачать).
Кто может принимать решение о сносе здания
Пример 1. После вынесения постановления о сносе торгового центра, наши специалисты оформили проектную документацию, помогли пройти все согласования. После успешного узаконивания, объект был исключен из перечня на снос.
Как же регистратор в Росреестре поймет, что это не реконструкция, а новый дом? Границ здания-то нет на кадастре! Да и планировка какая была, кто знает? На самом деле, когда архивы БТИ перекочевали в Росреестр и все замеренные дома получили статус «ранее учтенные», они были с поэтажками и планами привязки дома на земельном участке. Поэтому сказать, что новостройка — это старый реконструированный дом, не получится.
В законе прямо сказано, что если дом реконструируете, то можно не подавать уведомление о сносе, а подать уведомление о реконструкции. Заманчиво звучит. Ведь если Вы все равно на месте старого дома построите новый, зачем тратиться на акт обследования? Тем более, практически все ранее учтенные дома, которые попали в Росреестр из архивов БТИ, не имеют границ на кадастровом учете. То есть, если Вы снесете дом в одном месте, а построите в другом и назовете это все реконструкцией — никто и не узнает об этом.
А если не сносить, а реконструировать
А вот и нет! Не надо думать, что в Росреестре регистраторы глупее Вас. Просто у них о вашем доме больше информации, чем Вам кажется. Ведь реконструкция — это внесение изменений в старое здание. Даже если Вы снесете полностью стены и построите новый дом на старом фундаменте- это тоже реконструкция. Но по факту никто не строит на старом фундаменте — ведь почти всегда он не соответствует новому проекту ни по несущей способности ни по конфигурации. Значит, в итоге старый дом и новый дом будут отличаться как минимум конфигурацией, а как максимум еще и местоположением. А если это так, то и реконструкцией это назвать нельзя.
Так как у каждого объекта есть уникальные характеристики, которые могут повлиять на безопасность работ, до начала проектирования собираются исходные данные, проводятся обследования в здании, на участке, прилегающих территориях. На этой стадии специалисты обращают внимание на следующие моменты:
Дополнительная нормативная база будет подбираться, если снос проектируется сразу под строительство нового объекта. Например, отдельные СП есть под многоквартирные дома, производственные объекты, общественные строения. Общие параметры безопасности для всех типов зданий указаны в Законе № 384-ФЗ. Снятие с кадастрового учета будет осуществляться в соответствии с Законом № 218-ФЗ.
Этапы проектирования
Очевидно, что, если здание полностью разрушилось по причине стихийных бедствий или других чрезвычайных ситуации, проектировать его снос не имеет смысла. Однако даже в этих случаях может потребоваться проект организации работ, чтобы разобрать оставшуюся часть и подземные коммуникации, безопасно вывести стройматериалы с территории участка. Если же принято решение о сносе или демонтаже здания, проект нужно оформить обязательно. Это прямо указано в ст. 55.30 ГрК РФ.
Правовая экспертиза проводится в том числе в отношении документов, представленных для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, внесения изменений в записи ЕГРН, в том числе, в целях исправления технической ошибки…» (п. 217 Регламента).
Как Росреестр мог зарегистрировать право собственности на эти здания?
«..Ранее размещенные на земельном участке с кадастровым номером * одноэтажные здания площадью 716,6 кв.м., 389,7 кв.м, и 14,4 кв.м, снесены. Несмотря на отсутствие разрешения на строительство, положительного заключения государственной экологической экспертизы, разрешения на ввод в эксплуатацию зданий с кадастровыми номерами * площадью 3383,4 кв.м., * площадью 2729,7 кв.м, и * площадью 38,9 кв.м., Управлением Росреестра по г. Москве и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Москве внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости, а именно изменены характеристики снесенных ЗАО «Пост-М» 2 складских помещений и пункта КПП в части увеличения этажности, площадей и назначения данных объектов 1970-х годов постройки. Таким образом, под видом складов и пункта КПП с площадями 716,6 кв.м., 389,7 кв.м, и 14,4 кв.м. 1970 и 1979 годов постройки зарегистрированы права ЗАО «Пост-М» на 3 нежилых здания с площадями 3383,4 кв.м., 2729,7 кв.м, и 38,9 кв.м, возведенных в 2013-2015 годах. …
Коротко о деле
Задача сотрудников Росреестра – проверить легитимность и достаточность представленных документов, и только после этого осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Как было сказано выше, если бы регистратор действовал профессионально и добросовестно, он бы не зарегистрировал права на жилой комплекс без необходимой разрешительной документации, и тогда не пострадали бы граждане, купившие свои апартаменты, доверившись записи в ЕГРН.
