Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Оспорить Договор Цессии Долевое Строительство. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги. За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки. Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.
1. Плата за согласие
Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры. В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг. После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.
2. Отказ застройщика
- основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
- квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
- акт передачи этих документов;
- письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
- оригинал договора уступки.
И тут, в процессе подготовки заявления в суд, я и наткнулся на описанную выше судебную практику. В нашем кредитном договоре нужной формулировки не было, поэтому в суде нам был бы обеспечен отказ. В итоге, вопрос я решил иначе, об этом Вы можете почитать в статье: Как избавиться от поручительства и заработать на этом. Но, зато я приобрел бесценный опыт и информацию, которой делюсь сегодня с Вами.
Опять же, привязываться к сумме не буду, в каждом банке может быть свой регламент. Должник просрочил кредит, банк подал в суд, получил решение, и передал исполнительный лист в службу судебных пристав для принудительного исполнения. Если у должника нет официальных доходов и имущества, судебные приставы не смогут исполнить решение суда, а банк — получить свои деньги.
Самый частный и открытый юридический портал
В случаях, когда сумма долга относительно невелика (от 10 000 до 300 000 рублей), банкам зачастую легче продать такого должника коллекторскому агентству, чем заниматься самостоятельной судебной работой, задействовать юристов, оплачивать госпошлину, подключать специалистов, ведущих исполнительное производство и, наконец, годами получать копейки, чтобы неизвестно когда закрыть этот долг.
По договору цессии передается тот же объем прав, что был у первоначального дольщика. Объем прав физического и юридического лица – дольщика несколько различается, и, если вы приобретаете права требования у юридического лица, недобросовестный застройщик может попытаться этим воспользоваться. В частности, при приобретении прав по договору уступки по ДДУ дольщику необходимо обратить внимание на цену ДДУ, а не только на стоимость уступаемых прав в договоре уступки, так как именно данную сумму дольщик вправе потребовать в случае расторжения ДДУ, а также именно от этой суммы будут начисляться штрафные санкции за просрочку передачи объекта строительства. Кроме того, застройщик может воспользоваться этим при оспаривании размера неустойки при нарушении сроков передачи объекта. По закону, размер неустойки, на которую может претендовать гражданин, в два раза выше, чем та, что полагается юридическому лиц – дольщику.
Оставить заявку
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.
Политика конфиденциальности
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
Справка: Даже если в ДДУ не предусмотрено обязательное уведомление строительной фирмы, покупателю следует направить письмо о смене дольщика. В противном случае он может лишиться возможности требовать с девелопера неустойку за срыв срока строительства.
Мне отказали в регистрации договора цессии потому, что не был зарегистрирован сам договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Т.к. дом уже сдан в эксплуатацию, результат инвестиции достигнут, и регистрировать уже нечего.
Процедура оформления перехода прав от цедента к цессионарию
Регистрировали договор цессии дду. В многофункциональном центр приняли документы на регистрацию. От лица Цедента действовало доверенное лицо по нотариально заверенной доверенности. Но в договоре цессии указаны только сам Цедент и Цессионарий.
Коэффициент взыскания составил 75% от изначально заявленной неустойки по ДДУ. Ответчик пытался оспорить уступку штрафа по закону о защите прав потребителей, однако у него ничего не вышло. Подробности далее.
Арбитражный суд с застройщиком
Затем право требования неустойка и штрафа уступаются юридическому лицу. Лучше, если это будет индивидуальный предприниматель или общество с ограниченной ответственностью. У этого вида юридических лиц самое удобное налогообложение. Большинство ИП находятся на упрощённой схеме налогообложения в размере шести процентов. Кроме того, ИП легко открыть и легко ликвидировать при необходимости. Комиссия за вывод наличных денег со счёта ИП, обычно берётся банками, если деньги пробудут на счёте менее одного месяца. Как правило, сумма комиссии за снятие наличных не превышает одного процента.
Допустима ли уступка неустойки по ДДУ, участником долевого строительства юридическому лицу, в целях последующего её взыскания в арбитражном суде?
Таким образом уступка неустойки и штрафа по ДДУ возможна и после подписания акта приема-передачи квартиры. Риск обжалования застройщиком договора цессии в суде общей юрисдикции по причине запрета на уступку в договоре долевого участия имеет смысл обсудить с юристом.
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
В чем суть переуступки?
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Нередко права по договору ДДУ переуступают инвесторы – юридические или физические лица, которые по такой схеме продают людям квартиры. Встает вопрос. Как новому дольщику рассчитывать неустойку. За какой период просрочки.
По общему правилу, новый дольщик имеет право требовать неустойку за весь период просрочки, образовавшийся как до, так и после переуступки.
Статья 389 ГК РФ требует от нас при уступке права требования по сделке, подлежащей гос.регистрации (договор ДДУ одна из таких сделок), такую уступку (договор цессии) зарегистрировать. Государственной регистрацией сделок занимается Росреестр.
Государственная регистрация уступки (цессии)
Между тем в определенных случаях можно предусмотреть уступку прав в части. Опять же частичная уступка должна быть прямо отражена в договоре цессии. Например, можно уступить право требовать неустойку только за период, который возникнет после переуступки. Или уступить право требовать только неустойку, а право требовать квартиру оставить себе. Все зависит от того, о чем договорятся стороны. В 99% случае переуступают все в полном объеме.