А вот и нет! Не надо думать, что в Росреестре регистраторы глупее Вас. Просто у них о вашем доме больше информации, чем Вам кажется. Ведь реконструкция — это внесение изменений в старое здание. Даже если Вы снесете полностью стены и построите новый дом на старом фундаменте- это тоже реконструкция. Но по факту никто не строит на старом фундаменте — ведь почти всегда он не соответствует новому проекту ни по несущей способности ни по конфигурации. Значит, в итоге старый дом и новый дом будут отличаться как минимум конфигурацией, а как максимум еще и местоположением. А если это так, то и реконструкцией это назвать нельзя.
С чего начать?
Как же регистратор в Росреестре поймет, что это не реконструкция, а новый дом? Границ здания-то нет на кадастре! Да и планировка какая была, кто знает? На самом деле, когда архивы БТИ перекочевали в Росреестр и все замеренные дома получили статус «ранее учтенные», они были с поэтажками и планами привязки дома на земельном участке. Поэтому сказать, что новостройка — это старый реконструированный дом, не получится.
А если не сносить, а реконструировать
В законе прямо сказано, что если дом реконструируете, то можно не подавать уведомление о сносе, а подать уведомление о реконструкции. Заманчиво звучит. Ведь если Вы все равно на месте старого дома построите новый, зачем тратиться на акт обследования? Тем более, практически все ранее учтенные дома, которые попали в Росреестр из архивов БТИ, не имеют границ на кадастровом учете. То есть, если Вы снесете дом в одном месте, а построите в другом и назовете это все реконструкцией — никто и не узнает об этом.
Акт обследования объекта – документ, который может составляться по самым разным поводам, таким как предстоящая передача в аренду, капитальный ремонт здания, передача объекта под охрану, снятие с учета, ввод в эксплуатацию, купля-продажа и т.д. Независимо от того, что именно послужило причинно написания акта, в нем обязательно фиксируется состояние объекта на момент проведения обследования, а также описываются меры, которые могут быть приняты к устранению найденных дефектов, повреждения и поломок.
Официальный бланк (форма) уведомления о планируемом сносе ОКС
Кроме того, Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 (далее — Положение), снос (демонтаж) объекта или части объекта капитального строительства рассматривается в качестве отдельного этапа строительства (пункты 1, 8, 10 Положения), в отношении которого выполняется «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства», состав и требования к которому предусмотрены пунктом 24 Положения.
Акт сноса здания образец
Считается, что снос строений это нужная, принципиальная и иногда достаточно накладная часть фактически хоть какого строительного процесса. Вам проще поначалу в префектуру обратится, там дадут перечень документов которые необходимы для сноса построек и уже дальше глядеть нужна ли вообщем какая то комиссия. В разных нормативных актах (и, соответственно, в литературе) употребляются определения заказчик, застройщик или заказчик-застройщик. Телефоны 8 (863) 8 (863) 8 (863) факс 8 (863). эталоны данных документов можно поглядеть, пройдя по ссылкам.
- план участка и близлежащих территорий с отображением местоположения объекта, инженерных коммуникаций, опасных зон, мест временного размещения техники, складирования разобранных конструкций и материалов;
- схемы и чертежи на защитные устройства, которые будут использованы на остающихся объекта инженерной и подземной инфраструктуры;
- схемы с описанием алгоритмов действий и последовательности при сносе здания, его отдельных частей и конструкций, оборудования.
- основания, по которым здание будет снесено или разобрано;
- список объектов, подлежащих сносу (например, помимо основного строения могут сносить пристройки, объекты инженерной инфраструктуры);
- описание действий и мероприятий для вывода сносимого объекта из эксплуатации (например, освобождение от персонала и имущества, отключение от систем коммунального снабжения);
- меры защиты от проникновения посторонних лиц, животных в зону проведения работ;
- описание и обоснование варианта (метода) сноса (например, поэтапный разбор конструкций);
- расчеты опасных зон, территории развала (они будут отличаться для разных методик сноса);
- расчеты возможного ущерба в отношении инженерной инфраструктуры и подземных коммуникаций;
- обоснование мер безопасности по всем работам, предусмотренным для сноса;
- перечень мер для защиты населения, в том числе на случай экстренного оповещения и эвакуации;
- обоснование мероприятий по временному размещению, вывозу и утилизации отходов;
- данные о наличии согласований на применение потенциально опасных методов выполнения работ (например, это требуется для проведения контролируемых взрывов, сжигания и т.д.).
Особое внимание уделяется инфраструктуре на прилегающих участках. В данном случае проектируется безопасность эстакады при сносе здания.
Нужно ли согласование проекта на снос?
Если планируется разбор только части здания, его не нужно снимать с учета в Росреестре. Но ввиду изменений параметров объекта (например, площади, высоты и т.д.), необходимо заказать проект реконструкции, оформить разрешение Госстройнадзора. Когда работы будут завершены, через Росреестр необходимо пройти кадастровый учет изменений. При этом сам объект продолжит существование, хоть и в измененном виде. Поэтому в ЕГРН будут отражены изменения, но сведения об объекте останутся в реестре.
